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個(gè)人集資建房:一場地產(chǎn)革命的春季攻勢?
發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,000 ℃

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp[據(jù)最新消息:2月1日,中國民生銀行中關(guān)村支行行長紀(jì)乃方明確表示,該支行將為合作建房提供所需貸款——]

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp提起雙軌制,許多人都不會陌生,它曾在上世紀(jì)八九十年代真切地存在于我們的生活之中,那時(shí)的雙軌制意味著一件商品經(jīng)過不同的渠道得到它得付出不同的價(jià)格,它是我國當(dāng)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)還不完善的產(chǎn)物。


商報(bào)首席記者 張建峰/攝

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在不久的將來,我們的生活中又將出現(xiàn)一個(gè)雙軌制,與以前的雙軌制不同,這個(gè)雙軌制將出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)中,是原有開發(fā)方式的重大變革:以后的地產(chǎn)開發(fā)將由地產(chǎn)公司一家獨(dú)霸變?yōu)閭€(gè)人集資建房和地產(chǎn)專業(yè)公司開發(fā)并行天下,它是地產(chǎn)市場充分競爭的結(jié)果,是地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)成熟的表現(xiàn),它的催生者就是目前地產(chǎn)界轟動一時(shí)的個(gè)人集資建房。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp據(jù)記者了解,在廣泛征求眾多地產(chǎn)界專家意見后,日前北京市人大代表孫維絢已正式向北京市人代會提出了代表提案,提案中把目前北京市個(gè)人集資建房的實(shí)踐提到了一個(gè)新的高度,孫維絢認(rèn)為,于凌罡牽頭的個(gè)人集資建房有望成為北京市目前解決中等收入家庭(年收入6萬—10萬元)的一條切實(shí)可行的新思路。此提案一旦通過,國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的面貌將發(fā)生劃時(shí)代的變化,個(gè)人集資建房這種令人耳目一新的地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)模式將登上自己的舞臺,它不僅將使許多原來對自己所住房子的開發(fā)毫無發(fā)言權(quán)的購房者變成自己住宅開發(fā)的真正主人,也使更多具有中等收入的人能更早地買到自己的滿意住宅。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp此提案一旦通過,中國地產(chǎn)界將永遠(yuǎn)記住2005年。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp國內(nèi)集資建房第一人于凌罡的事業(yè)看來正步入朝陽。當(dāng)記者采訪時(shí),這位剛過30歲的年輕人疲憊中透著抑制不住的興奮,充滿自信的他對記者說,個(gè)人集資建房這條路看來是走對了,當(dāng)初剛開始操作時(shí),他曾設(shè)想的種種困難而今正一個(gè)個(gè)被順利克服,尤其讓他感到振奮的是,上至建設(shè)部下至北京市建委的各級有關(guān)部門對他的集資建房項(xiàng)目都表示了肯定,相關(guān)審批政策目前也是一路綠燈。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp商品房概念的劃時(shí)代改變

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp于凌罡介紹說,集資建房目前運(yùn)作一路順利,但前段時(shí)間所選地塊已有所變動,目前經(jīng)過項(xiàng)目籌備小組的內(nèi)部反復(fù)討論,初步將地塊定在健翔橋與三元橋之間的一塊地塊,具體位置現(xiàn)在還未最后確定。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp至于樓型,原先所流傳的高層塔樓及六層板樓均已被明確否定,樓型初步設(shè)定為小高層,帶電梯,每家的戶型由購房者自己確定。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp建成后,這個(gè)集資建房的項(xiàng)目將對國人的傳統(tǒng)住宅概念產(chǎn)生革命化的沖擊。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp首先是戶型新。于凌罡向記者介紹說,項(xiàng)目建成后,各家的戶型和面積將完全自主,即項(xiàng)目峻工后,各家的面積將不是以往意義上的居室概念:當(dāng)你敲開一樓的一居室住戶時(shí),很可能他的一居室有100平米,而二樓的另一家三居室才不過80平米。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp這樣會不會使施工和設(shè)計(jì)難度特別大?于凌罡說已經(jīng)正式咨詢過有關(guān)規(guī)劃和設(shè)計(jì)部門,答案是不存在問題,可行。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp其次是產(chǎn)權(quán)新。建成后,用于凌罡的話說,各住戶將擁有比現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)權(quán)利范圍更廣泛的“大大產(chǎn)權(quán)”,他解釋說,目前的常規(guī)商品房建成后,底商的開發(fā)權(quán)將屬于開發(fā)商所有,開發(fā)商可售賣底商以取得收益,而集資建房項(xiàng)目成功后,底商的所有權(quán)和相關(guān)收益將屬于所有業(yè)主,底商租售所得的收益分配初步設(shè)計(jì)為按每戶面積來分,業(yè)主面積大者多得收益,面積小則少得。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp小區(qū)內(nèi)停車位的所有權(quán)也將全歸業(yè)主。建成后,業(yè)主將按照事先選擇劃定的每戶停車位停車,而毋須交納任何費(fèi)用——而據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前相當(dāng)一部分小區(qū)物業(yè)糾紛就是源于小區(qū)停車位收費(fèi)。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp第三是物業(yè)管理新。小區(qū)的日常物業(yè)管理將由一個(gè)經(jīng)過注冊的固定組織去實(shí)施,其功能類似于目前的業(yè)主委員會,但職權(quán)將比業(yè)主委員會要廣:這個(gè)組織將聘請小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行所需的各類工作人員,該模式也是北京目前任何住宅小區(qū)沒有的。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在其后記者采訪建筑設(shè)計(jì)院一位專家時(shí),專家指出個(gè)人集資項(xiàng)目的這種物業(yè)管理模式非常類似于業(yè)內(nèi)一直呼吁引進(jìn)的我國臺灣地區(qū)廣泛實(shí)行的較為先進(jìn)的物業(yè)管理模式,相比較現(xiàn)存的物業(yè)管理模式,它的好處顯而易見:首先它完全免除了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的利益糾紛,而這正是現(xiàn)在物業(yè)糾紛的主要焦點(diǎn)。目前北京許多小區(qū)的物業(yè)公司是自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,它的經(jīng)營宗旨是奉行利潤最大化原則,限于目前物業(yè)管理水平,許多物業(yè)公司為追求自己的利益總是挖空心思巧立名目地進(jìn)行收費(fèi),相形之下,小區(qū)的業(yè)主們由于平時(shí)工作很忙,另外由于對物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)了解水平的參差不齊,因此在實(shí)際上很難形成一個(gè)強(qiáng)有力的業(yè)主委員會來制約物業(yè)管理公司牟取非法利潤,從而產(chǎn)生了雙方權(quán)利與義務(wù)的尖銳對立,這一點(diǎn)已被目前繁多的物業(yè)糾紛所證實(shí),前不久的一項(xiàng)調(diào)查顯示,在許多小區(qū)中,“管家”已成為“冤家”,有超過一多半的(72%)業(yè)主對所在小區(qū)的物業(yè)管理不滿。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp還有一個(gè)新就是集資建房的初衷:可以省錢。據(jù)于凌罡的項(xiàng)目籌備小組最新測算,該項(xiàng)目最后建成后每平米的價(jià)格將比同地段的同類商品房價(jià)格低20%左右。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp面對坊間曾廣泛流傳的能便宜40%左右的傳聞,于凌罡澄清說,個(gè)人集資項(xiàng)目并不打算走經(jīng)濟(jì)適用房的路子,為了業(yè)主將來能夠擁有完全產(chǎn)權(quán)并能自由交易的住宅,項(xiàng)目籌備會已決定按正常的商品房開發(fā)程序走,而與正常的商品房開發(fā)程序相比,個(gè)人集資建房可節(jié)省的是廣告和銷售的費(fèi)用,但超支的可能是設(shè)計(jì)和建設(shè)費(fèi)用,兩者一均衡,結(jié)果為約有20%的價(jià)格差距。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp定位:中等收入家庭的品牌社區(qū)

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp談到目前項(xiàng)目的加盟者,于凌罡非常自豪,300多個(gè)加盟者中有100個(gè)以上擁有碩士學(xué)歷,其中有約30個(gè)博士、教授級的高級知識分子,“海歸”也不乏其人,央視的四大名嘴之一也已加入了于凌罡他們的行列。

&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在加盟者中還有一個(gè)特點(diǎn):就有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)從業(yè)者,對此,于凌罡解釋說,正是由于他們擁有這方面的技能和從業(yè)經(jīng)驗(yàn),所以才更加熱愛這個(gè)項(xiàng)目,因?yàn)樵谄綍r(shí)工作中他們都是按照所在房地產(chǎn)公司的意圖去工作,而集資建房項(xiàng)目就像是他們自己的作品,可以按照自己的意愿去塑造自己喜歡的住宅,而這正是其中許多人一生的夢想。

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