丈夫生前工作調(diào)動出售農(nóng)村房屋，后妻子以產(chǎn)權(quán)未過戶強行入住，該房屋買賣協(xié)議是否有效？云南省曲靖市中級人民法院近日作出終審認定：農(nóng)村房屋買賣原則上不以所有權(quán)登記為生效要件。
1993年，宣威市的蔣先生工作調(diào)動，將農(nóng)村的兩間住房作價8000元出售給了馬先生。馬先生隨后于1996年至2004年12月對該房屋管理使用，并兩次修建。2002年12月，蔣先生不幸死亡。2004年12月5日，蔣先生的農(nóng)村妻子吳女士毀壞該房屋門鎖入住，雙方發(fā)生糾紛。經(jīng)有關部門多次調(diào)處無果，馬先生持農(nóng)村房屋準建證、房屋買賣契約、中人證明及產(chǎn)權(quán)登記正在辦理中等證據(jù)告上法庭，請求判令吳女士停止侵權(quán)。
被告吳女士辯稱，該房屋沒有出售，馬先生一直是租住，其宅基地使用證及房屋準建證是偷的且至今所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，要求駁回馬先生訴訟請求。
宣威市法院經(jīng)審理，判決吳女士于判決生效后30日內(nèi)停止對馬先生住房的侵占行為。吳女士不服上訴，曲靖中院二審駁回上訴，維持原判。
法官評析
該案審判長、曲靖中院民三庭庭長董桂華表示，按照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，本案馬先生提交房屋買賣的證據(jù)形成鎖鏈，而吳女士主張馬先生偷走其宅基地使用證及房屋準建證，房屋不是買賣是租住等未能舉證證明，法院不予采信。
關于未產(chǎn)權(quán)過戶的農(nóng)村房屋買賣關系是否有效的問題，最高人民法院(1992)民他字第8號復函中明確規(guī)定，“農(nóng)村房屋買賣應具備書面契約、中人證明等要件，要求辦理過戶手續(xù)的地方還應依法辦理該項手續(xù)。”這一規(guī)定肯定了農(nóng)村房屋買賣原則上不以所有權(quán)登記為生效要件。本案中，馬先生與蔣先生雖然沒有辦理房屋過戶手續(xù)，但是雙方進行房屋買賣的意思表示真實，因此，一審法院認定馬先生對爭議房屋享有合法所有權(quán)，吳女士行為侵權(quán)的事實清楚，適用法律并無不當。
