1、預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記備案的區(qū)別
預(yù)告登記與預(yù)售商品房登記備案是兩種不同的制度，二者的區(qū)別主要有以下幾個(gè)方面：
(1)法律性質(zhì)不同。
預(yù)告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而商品房預(yù)售登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
(2)實(shí)際功能不同。
預(yù)告登記制度的主要目的就是為了保障債權(quán)人將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，就預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記而言就是為了使得預(yù)購(gòu)人在預(yù)購(gòu)的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售登記備案制度在行政上對(duì)預(yù)購(gòu)人具有保護(hù)功能，有助于建設(shè)行政管理部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
(3)操作上的不同。
預(yù)告登記必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請(qǐng)。如果沒(méi)有當(dāng)事人的約定，任何人不得強(qiáng)制預(yù)購(gòu)人或者預(yù)售人進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由雙方共同申請(qǐng)，除非法律法規(guī)或者當(dāng)事人另有約定。而商品房預(yù)售登記備案制度是一種只針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性制度，是開發(fā)商必須履行的一種商品房銷售行為，無(wú)需雙方另行約定。
(4)適用范圍不同。
預(yù)告登記的適用范圍比商品房預(yù)售登記備案的適用范圍廣。依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，只要是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。因此，在房屋的買賣、抵押和建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中都可以進(jìn)行預(yù)告登記。但是，商品房預(yù)售登記備案制度只適用于商品房預(yù)售。
(5)登記主體不同。
預(yù)告登記的主體機(jī)關(guān)是唯一的，即房屋登記機(jī)構(gòu)。而商品房預(yù)售登記備案的主體管理機(jī)構(gòu)法律賦予了當(dāng)?shù)厝嗣裾?。它可以是建設(shè)行政主管部門;可以是房地產(chǎn)管理部門;也可以委托給房屋登記機(jī)構(gòu)，具有較大的靈活性。
2、建立預(yù)告登記制度以后，是否還要辦理商品房預(yù)售合同登記備案?
預(yù)告登記是一種特殊的公示方法，預(yù)告登記的本質(zhì)是使請(qǐng)求權(quán)具有類似于物權(quán)的效力，以限制預(yù)告登記義務(wù)人行使權(quán)利。預(yù)告登記和商品房預(yù)售合同登記備案從表面上看有類似之處，但實(shí)際上兩者完全不同：
依據(jù)《物權(quán)法》，預(yù)告登記是為了保障預(yù)告登記權(quán)利人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，是保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利的手段，應(yīng)根據(jù)雙方的約定，由雙方自愿申請(qǐng)。辦理了預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
商品房預(yù)售合同登記備案是政府行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)管理手段，目的是規(guī)范商品房預(yù)售活動(dòng)，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，商品房預(yù)售合同登記備案是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，由開發(fā)企業(yè)單方申請(qǐng)。是否辦理商品房預(yù)售合同登記備案，對(duì)合同的效力沒(méi)有影響。
所以預(yù)告登記制度和商品房預(yù)售登記備案制度同時(shí)并存。
3、預(yù)告登記是否應(yīng)在商品房合同備案之后進(jìn)行?
根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，把“已登記備案的商品房預(yù)售合同”作為預(yù)售商品房預(yù)告登記申請(qǐng)的必要文件，因此，必須要先經(jīng)商品房預(yù)售合同登記備案才能申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。
