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    深圳集資房分戶辦證問題
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:987 ℃

      深圳有一定的特殊性,它現(xiàn)在已經(jīng)無農(nóng)村戶口,然后就是在這種城市化的過程中,有眾多的遺留問題,包括很多集資房的問題。

      因為中國國家體制的問題,當(dāng)初很多國有土地都被轉(zhuǎn)化為單位土地進行修建房屋,而分配給單位職工或員工進行居住,而很多國有單位就直接將建好的房屋買賣給個人。因為土地的性質(zhì),所以很多單位都無法將房屋辦理分戶產(chǎn)權(quán)。同時因為一些房地產(chǎn)開發(fā)商,在以前土地管理尚不嚴(yán)格的情況下,也拿下了一部份土地,修建集資房,但因為土地規(guī)定用途,而無法辦理分戶產(chǎn)權(quán)。這兩種情況使得市場上出現(xiàn)了數(shù)目眾多的集資房。然而隨著住戶對于權(quán)力的要求,集資房的分戶辦證變得比較緊迫。

      分戶辦證,就牽涉到一個土地使用費的補償問題,只有補交了相關(guān)的土地費用,分戶才能變成可能。然而就土地使用費誰來進行補償?開發(fā)商?還是住戶自身?

      就目前我所接觸到的進行說明:

      1、 合同中明確約定有相關(guān)的補費辦法。

      有種情況是,開發(fā)商當(dāng)初在買賣房產(chǎn)的時候,雖然是集資房,卻以并不明顯低于市場商品房的價格買賣給所有的住戶,但這種情況下,因為當(dāng)時無法辦理產(chǎn)權(quán),那么在合同中就有明確約定,開發(fā)商在時機成熟或合適的情況下,將會變理分戶的產(chǎn)權(quán)證書,也就是說其實該責(zé)任是由開發(fā)商來進行承擔(dān)的。

      也有的情況就是因為開發(fā)商當(dāng)初買賣房產(chǎn)時,明確告之是集資房,也明顯以低于市場的價格將房產(chǎn)買賣給住戶,所以就在合同中明確要求住戶來自行承擔(dān)該費用。

      相對來說這兩種情況下,很容易確定誰來補償相關(guān)的費用,因為約定明確。

      2、 合同中沒有明確約定的情況下。

      一種:以市場價格來進行發(fā)售。我們認為根據(jù)民法的基本原則,公平原則,應(yīng)該是由開發(fā)商進行補償相關(guān)的費用。

      二種:明確說明是集資房,以非市場價格來進行發(fā)售,那么我們認為可能這需要住戶自行承擔(dān)相關(guān)的土地費用。

      三種:明確說明是商品房,那么這種情況下,我們認為開發(fā)商在合同中有承諾是商品房,那么應(yīng)該由開發(fā)商來承擔(dān)相關(guān)的土地費用的補償。

      四種:沒有說明房地產(chǎn)性質(zhì),用低于市場價格的性質(zhì)來進行發(fā)售,我們認為這其中可能就需要雙方共同來進行承擔(dān)。

      2001年,深圳市曾有發(fā)文,對于集資房問題,補交25%左右的土地使用費,就可以辦理分戶產(chǎn)權(quán),該文適用于2001-2003年,而這中間,又涉及了一個該文件適用時,誰應(yīng)該承擔(dān)相關(guān)的告之責(zé)任問題。

      當(dāng)然,以上眾多種情況,并非是死板的,因為本身在集資房的買賣過程中,就存在多種情形,我這里只是做簡略的歸納,并不一定百分百正確,所以最好的方法是帶齊資料,找到律師,然后面談,這樣得出來的結(jié)論才會比較正確。

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