在中共十七大報(bào)告的第八部分，胡主席提出：“努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”。同時(shí)還提出：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭
住房困難。”這是黨代會(huì)報(bào)告中第一次專門提及住房保障制度，更是第一次談到保障方式和保障對象。這意味著：
首先，它表明執(zhí)政黨更加關(guān)注“安居”等民生問題。近年來，住房價(jià)格不斷攀升，民眾的壓力越來越大。黨代會(huì)報(bào)告在重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)教育、醫(yī)療問題的同時(shí)，也將住房保障寫入其中，體現(xiàn)了對民生的關(guān)注和對民意的尊重。
同時(shí)，這一表述也表明：中國的住房保障制度已經(jīng)有了重大調(diào)整。
自“安居工程”開始，中國的住房保障工作已經(jīng)進(jìn)行了十多年。十多年來，住房保障工作的重心一直是經(jīng)濟(jì)適用房(“安居工程”是其前身)。直到現(xiàn)在，各地出臺(tái)的住房保障政策中，也仍然把經(jīng)濟(jì)適用房排在最前面。無論是支持力度還是建設(shè)規(guī)模，經(jīng)濟(jì)適用房都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廉租房、雙限房等其他政策保障性住房。然而，在十七大報(bào)告中，卻只見廉租房，而不提經(jīng)濟(jì)適用房。同時(shí)，保障對象也從原來的“中低收入家庭”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;低收入家庭”。
這一政策調(diào)整在《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中初見端倪。在這個(gè)《意見》中，廉租房已經(jīng)成為住房保障方式的首選，經(jīng)濟(jì)適用房則退居第二位，住房保障的對象也開始收縮為“低收入住房困難家庭”。這一政策的轉(zhuǎn)向在十七大報(bào)告中得到了最權(quán)威的確認(rèn)，從而確定了廉租房在住房保障中的重要地位。
保障方式和保障對象是保障制度的兩大核心內(nèi)容。這兩個(gè)方面的調(diào)整，意味著我國的住 房保障制度一次理性、務(wù)實(shí)的調(diào)整。
經(jīng)濟(jì)適用房從誕生之時(shí)起，就一直飽受非議。剛開始，質(zhì)疑的還只是理論層面，比如經(jīng)濟(jì)適用房這種半計(jì)劃半市場的半商品房，會(huì)干擾房地產(chǎn)市場的正常秩序，而且“補(bǔ)供方”的保障方式也不太公平。而在實(shí)踐中，人們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的問題更多，其中最要命的是申購資格的認(rèn)定非常困難。政府無力審查眾多的申購者，很多地方的政府就把資格審查工作甩手委托給開發(fā)商，導(dǎo)致審查程序形同虛設(shè)，于是出現(xiàn)了開著私車住經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。后來，人們又發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房雖然比商品房便宜很多，但真正的低收入家庭仍然買不起，即使他們得到了購買的機(jī)會(huì)。此外，經(jīng)濟(jì)適用房如何轉(zhuǎn)讓也是個(gè)棘手的問題。
理論上有資格申購經(jīng)濟(jì)適用房的人群非常龐大，而事實(shí)上能買到的只占其中很小的一部分。這對大多數(shù)有意申購經(jīng)濟(jì)適用房的“中低收入家庭”來說，目前的保障效果其實(shí)是“口惠而實(shí)不至”，而政府實(shí)際上也確實(shí)無力保障那么多人的住房。爭議逐漸延伸到兩個(gè)問題上：一是住房保障的標(biāo)準(zhǔn)是不是太高?是應(yīng)該保障“有房產(chǎn)”還是保障“有房妝?二是住房保障的范圍是不是太大?住房保障應(yīng)該優(yōu)先保障誰?越來越多的有識(shí)之士認(rèn)為：住房保障制度的首選應(yīng)該是廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該逐步淡出住房保障體系;而且中等收入家庭也不應(yīng)該納入保障的范圍，低收入住房困難家庭應(yīng)該成為優(yōu)先保障的對象。
這些意見最終得到了最高決策層的采納。很顯然，“住有所居”的保障標(biāo)準(zhǔn)就是“有房妝，而廉租房也正是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的具體體現(xiàn)。同時(shí)，保障對象也最終收縮為低收入住房困難家庭。這樣調(diào)整的好處顯而易見：一、“補(bǔ)需方”的方式更加公平;二、“好鋼用在刀刃上”，政府可以把有限的資源和財(cái)力用到最需要的人身上;三、資格審查難度大減。由于符合條件的申購人數(shù)大幅減少，審查認(rèn)定的工作量隨之劇減。并且，不具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的廉租房，也避免了很多“投機(jī)”。
近一兩年來，在建設(shè)部等國務(wù)院有關(guān)部門的要求下，各地已經(jīng)加大了廉租房的建設(shè)和推行力度。在國務(wù)院出臺(tái)的《意見》中，對廉租房的建設(shè)作出了很多硬性的要求，尤其是在保障廉租房建設(shè)資金方面，規(guī)定得非常具體。但目前的成效還不顯著。很多地方的政府對廉租房的建設(shè)和廉租房制度的推行并不積極，這顯然不符合國務(wù)院的要求，也不符合十七大報(bào)告的精神。這種狀況應(yīng)該早日改變。
廉租房現(xiàn)狀分析
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊部長2008年11月12日表示，今后三年內(nèi)要新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。
可以說，保障性住房數(shù)量的增加，是對1998年房改政策未能實(shí)現(xiàn)的思路進(jìn)行糾偏。1998年政府啟動(dòng)住房改革之時(shí)，就有建設(shè)保障性住房的規(guī)劃，即“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。按照當(dāng)時(shí)政策鎖定的高收入家庭總數(shù)不及20%，城市80%以上的家庭應(yīng)該是由政府向他們供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，而不是開發(fā)商搞的商品房。然而多年來一直沒有被真正重視起來。
現(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)是，廉租房的資金主要來自于中央政府和地方各級(jí)政府，房屋建成后交給地方的廉租房管理部門管理。政府想提供盡可能多的廉租房，但這又需要有大量的投資，那么如何解決這種矛盾呢
中投顧問認(rèn)為，此次中央9000億元大力支持廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為政府缺少資金解決了問題。增加廉租房供應(yīng)，使大部分低收入者有房可租，可有效降低市場上對住房的需求。由于房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系影響較大，可以說廉租房制度或多或少起到了穩(wěn)定房價(jià)的作用。
9000億的保障性住房中，產(chǎn)品各不相同，對市場的沖擊也不相同。9000億的保障性住房中，按照目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的分類，進(jìn)入銷售市場的僅有400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，對商品房房價(jià)能產(chǎn)生一些影響。其他的廉租房及林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)與商品房爭奪客源的局面，不會(huì)影響城市的房價(jià)。
中投顧問認(rèn)為，購買保障性住房的人群在一定程度上并不是商品房人群的分化，并沒有削減商品房的購買群體。9000億元的保障性住房計(jì)劃僅僅滿足了中國3%人口的住房需求。
中投顧問認(rèn)為，由此可以得到一個(gè)結(jié)論：9000億保障廉價(jià)房的措施是政府的一個(gè)關(guān)注民生的工程，其不但不會(huì)給目前房地產(chǎn)市場，尤其是商品房市場產(chǎn)生沖擊，還在一定的程度上可以起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。
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