離婚訴訟中，房產(chǎn)分割往往會是當(dāng)事人爭議較大的焦點問題。實務(wù)中財產(chǎn)形態(tài)復(fù)雜，準(zhǔn)確適用法律需要區(qū)分不同情況仔細梳理。
審判實踐離婚案件中對房屋的分割、房屋的價值、房屋的歸屬等問題所引起的爭議最大、最多。婚姻法和最高法院婚姻法三個司法解釋對此雖有規(guī)定，但實務(wù)中盲點和爭議點仍然較多。為此，本文對離婚案件的不動產(chǎn)分割情況進行梳理，針對難點問題提出觀點。
一、商品房分割注重出資與登記相結(jié)合原則
眾所周知，商品房是買賣雙方按照市場規(guī)則，平等地協(xié)商房屋的價格、質(zhì)量等各要素，簽訂了商品房買賣合同之后取得的房屋。離婚審判實踐中的商品房主要分為全額付清房款的房屋和按揭商品房。所以對于離婚中商品房的分割，主要依據(jù)是婚姻法司法解釋三中確立的出資與登記想結(jié)合的方法。這主要體現(xiàn)在：
1. 夫妻婚后購買房屋，其中部分款項來源于一方婚前儲蓄或?qū)⒒榍胺课葑冑u后的價款的房屋
因此類房屋系婚后共同出資購買，屬夫妻共同財產(chǎn)，但由于根據(jù)婚姻法第十八條規(guī)定，夫妻一方婚前財產(chǎn)屬個人財產(chǎn)，由此婚前財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為不同形式了但仍然是個人財產(chǎn)，我們在司法實踐中將這一部分價款對應(yīng)的房屋比例及相應(yīng)的增值在分割時判歸這一方所有。
2. 夫妻一方在婚前已交清全部購房款，但婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋
根據(jù)物權(quán)法第 9 條的規(guī)定，不動產(chǎn)未經(jīng)登記的不發(fā)生物權(quán)效力。婚后取得產(chǎn)權(quán)證這一事實并不能使婚前個人財產(chǎn)在形式上轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。因此，此種情形下的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認定為婚前購買房屋一方的個人財產(chǎn)。
二、房改房、集資福利房分割貫徹房改政策原則
1. 對于離婚夫妻單位房改房問題
房改房的產(chǎn)權(quán)的歸屬按購買時間區(qū)分，婚前購買的就是個人財產(chǎn);婚后用共同財產(chǎn)購買的，認定為夫妻的共同財產(chǎn)。雖然購房時享受了優(yōu)惠政策，但分割時應(yīng)按市場價來分割。婚姻法司法解釋二在第19條作出規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。房改房的分割應(yīng)當(dāng)按照商品房市場價的價值進行分割。
2. 離婚夫妻以一方父母名義參加房改，房屋登記在父母名下的房屋問題
就此，婚姻法司法解釋三第12條已經(jīng)予以明確。但是離婚夫妻以一方父母名義參加了房改，而房屋登記在離婚子女名下的房屋時，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，由于房屋來源于一方父母所承租的公房，購買房改房的價格一般都會參考工齡、職務(wù)、級別等因素，有較強的福利性質(zhì)，購買價格也遠低于市場價，雙方用夫妻共同財產(chǎn)購買以一方父母名義參加房改的房屋，房產(chǎn)登記于離婚子女名下，離婚時父母子女這一方往往提出此房屋是父母對自己的贈與，認定為自己的個人財產(chǎn)，而出資部分則提出是借款。對此，我們的觀點是，這種情況如果因房改政策一家只能享受一次房改福利，導(dǎo)致子女的配偶失去享受房改福利的機會，則在離婚時應(yīng)對其予以適當(dāng)?shù)难a償更為公平。
3. 對于離婚案件中涉及的集資福利房
這種情形，主要是考慮婚前婚后購買的問題。集資福利房的出資通常是一次性的，或者兩次。這類的房屋分割只考慮出資時間和結(jié)婚時間。在簽定購房合同時，合同里會涉及到購房人的工齡問題，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工齡。盡管在購房時享受了不同的優(yōu)惠政策，但在離婚時，應(yīng)該以市場價來分割房屋。
三、拆遷安置房根據(jù)拆遷時適用的政策、被拆遷房屋的建造情況及安置房屋有無補交差價認定安置房的性質(zhì)
離婚案件審判實務(wù)當(dāng)中，拆遷安置房的分割常常成為焦點，特別是農(nóng)村集體土地上的房屋也有被納入拆遷范圍。
1. 婚前一方的個人房產(chǎn)，婚后被拆遷安置新房
如果安置房屋僅考慮面積因素，且不存在房屋補差價問題，房屋亦未變更登記在夫妻二人的名下，安置的新房應(yīng)認定為個人財產(chǎn)。如果用夫妻共同財產(chǎn)補房屋差價，所補差價的比例部分應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn)。
2. 婚前房產(chǎn)在一方的父母名下，婚后拆遷安置后，安置房登記在兒女名下
這里需要參考贈與房屋的情形。此種情況要注意子女在婚后對于房屋是否有裝潢、翻建等情形，以確定另一方是否應(yīng)當(dāng)予以分割，包括實踐當(dāng)中很多違章建筑在拆遷過程中也被安置的房屋，因被安置房屋屬于合法的財產(chǎn)，故離婚時應(yīng)當(dāng)予以處理。
3. 婚前是一方承租的公房，婚后拆遷安置
這時應(yīng)當(dāng)考慮婚后拆遷安置時，是否存在著出資的因素，是否存在取得部分或全部產(chǎn)權(quán)問題。如果沒有出資要考慮安置時有無人口因素，如果是婚后共同出資，取得一定產(chǎn)權(quán)的，對這部分房屋產(chǎn)權(quán)就是夫妻共有財產(chǎn)。如果沒有出資問題，只是房屋拆遷后繼續(xù)承租的，離婚時雙方都有承租的權(quán)利。
四、小產(chǎn)權(quán)房目前處理無法律依據(jù)
小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)實中大量存在，這種房屋在對外關(guān)系上其合法性有待進一步確認，法院在離婚案件中一般不予處理。我們目前只是在判決書中明確該房是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購置，確定雙方都享有權(quán)利。
五、單純加名房分割中的意思表示原則
1. 基于夫妻財產(chǎn)約定或贈與的意思表示
夫妻一方的房屋，婚后以夫妻約定形式或贈與的形式約定為另一方所有或者雙方共有，俗稱“加名” 。但“加名”后“加名”方隨即提出離婚導(dǎo)致爭議如何處理?
實踐中如果能夠區(qū)分，則對于夫妻約定的，按照登記為一人或兩人認定為一方個人財產(chǎn)或夫妻共同財產(chǎn);對于贈與的，如果是已經(jīng)辦理了房產(chǎn)變更登記或公證的，則不能撤銷贈與。但如果贈與時未明確是一方的個人財產(chǎn)，我們認為贈與后的房屋為夫妻共同財產(chǎn)。但問題在于無法區(qū)分是約定還是贈與，我們認為，對于無法區(qū)分的，則按照婚姻法第19條來認定。
2. 基于政策原因
夫妻一方的房屋，為孩子上學(xué)或其他政策性原因，將另一方名字加上，后雙方要求離婚，審理此類案件分歧較大。因房產(chǎn)已實際登記在夫妻雙方名下，只能認定為夫妻共同財產(chǎn)，在離婚時予以分割，但從考慮房屋來源的角度對原享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方可予以多分。
3. 雙方在結(jié)婚前共同出資以一方名義購買房屋或者結(jié)婚后以一方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋產(chǎn)權(quán)
雙方當(dāng)事人戀愛期間以結(jié)婚為目的共同出資購買房屋，婚前雙方達成口頭協(xié)議以當(dāng)事人一方的名義簽訂購房合同，房屋貸款手續(xù)，婚后共同歸還貸款。離婚時夫妻雙方往往對口頭約定互不承認，房屋登記的一方往往認為另一方的出資是借款或者是贈與，或者根本不認可對方出資的事實。如果出資方能舉證證明房屋是婚前雙方共同出資，并以結(jié)婚為目的，即使產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，雙方共同出資購買的按揭房屋，仍應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。
對于雙方婚前出資共同購買的部分，應(yīng)該根據(jù)各自的出資比例予以分割，也就是按份共有關(guān)系分割婚前部分，畢竟結(jié)婚前雙方還不是夫妻關(guān)系，不能按夫妻共有財產(chǎn)分割。
六、父母參與出資房屋中的法律問題
對于父母參與出資購買的商品房一方父母出全資為子女購買，登記在自己子女名下的，婚姻法司法解釋三第 7 條明確了此種情況屬于該子女的個人財產(chǎn)，對此不予贅述，實踐中引發(fā)的糾紛亦不多。但是問題主要在于以下情形：
1. 父母參與出資或全額出資購買房屋，登記在夫妻雙方名下
對此情形，婚姻法司法解釋二的22條做了規(guī)定，認定為對夫妻雙方的贈與。但是在此要特別討論的一點是，實踐中，我們遇到大量這樣的案件，離婚分割時父母的情緒非常激動，不同意認定為小夫妻的共同財產(chǎn)，從而不認可法院的判決，產(chǎn)生大量申訴信訪案件。分析個中緣由，應(yīng)該說按照中國的傳統(tǒng)習(xí)慣，通常父母出資為子女購房，并不會事先進行書面約定，如果子女不離婚，事實上也不會再向子女要求返還購房款或者房屋。但一旦子女離婚，父母傾囊相助的購房款損失一半，父母的心理無論如何接受不了。
雖然目前法律規(guī)定將此種情況認定為父母對子女夫妻雙方的贈與，但按照中國人的傳統(tǒng)思想，父母的這種贈與其實是建立在其子女與配偶維持婚姻關(guān)系的基礎(chǔ)之上的。
解釋三的規(guī)定出臺后，已經(jīng)產(chǎn)生了因女方要求加名男方拒絕而引起雙方矛盾導(dǎo)致的離婚訴訟。從我們接觸的大量離婚案件當(dāng)事人，普通民眾對于婚姻關(guān)系持續(xù)的時間長短在分割財產(chǎn)時作為考量因素是能夠接受的，表現(xiàn)在分割父母出資購買的房產(chǎn)時，婚姻關(guān)系持續(xù)時間較短的當(dāng)事人的情緒相對婚姻關(guān)系持續(xù)時間長的當(dāng)事人要激動得多，保護弱勢一方和為家庭做出貢獻一方的原則應(yīng)得到體現(xiàn)。
2. 父母參與出資，登記在離婚夫妻名下，但父母與其子女之間存在借條
對于那些父母出資但不能證明是贈與還是借款的，我們多推定為贈與。如果該借條形成于夫妻離婚前，落款有小夫妻兩人的簽名，則借貸關(guān)系成立;落款僅有子女一方簽名的，如果能夠證實是買房時形成的借條，且距離離婚時間較長，一般可以推定借貸關(guān)系成立;如果借條是訴訟前或訴訟中后補的，則無法證實買房當(dāng)時雙方有借貸的合意。
