日前，全國(guó)首個(gè)個(gè)人合作建房項(xiàng)目在溫州破冰——溫州市個(gè)人合作建房項(xiàng)目的委托開發(fā)商以一億多元的價(jià)格拿到了溫州市政府掛牌出讓的地塊，這是國(guó)內(nèi)首個(gè)拿到土地的個(gè)人合作建房項(xiàng)目。個(gè)人集資建房一直被認(rèn)為是解決中低收入者住房困難的一條新出路，但從溫州這個(gè)案例來看，筆者認(rèn)為這種說法有待商榷。
首先，此次拿地行動(dòng)所需的過億元購地資金全部來源于260位參與人，平均每人拿出了超過40萬元。雖然溫州為富庶之地，相信能夠出得起這么多錢的人也絕非當(dāng)?shù)刂械褪杖肴巳海麄兊膶?shí)際支付能力至少屬于有能力改善自身住房條件的一批人。而真正急需解決住房問題的中低收入人群在這樣的資本游戲中是否有任何機(jī)會(huì)呢？
其次，介入此次合作建房的主體中，購房人事實(shí)上扮演著房地產(chǎn)投資人與產(chǎn)品最終用戶的雙重角色；當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)是投資代理人；而開發(fā)商則完全是受人之托、單純負(fù)責(zé)運(yùn)用投資人的資金運(yùn)作項(xiàng)目并最終將產(chǎn)品交付投資人使用。開發(fā)商與投資代理人簽訂“代建協(xié)議”，不需承擔(dān)任何投資風(fēng)險(xiǎn)，也沒有了產(chǎn)品銷售壓力，只要正常履約就可以取得約定的收益——代理費(fèi)。開發(fā)商絕對(duì)歡迎這種運(yùn)作方式。合作建房的參與者承擔(dān)了所有的投資風(fēng)險(xiǎn)、自然也就有權(quán)利分享承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，所以他們才能夠以較低的價(jià)格取得住房。然而，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不成熟的今天，個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力值得關(guān)注與認(rèn)真評(píng)估。
通過此次拿地，反映出合作建房成功的幾個(gè)重點(diǎn)：能否建立一個(gè)具有公信力的投資代理人機(jī)構(gòu)并聚集足夠多的資金是一個(gè)重點(diǎn)；尋找到一個(gè)具備履約能力又值得信賴的開發(fā)商則是另外一個(gè)重點(diǎn)。
另外提醒大家注意，房地產(chǎn)開發(fā)投資除了購地資金以外，還需要支付前期費(fèi)用、建安費(fèi)用以及開發(fā)商的代理費(fèi)等。這筆錢誰出？購房人還是向銀行融資？若由購房人支付，則每戶又要拿出一筆數(shù)目不小的資金；而向銀行融資不僅會(huì)增大開發(fā)成本，且融資需要及時(shí)歸還，那么，合作建房人是否還需要再借助銀行按揭？
還有，這個(gè)個(gè)人合作建房項(xiàng)目預(yù)計(jì)建成后的房屋成本價(jià)為每平方米5300元，低于周邊樓盤每平方米一萬元左右的市場(chǎng)價(jià)，而這個(gè)5300元/平方米的價(jià)格是預(yù)計(jì)賣掉車庫和商鋪之后折合計(jì)算出來的價(jià)格。因此，這其中存在兩個(gè)不確定因素：一是車庫作為住宅配套設(shè)施，除非購房者都不使用汽車，否則車庫是不可能出售的，賣也只能賣給業(yè)主自己；二是商業(yè)物業(yè)的出售受很多市場(chǎng)因素影響，并非毫無風(fēng)險(xiǎn)可言。
在國(guó)外，個(gè)人集資合作建房是中低收入人群解決住房問題的一種方式，政府會(huì)在土地、資金及政策等方面予以扶持；而在中國(guó)，合作建房最終卻很有可能演變成中等收入以上人群參與的資本游戲，最終產(chǎn)品是普通商品房，與合作建房的本意相距甚遠(yuǎn)。因此，如果期盼個(gè)人集資合作建房在國(guó)內(nèi)能夠真正發(fā)展成為解決中低收入人群住房需求的途徑之一，還需政府的制度創(chuàng)新與大力扶持。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》姜煒 <
