導(dǎo)讀：房屋買(mǎi)賣(mài)是指一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方。下面是一起關(guān)于 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
原告：陳某，住北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)
被告：王某，住北京市通州區(qū)某小區(qū)
委托代理人：王富利，北京xx律師事務(wù)所律師
原告訴稱(chēng)：1985年，原告將位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的農(nóng)村房屋一套賣(mài)給被告，房屋出賣(mài)款共計(jì)2萬(wàn)元。根據(jù)法律規(guī)定，被告作為城鎮(zhèn)居民，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋無(wú)效，且原告先無(wú)房居住，所以請(qǐng)求法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，并返還房屋。
被告辯稱(chēng)：房屋買(mǎi)賣(mài)是雙方真實(shí)的意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，雙方已經(jīng)實(shí)際履行，且被告將房屋擴(kuò)建并裝修。現(xiàn)原告看到當(dāng)?shù)胤课莶疬w及升值的巨大利益，所以反悔，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
王富利律師代理被告出庭訴訟，并給被告建議，根據(jù)目前法律規(guī)定，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同確實(shí)無(wú)效，但是，雖然無(wú)效，但可以要求賠償房屋升值損失，因此，被告接受王律師建議，提出反訴，要求被告返還購(gòu)房款及利息，賠償房屋裝修和擴(kuò)建價(jià)值，并賠償房屋升值帶來(lái)的可信賴?yán)鎿p失。
北京市二中院經(jīng)審理后認(rèn)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。陳某與王某所簽的《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。王某并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)村民，且訴爭(zhēng)院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至王某名下。因此，一審法院根據(jù)“城市居民不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房”作出的判決和對(duì)合同效力的認(rèn)定是正確的。 法院同時(shí)指出，出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)即明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣(mài)多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣(mài)人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買(mǎi)受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮
出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
最后法院依法判決：房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，原告返還被告購(gòu)房款和利息，賠償房屋裝修和可信賴?yán)鎿p失共計(jì)100多萬(wàn)元。
王富利律師點(diǎn)評(píng)：
本案是一起因農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)引起的糾紛，法院的判決時(shí)正確的。對(duì)于農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)，分三種情況：
1、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村居民的房屋
2、本村居民購(gòu)買(mǎi)本村居民的房屋
3、外村村民購(gòu)買(mǎi)本村村民的房屋
對(duì)于第一種情況，買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。
宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，這種權(quán)利具有主體的特定性。不能隨意處分。宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織之間流轉(zhuǎn)，本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員無(wú)權(quán)取得。
對(duì)于第二種情況，買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。
宅基地使用權(quán)屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織共有，集體成員可以依法取得屬于自己的宅基地使用權(quán)。只要買(mǎi)賣(mài)雙方的意思表示真實(shí)，不侵害他人的合法權(quán)益，且買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)本村委會(huì)批準(zhǔn)的，是具有法律效力的。
第三種情況，如果外村村民在法庭辯論終結(jié)前未取得該村村民資格的，那么買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
因?yàn)椋獯宕迕癫粚儆诒敬寮w經(jīng)濟(jì)組織成員，亦不具有購(gòu)買(mǎi)主體資格。
房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的救濟(jì)：
對(duì)于無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，自始無(wú)效。因買(mǎi)賣(mài)取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，無(wú)法返還的折價(jià)賠償。對(duì)于造成的損失，根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。買(mǎi)受人可以要求賣(mài)房人賠償房屋添附部分的價(jià)值損失和對(duì)于買(mǎi)受人信賴?yán)鎿p失的賠償，全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益。該請(qǐng)求法院是會(huì)支持的。
如果您還想了解更多關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的文章，滬律網(wǎng)小編推薦閱讀：
居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同無(wú)效可獲賠償
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律困境及其破解
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力
