在目前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，三套房無法獲得貸款，二套房首付比例、貸款利率也都比較高。那么對于一些政策“誤傷”下的剛需購房人群，選擇何種購房方式才能達(dá)到最高性價比呢？
案例一 改善型購房者
王先生，私企老板，年收入100萬元左右。結(jié)婚前在上海浦東用商業(yè)貸款購買一套90平方米小戶型住房，目前貸款已經(jīng)還清。結(jié)婚后，計劃與太太買一戶140平方米左右住房。王太太名下目前無房產(chǎn)也無任何貸款記錄。王太太任職某國有企業(yè)，單位予以繳納公積金和補充公積金。目前兩人看中一套總價值500萬元左右的房子，但王先生手頭現(xiàn)金200萬元左右，父母資助50萬元，目前名下小戶型房產(chǎn)市場價252萬元左右，出租價格每月4000元左右。
貸款方案：“賣舊換新”or“1+1置業(yè)升級”
有財建議：像王先生這樣名下已有房產(chǎn)的人群，按照目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，即使王先生出售名下房產(chǎn)也仍然會被列為“第二套購房”。如果申請商業(yè)貸款，首付比例50%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%，貸款成本較高。王先生可選擇將名下房產(chǎn)出售，不申請任何商業(yè)貸款方式，全額購買新房。
但鑒于王先生生意流動資金的需要，王先生也可以考慮“1+1”置業(yè)升級模式，用手頭現(xiàn)金支付首付，用自己和太太的公積金申請貸款，因為在商業(yè)貸款和公積金貸款首付相差無幾的情況下，公積金貸款利率優(yōu)惠確實能夠讓借款人省錢不少。此外，之前的小戶型房可以保留并出租，用租金來減輕還款壓力。同時，王先生夫婦再次購房應(yīng)該考慮日后生育小孩問題，不如一步到位選擇學(xué)區(qū)周邊或者離重點小學(xué)較近的區(qū)域購房，做好長遠(yuǎn)打算。
案例二 兩套房產(chǎn)者
李先生，目前在上海有一套房產(chǎn)，和太太、兒子一起居住?？們r值300萬元左右，有貸款但目前已經(jīng)還清。此外，李先生還在老家?guī)透改纲I了套房產(chǎn)養(yǎng)老，總價值50萬元左右，有貸款但也已還清。目前李先生計劃在上海再為兒子購買一套房子供結(jié)婚用，看中一套總價值200萬元左右的房子。但目前李先生家庭現(xiàn)金只有50萬元左右。
貸款方案：房產(chǎn)抵押消費貸款
有財建議：像李先生這樣在本地和外地均有貸款記錄的人群，通過央行個人征信系統(tǒng)可以查出李先生的兩次貸款記錄，按照現(xiàn)在政策李先生根本無法申請到商業(yè)貸款或公積金貸款。唯一的辦法是通過“房產(chǎn)抵押貸款”來購房。“如果申請房屋抵押貸款，前提是抵押房屋貸款已經(jīng)還清。然后由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)進(jìn)行估價。”招商銀行理財經(jīng)理林先生在接受第一財經(jīng)日報《財商》采訪時表示，如果評估價格是300萬左右，那么大約可獲得150萬元貸款，抵押率為50%左右。貸款利率方面，如果是銀行優(yōu)質(zhì)客戶的話，按照貸款基準(zhǔn)利率上浮15%～20%。
林先生表示，抵押消費貸款辦理后，銀行將這筆錢轉(zhuǎn)入林先生銀行賬戶，但不能轉(zhuǎn)賬、取現(xiàn)，只能在POS機(jī)刷卡。對于刷卡具體用途，銀行不做過多干涉。
案例三 外地務(wù)工人員購房
金小姐，江蘇人，在上海工作一年半，一直在上海租房，房租大約1500元。但考慮長期租房成本很高，而且自己有在上海定居的打算，計劃先購買一套40平方米左右的小戶型房屋居住。看中一套100萬左右住房，目前個人無太多存款。金小姐以往并無貸款記錄，但父母在江蘇為她全額付款購買了一套40萬元左右房產(chǎn)。
貸款方案：賣掉外地房付首付
有財建議：對于金小姐這樣的外地人，按照目前新政要求，在申請貸款時需要提供在上海一年以上的納稅或社保繳納證明，金小姐基本滿足這一條件。在第幾套房的認(rèn)定上，目前上海房地產(chǎn)交易中心并未與全國聯(lián)網(wǎng)，無法查出金小姐在江蘇的房產(chǎn)記錄，如果在上海申請貸款仍被視為首套房，但銀行也會讓金小姐提供房產(chǎn)情況承諾書，所以建議金小姐可以賣掉江蘇房產(chǎn)，作為首付款，然后依照自身情況申請公積金貸款或商業(yè)貸款。
在還款方式上，建議采取等額本息還款方式，每月還款額比較固定，壓力比較小。
