業主委員會或業主與物業公司之間關系法律上屬于一種合同關系，當發生爭議之后雙方應當所簽訂的合同進行處理。但在實踐中有不少物業管理公司與業主委員會或業主之間并沒有訂立相關的書面合同，甚至是房地產開發商派自己的一個部門來管理樓盤，根本沒有委托正規的物業公司管理手續，也沒有與小區業主訂立正規的物業管理合同等等，這就為日后實際操作中的物業管理糾紛埋下了隱患。
在沒有物管管理合同可以已經的情形下，法院在處理物業管理糾紛時應會面臨兩個突出的問題：
一是關于物業公司資質的問題。物業公司要開展物業管理相關的服務，除了應當辦理有關企業工商登記以外，還應當具備相應的物業管理等級資質、收費資質，并領有政府部門頒發的有關證書；那些并不具備法定資質的企業卻從事了物業管理工作，在產生了物業管理糾紛后，法院一般會基于鼓勵企業發展、有利于人民生活的角度，并且在業主委員會或業主同意的情況下，限期物業公司補辦相關證書，并與業主委員會或業主簽訂物業管理合同，但在證書補辦之前的物業費用只能按照合理成本來收取；如果物業公司最終不能補辦相關手續，或業主委員會、業主不同意該物業公司繼續進行管理的，法院應當基于民法的公平原則，只支持物業管理企業的成本費用，而不會保護其違法、違規而企圖賺取的經濟利益。
二是關于物業費用標準的問題。物業費用的收取必須要遵循合理、公開及與服務相適宜的原則，收取標準必須嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業管理服務費是政府指導價，確立費用時要以物業管理服務的合理成本為基礎，并根據業主的經濟承受能力來進行綜合的測算；而對于其他住宅，必須經業主或業主委員會之間協商訂立相關物業管理合同來約定。如果當事人沒有就物業管理達成一致協議的，則表明當事人對物業管理的事項沒有約定，對收費標準、繳費方式也沒有進行約定，因而當事人之間服務合同關系是不成立的；如果物業公司對小區進行了管理，并因此而受到損失發生了費用，可參照民法通則中的無因管理原則進行處理，由業主或業主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當于損失數額的經濟補償。
