近年來，我國農村居民與本集體經濟組織外人員(包括城市市民和外村農民)之間的房屋買賣行為日益活躍，隨著城市化進程的加快及民房拆遷補償的劇增，由此而產生的糾紛也呈井噴狀態。在農村集體所有土地向國有土地轉變的過程中，房屋買賣合同的效力、房屋所有權和宅基地使用權的歸屬成為焦點。從介紹、評價司法實踐中的觀點出發，結合具體法律條文和民法債權、物權原理，對農村土地集體所有權制度下宅基地使用權變動的原因、規則及農村私房買賣中各方當事人的真實意思表示進行分析，應將農村集體土地所有權變動過程中的農村私房買賣作為效力待定的民事法律行為處理。
一、問題的提起
隨著農村經濟的發展和城市化步伐的加快，大量農民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農村的房屋;而部分城鎮居民則由于向往農村田園式的生活或其他原因而打算在農村買房。在這種供需的雙重刺激下，農村房屋在農村居民和城鎮居民之間的交易日益增多。但是，我國法律目前對于農村房屋的規范尚比較雜亂，尤其是涉及農村房屋買賣合同效力的規范政出多門，導致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別。盡管部分高院以會議紀要的形式作出了相應的規定，均認為，農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效，但實踐中執行效果不理想。
我國城市郊區的農民集體在戶籍制度上通常分為農業戶口和非農業戶口。就前者而言，該集體土地為集體所有當屬無疑，而就后者而言，該集體土地根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱條例)第二條第五項即轉化為國家所有。基于上述土地所有權制度，對于農村私房買賣糾紛，有主張合同內容Υ反法律強制規定而無效者(以下簡稱合同無效說)，有主張合同有效權利發生轉移者(以下簡稱合同有效說)，有主張合同房屋買賣部分有效而宅基地使用權買賣部分無效者(以下簡稱部分有效說)。上述三種主張的持有者，主要是以合同債權為基礎，采我國合同法債權形式主義物權變動模式，從合同文字表面判斷債權是否成立出發來推斷農村私房所有權是否移轉給買受人。這種靜止地思考問題的方法，其缺陷在于在現行農村農民集體所有土地特定主體的條件下，缺乏探詢當事人真實意思表示以及與集體土地所有權變動過程相結合，在動態中確定權利變動、歸屬的思考，因而在邏輯上難以自圓其說。
二、關于農民宅基地上房屋買賣有關的法律法規及評析
目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條有：
1、《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。
2、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
從六十二條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對于農村村民出賣、出租住房有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾。
3、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批準的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。
4、《中華人民共和國物權法》第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。 第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
該兩條規定了宅基地使用權的內容及取得、行使、轉讓等規定。與宅基地轉讓有關的有益提示是，宅基地的轉讓可依據國家有關規定進行，即可按部門規章，而部門規章有很多禁止性規定。
5、 1982年1月7日《國務院批轉<第二次全國農村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規定：“……社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和Υ法轉讓。”筆者認為這條規定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和依法轉讓。
6、 1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(以下簡稱通知)的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設;對符合規劃并依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。
此條也是針對禁止集體土地出讓、轉讓或出租用于非農業建設用地。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉并沒有禁止。
(第二款) 農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。此條應是明確規定居民不能向農民購買農村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農村戶口不能購買的規定相類似，而以上的規定據合同法規定規定不能用來否定農村房屋買賣合同無效。
三、關于司法實踐中關于農民宅基地上房屋買賣合同效力的三種觀點 。
(一)“合同無效說”的主要觀點
“合同無效說”認為在簽訂買賣合同時農村集體組織成員尚δ轉為非農業戶口，農村私房之下的土地依然為農民集體所有。依照最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條、《土地管理法》第六十三條 、《擔保法》第三十七條以及《通知》，農村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農村私房買賣合同處分了宅基地使用權，因此合同違反了法律的強制規定，損害了集體的利益，應當歸于無效。
對于合同無效的法律后果，該說進一步主張，在合同確認無效后，出賣人與買受人應當各自返還原物。根據我國擔保法的有關規定，房屋等地上建筑物與土地使用權是不可分割的，買受人如返還宅基地使用權勢必將房屋一并返還。該說認為，根據《合同法》第五十五條出賣人與買受人承擔均等的過錯責任，但出賣人僅返還原購房款在因征收行為享受的巨額補償金面前顯失公平，因此出賣人應依據合同公平原則向買受人承擔經濟補償責任，將因政府拆遷應得補償金之50%補償給買受人。該說用“各打五十大板”的方法實現了當事雙方的利益平衡，具有一定的社會可接受性。
在司法實踐中，相當一部分人長期以來認為農村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多。
(二)“合同有效說”的主要觀點
“合同有效說”的理由是：對合同的效力認定應適用合同法的規定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規，不存在合同法第四十四條、第五十二條規定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩定和安全。
(1)合同法將合同無效的標準限制在Υ反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是國務院辦公廳在1999年頒布《通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。
(2)土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。
(3)從法律平等保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。同時，限制農村房屋轉讓與《憲法》規定的法律面前人人平等及《物權法》中對各種性質所有權平等保護的規定相違背。
(4)我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第三十二條規定，"通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。"該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。 該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。
該說還從最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條 和(1992)民他字第8號《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》 (以下簡稱批復)尋找到了法律依據，認為農村房屋是可以轉讓的。
(三)“部分有效說”的主要觀點
該說認為，根據《民法通則》第七十一條，出賣人有權處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權，但由于宅基地使用權不得向本集體組織以外的成員出讓，因此買受人并δ取得宅基地使用權。當發生國家征收集體土地時，可以根據不動產評估機構對于房屋的評估價值對買受人予以補償，而宅基地使用權的補償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。
三、對上述三種觀點的評價
1、對于“合同無效說”的評價
“合同無效說”以宅基地使用權禁止出賣給農村集體組織以外的主體為由否認了農村私房買賣合同的效力，具有一定的道理。但是該說完全忽略了房屋出賣人對房屋的所有權以及當事人雙方針對買賣房屋達成的合意，似乎δ能全面分析土地使用權變動過程中宅基地上房屋買賣合同的性質及法律適用。此外，該說有關此類合同無效的法律后果的觀點與現行合同法中相關規定相互ì盾。根據合同法第三章的規定，合同無效的后果共有三種方式：一是返還原物，二是賠償損失，三是將雙方約定取得的財產收歸國有，返還給集體、個人。第一種方式不難理解，既然合同無效，合同雙方應當視為δ發生合同法律關系，財產狀況應恢復原狀。第三種方式的適用條件比較嚴厲，即“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，筆者認為，農村私房買賣的雙方通謀損害集體利益的惡意是較難認定的。雖然這種買賣行為可能在客觀方面損害了集體的利益，但是現實生活中農民集體的自治組織和其他集體成員幾乎不干預出賣人的行為，因為前二者認為房屋的所有權是屬于集體成員的，自然含有自由處分的權利。余下的第二種方式是“合同無效說”借以平衡買賣雙方利益的重要手段。該說認為出賣人和買受人雙方均有過錯，各自承擔相應的責任，但是“相應責任”的范圍如何確定卻并未說明。筆者認為，此時應適用過失相抵的規則，由出賣人和買受人雙方各自提供證據證明各自的損失情況，再按照雙方的過失比例互相抵消后確認最終的損失賠償額。但是“無效說”就此了下文，轉而認為出賣人在房屋實際征收價值中給予買受人以“補償”。按照有關研究者的論述，補償責任在我國民法領域有著以下三種明確的適用條件，即因見義勇為、緊急避險以及幫工和合伙產生的受益人應負的責任。如果按照“無效說”的思·，將補償金作為預期的損失(或可得利益)根據買賣雙方的過錯程度在當事人之間予以分割。假定買受人購買農村私房目的即獲取征收補償金，出賣人對于合同無效負有全部過錯，則應賠償買受人相當于補償金部分的損失;假定出賣人與買受人對于合同無效具有混合過錯，則買受人應當按比例賠償相當于該比例部分賠償金的損失。問題是，如果關于買受人買房目的的假設成立，那買受人就顯然具有Υ法的惡意，應當負有全部過錯。這正是“無效說”在邏輯上的ì盾所在。
2、對于“合同有效說”的評價
“合同有效說”是否成立的關鍵在于政府將農村集體組織的全部成員轉為非農業戶口即取得農民集體土地所有權這一命題是否成立，如該命題成立則該說取得前后一致的邏輯自足，如不成立則合同是否有效以及標的物能否交付即存疑問。
傳統民法理論根據物權變動的法律原因，可以將物權變動劃分為依法律行為發生的物權變動和非依法律行為發生的物權變動。依通說，后者通常具有七種類型：繼承、強制執行、公用征收、法院判決、自己出資建筑之建筑物、因公權力取得、依法律直接規定。如果將《土地法實施條例》第二條五項之規定與以上非依法律行為發生的物權變動類型相比較，似與“因公權力取得”最為接近，然而謝在全先生在其著作中闡述了公權力取得不動產的三種主要情形：接受日本人之不動產、行使刑罰權予以收和依“平均地權條例”照價收買。因轉變戶口取得土地所有權與以上情形性質相差甚遠。至于“依法律直接規定”，按謝先生之論述僅限于法定抵押權、因混同而消滅之物權、法定地上權以及典物所有權等數種情形，與因轉變戶口取得土地所有權也有較大不同。可以說，這種取得集體土地所有權的方式并不能為傳統民法理論所包含。
我國民法學者陳更生先生將因轉變戶口而國家取得土地所有權的方式稱作“集體土地的概括國有化”，以區別于國家為公共目的而對農村集體所有制土地進行的征收 [。這種“概括國有化”的現象主要發生在已經納入城市規劃區內和已經自力更生建成具備城市功能、以第二、三產業為主要生產方式的農村集體所有制土地之上。 “集體土地的概括國有化”公法上的特點集中表現為原來的農業戶口轉變為非農業戶口、原來的村民委員會轉變為居民委員會、原來的鄉(鎮)轉變為街道辦事處，但是原集體及其成員的土地使用權并無變化，例如原屬于集體的鄉鎮企業可以繼續使用其建設用地，原農民可以繼續使用其住宅用地，轉為街道辦事處或居民委員會的鄉政府或村委會也可以繼續使用其辦公用地。陳更生先生認為，國家僅僅通過民政上的公法管理手段的轉變即將集體土地轉為國有而û有補償，嚴重損害了農村集體組織作為民法上所有權主體的財產利益。同時，集體土地概括國有化以后，原集體土地的用途一般不變，但是原集體成員需要用地時卻不得不向國家交納使用費。另外，被概括國有化土地的往往是經濟相對發達的農民集體，而被征收并給予補償的往往是集體經濟不那ô發達的農民集體。以上三點足以表明集體土地的概括國有化是一種不公平的制度安排。
“合同有效說”在土地權利方面對于法律的解釋是機械甚至于斷章取義的，背離了法律的本意和宗旨，實不足取。但遺憾的是，行政機關已經將這種取得土地所有權的方式視為理所當然，這在我國這種政府主導型的社會中產生了一定的負面影響。
此外，“合同有效說”賴以引用的《批復》和《意見》中“農村房屋買賣”和“公民在城鎮依法買賣房屋”這二個假定并û有明確否認農民集體成員的宅基地或私房僅能在本集體內出讓的規定。首先，《意見》第7部分第一款明確規定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權的案件，應根據土地歸國家或集體所有，一律不準出租、轉讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現實使用情況，照顧群眾生活的實際需要，依法保護國家、集體和個人的權益。”其次，根據貴州省高級人民法院請示的原案情，“農村房屋買賣”并非特指農民集體成員之間或農民集體成員與非集體成員間的買賣，僅指發生糾紛的地區性質為農村，而《意見》第7部分第六十四條中有關“公民在城鎮依法買賣房屋”的表述更不是特指農民集體成員之間或農民集體成員與非集體成員間的房屋買賣情形。 綜上，“有效說”的觀點不能成立。
3、對于“部分有效說”的評價
房屋所有權于法應當包含出賣的處分權能，宅基地使用權于法禁止向非集體成員出讓，但是根據現行法律，房屋所有權和土地使用權又是緊密結合在一起的，例如《擔保法》第三十六條就規定“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范Χ內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范Χ內的土地使用權同時抵押。”這就是通常所ν的“房隨地走”或“地隨房走”。因此，農村私房買賣就陷入房可以賣，地卻不能賣的尷尬境界。“部分有效說”試圖對此予以折中，但是如果離開了土地使用權，地上建筑物的價值微乎其微，況且在評估技術方面也有較大難度。從這個角度來講，“部分有效說”與“無效說”的區別并不是很大。事實上，該說的核心意思是在房地一體化的原則之下，尋求變通以達到平衡雙方利益的途徑。如是，將會出現以下幾種情形：如果地隨房走，宅基地使用權主體變更為非集體成員，則與集體所有土地只能為本集體成員設立宅基地使用權的法律規定相ì盾。如果房隨地走，則出賣人根本無法交付標的物，應當承擔履行不能的法律后果。如果房地分開，則買受人僅取得房屋所有權，不啻于空中￥閣。如果房屋下的宅基地使用權附隨于房屋，而房屋之外的宅基地使用權為不能履行時，似可一定程度平衡交易雙方的利益，然而依舊不能擺脫“地隨房走”的盾。
四、總結：有條件的認定民房買賣合同有效，比較符合當前形勢。
筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。地隨房走是我國現行法的一項基本原則，在土地使用權有效期內，禁止單獨宅基地使用權的轉讓是合理的，但法律不能禁止農村私有房屋的轉讓，對于建房后如果禁止宅基地使用權隨房一起轉讓，從而禁止房屋的轉讓是法律依據是有欠缺的，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權具有一定的身份性質，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質，這如城市居民取得房改房，經濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應采完全權利的態度，應允許有條件轉讓。對此人們可能會擔心一旦允許農村房屋可以向任何人轉讓，則宅基地就不再與農村集體的成員權聯系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是û有必要的，因為國家規定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現出來，申請建房后強調房屋所有權完全行使的權利，只是轉讓時設定一定的條件，如需經村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應該看到，如果不允許農村房屋轉讓，這會使得農村的不動產難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城里已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。
