簽了購(gòu)房合同后，房子卻又被賣給他人;新房剛?cè)胱〔痪茫l(fā)現(xiàn)存在裂縫等質(zhì)量問(wèn)題;開(kāi)發(fā)商逾期交房，卻不愿拿違約金……近年來(lái)，房地產(chǎn)交易的背后，也隱藏著一系列因房而引起的糾紛。在遇到這樣那樣的問(wèn)題后，消費(fèi)者應(yīng)該如何維權(quán)，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。針對(duì)因購(gòu)房而引起的糾紛 ，青島市中級(jí)人民法院民一庭法官通過(guò)分析，總結(jié)了四類市民日常生活中最容易碰到的典型案例，并做出提醒。
案例一
逾期交房，業(yè)主索賠1.3萬(wàn)
2012年5月23日，青西新區(qū)的丁先生與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房銷售合同，購(gòu)買由該公司開(kāi)發(fā)的位于青西新區(qū)泊里鎮(zhèn)某小區(qū)的一套住房。合同約定購(gòu)房款為31.2萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商于2012年8月31日前交房。根據(jù)合同，如果開(kāi)發(fā)商不能在約定期限內(nèi)交房，應(yīng)該向丁先生支付日萬(wàn)分之三的違約金。合同簽訂后，丁先生全額支付了購(gòu)房款項(xiàng)，但是，該公司一直到2013年1月26日才交房，超過(guò)約定期限148天。
事后，丁先生多次找到開(kāi)發(fā)商索要違約金，但是對(duì)方一直以各種理由推辭。無(wú)奈之下，丁先生一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商告上法庭，索賠違約金共計(jì)1.3萬(wàn)元。
法庭上，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，沒(méi)能按時(shí)交房是因客觀原因等情況造成的，并非其故意為之。此外，他們認(rèn)為，當(dāng)初約定的違約金過(guò)高，應(yīng)該根據(jù)開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)程度及原告丁先生的實(shí)際損失情況等綜合考慮，對(duì)違約金的數(shù)額做出適當(dāng)減少。開(kāi)發(fā)商表示，違約金應(yīng)該按照丁先生的租房損失計(jì)算，其損失金額應(yīng)為 4000元。
后經(jīng)法院審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商未按照約定期限交房的原因，并非合同約定的不可抗力，其應(yīng)當(dāng)按照合同約定，承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。最終，法院判決開(kāi)發(fā)商向丁先生支付違約金1.3萬(wàn)元。
案例二
一房?jī)少u，業(yè)主獲8萬(wàn)賠償
2008年3月2日，萊西的鹿女士看中了當(dāng)?shù)啬承^(qū)的一套新房。由于當(dāng)時(shí)該小區(qū)未取得商品房預(yù)售許可證，鹿女士便與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份房屋預(yù)約協(xié)議。雙方約定：這套建筑面積為73.92平方米的住房，總金額為人民幣17萬(wàn)元。協(xié)議約定，鹿女士應(yīng)先支付房款54416元，剩余房款于簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)一次性支付。此外，在取得商品房預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)商通知鹿女士與其簽訂正式的商品房買賣合同。
協(xié)議簽訂后，鹿女士按照約定交納了定金和部分房款共計(jì)54416元。2008年12月30日，開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證，并通過(guò)郵寄告知函、在媒體上刊登公告的方式，告知鹿女士前來(lái)辦理相關(guān)手續(xù)。因一直未能聯(lián)系上鹿女士，2010年1月31日，開(kāi)發(fā)商將該房屋以 24.5萬(wàn)元的價(jià)格賣給他人。
在得知該房屋被賣給他人后，鹿女士向法院提起訴訟。法院審理認(rèn)為，因雙方簽訂的預(yù)約協(xié)議已經(jīng)具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，并且收取了部分購(gòu)房款，該預(yù)約協(xié)議實(shí)質(zhì)為商品房買賣合同，而在起訴前涉案房屋已經(jīng)取得了預(yù)售許可，雙方當(dāng)初簽訂的協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)按該協(xié)議的約定履行各自的義務(wù)。盡管該公司在其取得預(yù)售許可證后，曾以郵寄、公告等方式告知鹿女士在一定期限內(nèi)簽訂正式商品房買賣合同，但并未明確表示逾期解除合同，而鹿女士亦未明確表示不履行協(xié)議，因此應(yīng)認(rèn)定雙方并未解除預(yù)約協(xié)議。在這種情形下，公司將涉案房屋出賣給第三人，導(dǎo)致鹿女士無(wú)法實(shí)現(xiàn)取得房屋。
最終，一審法院判決，解除雙方簽訂的預(yù)約協(xié)議，該公司返還鹿女士已付的購(gòu)房款54416元，并賠償鹿女士房屋差價(jià)81337元。一審宣判后，開(kāi)發(fā)商不服，向青島市中級(jí)人民法院提起上訴。經(jīng)市中院審理，最終做出了維持原審判決的終審決定。
案例三
房屋裂縫，開(kāi)發(fā)商賠5.5萬(wàn)
2009年11月，于先生和青島某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合同，購(gòu)買原膠南某小區(qū)的一處住房。2010年3月，開(kāi)發(fā)商交房后，于先生進(jìn)行了精裝修 ，并于當(dāng)年搬至該房屋內(nèi)居住。2010年供暖后，房屋的頂板及四面墻體出現(xiàn)了裂縫。隨后，于先生通知開(kāi)發(fā)商進(jìn)行查看及維修。經(jīng)查看，這套住房廚房門口、客廳頂燈位置、客廳東墻、書房西墻、主臥室頂棚、走廊等出現(xiàn)多道裂縫。
于先生要求，按照合同約定給予維修 ，把墻皮都去掉重新刮好。要求停氣后修復(fù)，2011年4月底修好。隨后，因雙方就維修問(wèn)題，未達(dá)成協(xié)議，開(kāi)發(fā)商未進(jìn)行維修。
最后，于先生將開(kāi)發(fā)商告上法庭。要求開(kāi)發(fā)商支付維修費(fèi)用4.8萬(wàn)元、租金3210元。而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，他們可在保修期內(nèi)無(wú)償修復(fù)房屋，無(wú)需支付賠償款，原告于先生也無(wú)權(quán)要求其支付維修費(fèi)用。
庭審過(guò)程中，因雙方仍無(wú)法就維修事宜達(dá)成共識(shí)。后經(jīng)相關(guān)部門鑒定，墻體裂縫及頂板裂縫屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)加固修繕處理，工程造價(jià)約 4.8萬(wàn)元，總工期約 59天。后經(jīng)法院審理，判決開(kāi)發(fā)商支付房屋加固修繕處理費(fèi)48691.22元，房屋租賃費(fèi)3210元。
一審宣判后，開(kāi)發(fā)商向青島市中級(jí)人民法院提起上訴。后在市中院主持下，雙方達(dá)成和解，由開(kāi)發(fā)商向于先生支付相關(guān)費(fèi)用。
案例四
不簽合同，定金房子打水漂
2014年5月3日，郭女士與青島某房地產(chǎn)業(yè)投資有限公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，約定認(rèn)購(gòu)李滄某新建小區(qū)一處建筑面積為 251平方米的房屋，總價(jià)105萬(wàn)元，定金2萬(wàn)元，付款方式為銀行按揭。當(dāng)日，郭女士按照約定交納了2萬(wàn)元定金，并繳納了涉案房屋的住宅專項(xiàng)維修資金 1.2萬(wàn)余元。《認(rèn)購(gòu)書》還約定，郭女士應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書7日內(nèi)付清首付款，并簽訂《商品房預(yù)銷售合同》，辦理相關(guān)手續(xù)。
但是，接下來(lái)，雙方就應(yīng)該先交納剩余首付，還是先簽訂預(yù)售合同產(chǎn)生了分歧。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書》的約定，郭女士在交納首付款后方可簽訂合同。而郭女士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的解釋于法無(wú)據(jù)，在雙方?jīng)]有簽訂合同的情況下，開(kāi)發(fā)商要求其交納房款沒(méi)有依據(jù)。由此，雙方陷入僵局。后來(lái)，開(kāi)發(fā)商曾向郭女士發(fā)函，要求其前往交納剩余款項(xiàng)，并辦理房屋買賣手續(xù)。但是，郭女士并未理會(huì)。最后，開(kāi)發(fā)商將涉案房屋出售給他人，并拒絕退還郭女士此前交納的定金。
隨后，郭女士一紙?jiān)V狀將其告上法院。請(qǐng)求法院判令，撤銷雙方當(dāng)初簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書，開(kāi)發(fā)商雙倍返還買房定金4萬(wàn)元、給付住宅專項(xiàng)維修資金 1.2萬(wàn)元。
一審法院審理認(rèn)為，雙方在《認(rèn)購(gòu)書》中，并未對(duì)支付首付款和簽訂商品房預(yù)售合同的先后順序進(jìn)行約定。因此，郭女士主張《認(rèn)購(gòu)書》因違反法律規(guī)定而無(wú)效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。此外，由于郭女士未能在《認(rèn)購(gòu)書》中的約定時(shí)間內(nèi)支付首付款并簽訂合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)依據(jù)約定，解除雙方所簽訂的《認(rèn)購(gòu)書》，將房屋另行出售，并將原告已付定金不予退還。最終，法院駁回郭女士的全部訴求。
分析：
房屋質(zhì)量類問(wèn)題居多
記者從青島市中級(jí)人民法院獲悉，去年該院受理的房屋買賣合同糾紛案件的數(shù)量較前年有所降低。該院民一庭法官孫琦說(shuō)，開(kāi)發(fā)商延期交房、逾期辦證、貸款不能或不及時(shí)以及一房多賣等較為常見(jiàn)。
“在部分延期交房案件中，業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同約定支付違約金，開(kāi)發(fā)商以政府修路等理由進(jìn)行抗辯。”孫琦告訴記者，此類案件中，如果不是因不可抗力等因素直接導(dǎo)致延期，開(kāi)發(fā)商往往要按照約定向業(yè)主支付違約金。在房屋質(zhì)量糾紛中，主要集中在漏水，滲水以及墻壁裂痕等問(wèn)題。此外，一些業(yè)主也經(jīng)常以期房和現(xiàn)房不相符、配套不完善等原因?qū)㈤_(kāi)發(fā)商起訴至法院。
在二手房交易中，主要集中在所售房屋存在權(quán)屬糾紛或抵押、存在其他共有人等問(wèn)題上。此外，因價(jià)格原因?qū)е碌倪`約也時(shí)有發(fā)生。如在房屋買賣合同簽訂后，賣方發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格上漲，以種種借口不辦理過(guò)戶手續(xù)或不予交房，遭到買方起訴至法院;也有房?jī)r(jià)下跌時(shí)，購(gòu)房人以種種理由要求解除合同退房的。此外，中介人員素質(zhì)不一，在辦理手續(xù)時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時(shí)表達(dá)的意思不一致，導(dǎo)致當(dāng)事人對(duì)合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議，從而引發(fā)訴訟。
提醒：無(wú)預(yù)售許可，所簽合同無(wú)效
孫琦表示，市民購(gòu)買二手房時(shí)，務(wù)必要實(shí)地看房，并確認(rèn)房屋是否存在糾紛。如果房產(chǎn)是由夫妻二人共同所有，在購(gòu)房協(xié)議上，應(yīng)盡量確保雙方共同簽字，以期減少風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證即進(jìn)行商品房預(yù)售引發(fā)的糾紛也時(shí)有發(fā)生。對(duì)此，孫琦提醒，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在準(zhǔn)備購(gòu)房前查看相關(guān)證明，證實(shí)其符合法律規(guī)定的預(yù)售條件。如出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效的，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。
“現(xiàn)實(shí)中，層高縮水的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，”山東德衡律師事務(wù)所律師黃舵說(shuō)，“在簽訂合同時(shí)不填寫具體層高，導(dǎo)致發(fā)生糾紛時(shí)，購(gòu)房人沒(méi)有依據(jù)主張層高確實(shí)縮水。”要避免此類問(wèn)題，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在簽訂買賣合同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商填寫層高，并要求開(kāi)發(fā)商就相關(guān)賠償責(zé)任達(dá)成補(bǔ)充約定。另外，在收房時(shí)及時(shí)注意檢查層高是否滿足合同約定。
現(xiàn)實(shí)生活中，如果開(kāi)發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金，涉事房屋很難辦下房產(chǎn)證。“購(gòu)房人在必要時(shí)需詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商辦證的程序進(jìn)度、查看開(kāi)發(fā)商的有關(guān)證件及手續(xù)。對(duì)不能辦證的原因也要了解清楚，不能解決的應(yīng)及早放棄購(gòu)買該房產(chǎn)。”黃舵說(shuō)，如開(kāi)發(fā)商遲遲不能辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房人可以按已付購(gòu)房款總額，參照銀行同期利息要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。
此外，該律師事務(wù)所的杜晶律師表示，如果購(gòu)房合同約定違約金過(guò)低，發(fā)生訴訟后，購(gòu)房人有權(quán)請(qǐng)求法院增加違約金金額 。記者 李保光
