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買賣不滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房的合同是否無(wú)效
《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》
第三十條經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任。
請(qǐng)教：買賣不滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房的合同是否無(wú)效？有效？效力待定？可撤消？
在實(shí)務(wù)當(dāng)中，買賣不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，在房地產(chǎn)交易大廳是無(wú)法過(guò)戶的。具體到雙方簽訂的合同當(dāng)中，根據(jù)我國(guó)合同法第五十二條之規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
可以認(rèn)定雙方簽訂的合同為無(wú)效合同，因?yàn)槠溥`反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
司法實(shí)踐中越來(lái)越傾向于對(duì)民事合同采用有效解釋優(yōu)先原則，所以對(duì)合同法第52條第一款第五項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”中的強(qiáng)制性，也采用了嚴(yán)格限制原則，即把強(qiáng)制性又拆分為效力性和禁止性，只有違反效力性規(guī)定的，才視為無(wú)效，比如毒品買賣合同，就無(wú)效。但對(duì)禁止性規(guī)定，一般是把民行分開，即一方面對(duì)當(dāng)事人予以行政處罰，另一方面則不因此否定當(dāng)事人的真實(shí)意思，即承認(rèn)合同有效
就本案，我認(rèn)為合同有效
從法理上講，由于違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，可以認(rèn)定無(wú)效！
對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年交易的問(wèn)題，實(shí)踐中這類情況的確很多，但多是暗箱操作，因此一般不會(huì)發(fā)生糾紛，即使有糾紛也多半不會(huì)訴諸司法解決。因?yàn)榉ㄔ簬缀蹩隙〞?huì)確認(rèn)這類合同無(wú)效，不然無(wú)以維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序。
本人以為，未經(jīng)政府同意，買賣不滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房合同無(wú)效。理由如下：
1.法律依據(jù)。合同法第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效；物權(quán)法第97條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，須經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
2.事實(shí)依據(jù)。所謂經(jīng)濟(jì)適用房，是指購(gòu)買人擁有有限產(chǎn)權(quán)的房屋，即購(gòu)買人只擁有該房的部分產(chǎn)權(quán)，其他權(quán)利有政府擁有。購(gòu)買人與政府對(duì)該房構(gòu)成共有關(guān)系。
3.相關(guān)法律依據(jù)可訪問(wèn)：
《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》是部門規(guī)章，不是行政法規(guī)。但這個(gè)規(guī)章是依據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》制定的，可以認(rèn)為是符合法規(guī)原則和宗旨的規(guī)章。規(guī)章其實(shí)也就是政策。民法通則第六條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。”從民法通則的規(guī)定看，如果違反政策，也可以認(rèn)為是違反民法通則第六條的行為。由此可見，政策禁止性的規(guī)定可以通過(guò)民法通則第六條轉(zhuǎn)換為法律的禁止性規(guī)定，從而可以得出違反政策禁止性規(guī)定的行為無(wú)效的結(jié)論。