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二手房買賣中的經(jīng)濟適用房糾紛
案情介紹：2002年，被告王某委托中介公司在代理購房的事務(wù)過程中，與原告李某協(xié)商一致，征得李某的同意，并取得其身份證，以李某的名義購買了某小區(qū)一套經(jīng)濟適用房。后王某又以李某的名義向銀行辦理完了貸款并取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有人為李某。李某未支付購房的任何費用，房屋交付后，王某在該房內(nèi)居住。2007年1月，李某訴至法院稱其于2002年以按揭的方式購買了該房屋后，由于工作常駐在外，將房屋委托給原單位同事看官。2006年底，其回京后發(fā)現(xiàn)房屋已由王某居住，由于聯(lián)系不到同事，也不能勸說王某騰房，故起訴：請求法院判決王某騰退房屋。
案件處理：經(jīng)法院查明，王某所稱屬實，但由于其當(dāng)初簽訂的借名買賣合意屬于“以合法形式掩蓋非法目的的行為，應(yīng)屬無效”，故該經(jīng)濟適用房為李某所有。
律師分析：本案涉及到房屋的歸屬權(quán)問題。要解決此問題則要厘清出資人王某和委托人王某之間的關(guān)系。在本案中，王某在征得李某的同意，以其名義簽訂買賣合同，辦理貸款等；根據(jù)我國合同法的規(guī)定，李某和王某之間形成委托合同關(guān)系。這在學(xué)理上稱為隱名代理制度。
此外，由于王某與李某達成委托代理合同的目的在于以李某的名義購買經(jīng)濟適用房。事實上，經(jīng)濟適用房是國家為了解決中、低等家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住條件而推出的優(yōu)惠性住房，購買經(jīng)濟適用房是有一定條件限制的。根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，以合法手段掩蓋非法目的合同無效。因此，不具備購房條件的王某為了購得經(jīng)濟適用房而與李某之間達成的委托代理合同是違法、且無效的。
那么以王某出資，以李某的名義購買的房屋所有權(quán)究竟歸誰？根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定委托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人。由此可見，在中介公司明知這層代理關(guān)系存在的情況下，其簽訂的房屋購買合同可發(fā)生直接約束隱名代理人的作用。即房屋所有權(quán)以產(chǎn)權(quán)證上的登記為準(zhǔn)，即房屋所有權(quán)歸李某所有。
律師支招：借名買賣不論是經(jīng)濟適用房等政策性房屋的，存在非常大的風(fēng)險，在實踐中往往不會得到法院的支持。在實踐中，借名買賣屢屢因產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，由于名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等各種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的支持和保存，因此出現(xiàn)糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，欲要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款是相當(dāng)困難的。