誠信與監控：經濟適用房難以物盡其用的硬傷
“住滿五年才能按市場價出售”的政策是為了限制利用經濟適用房投機的行為，從統計數字看，政策實施后二手經濟適用房交易量的確比上一季度下降了50.3%，但這背后引發了多少“黑白合同”我們卻不得而知。為什么不能在經濟適用房建成伊始就嚴格審核，減少經濟適用房投資呢?
2000年，北京市出臺了關于購買經濟適用房的暫行辦法，規定只有北京市城鎮居民常住戶口、家庭年收入在6萬元以下，而且是無房戶或者是未達標戶才能夠購買經濟適用房。購房者在領表、蓋章、備案之后才可以選房、購房。而在2000年之前，購房對象的收入標準、房屋面積均不明確，造成早期經濟適用房小區出現高收入人群住超大住房的情況。2000年后，情況逐漸好轉，但在實際操作中，仍然出現了不符合購買經濟適用房條件的人，卻借用別人身份證明排號買房的情況。
調查顯示，近幾年經濟適用房買賣糾紛呈上升趨勢，借用對方身份證明，一旦對方反悔，實際購買者將沒有任何根據證明房子屬于自己，很難打贏官司。
另外，政府雖然成立了專門的部門來用于審核經濟適用房購買資格，并通過個人填報，單位審核，政府審定，最后再通過上網公示來保障只有中低收入家庭才能買到的經濟適用房。但由于購買經濟適用房所需的收入證明由個人申報，沒有統一的認證監測機構，一旦個人不守誠信，住房管理部門很難查到。即使在網上公示，這種非強制的方式的結果也往往是掛一漏萬。
北京市建委住房指導處副處長于雷：現在我覺得在審核過程中，最大的難點就是我們這種情況下收入監測系統不太健全，比如說一個人他自己開的公司，他的收入已經大大超過6萬了，但是他的收入到底是多少，卻無據可查。
目前，全國各地與經濟適用房差不多的提法還有“安居房”、“解困房”、“平價房”等等，出發點都是讓老百姓有房子住，而不是讓有房人的房子更值錢。專家指出，應該盡快建立住房誠信監控體系，讓事實確定誰才能享受政府提供的住房保障。
中國社科院城市發展與環境研究中心規劃室副主任李景國：要建立兩個體系：一個是個人誠信體系，包括單位誠信體系，另一個是監控體系。建立這兩個體系需要的是一種社會系統工程，而不是一個部門能夠做到的，不是房管部門，也不是建委這一個部門。它是各個部門必須聯起手來，是一種國家行為，或是一種政府行為，來克服這兩個硬傷。
)：“按照政策規定，經濟適用房住滿五年才能按市場價出售”，而日前記者在調查采訪中發現，北京某些不滿五年的經濟適用房卻在以“黑白合同”的方式進行買賣。
亞運村以北是北京市經濟適用房比較集中的一個地區，這些經濟適用房小區周圍有很多主要經營經濟適用房買賣的房屋中介機構。記者調查了這里的十個中介，發現他們代理的二手經濟適用房每平方米平均售價要比新房高出五六百元。
記者：(二手)經濟適用房大概多少錢一平米啊?
中介：大概在三千二左右吧。
記者：我聽說那個經濟適用房原價是2650，怎么這二手房比新房還貴啊?
中介：房主這房子是用2650買的，但他所有的手續辦下來，這房子也不止2650，做買賣的都不想虧本，對吧?他有成本在這兒呢。
按照今年5月20日北京市建委下發的“經濟適用房住滿五年才能按市場價出售”的政策，這里的二手經濟適用房只能按原價，也就是每平方米2650元，出售給符合購買經濟適用房條件的購房人，買賣雙方都不需要繳納占房10%的綜合地價款。有了政策限制，實際交易的每平方米3200元的價格能否出現在買賣雙方簽訂的合同中呢?
經紀人：這個不行。
記者：為什么不行啊?
經紀人：這個沒法說。這是國家規定的，就是不行。
記者：那簽合約的時候怎么簽啊?
經紀人：合約上還是簽2650的。
記者：那剩下的那部分錢怎么辦啊?
經紀人：在補充協議里。
記者：那我過戶的時候用哪個合同啊?
經紀人：當然是買賣合同啦。
記者：就是按2650那個合同，是嗎?
經紀人：對。
經紀人所說的“買賣合同”是交易雙方表面給政府部門看的“白合同”，“補充協議”則是私下價錢談好后，雙方再簽的“黑合同”，令有關部門無從查起。為此，記者來到北京經濟適用房的主管單位——北京市建委，對于經濟適用房私下交易問題，有關負責人表示，由于政府部門所看到和所審核的合同都是按規定填寫的原價買賣合同，因此只承認原價合同，買賣雙方一旦因為補充合同發生糾紛，就很難裁定，如果雙方是口頭約定，進行現金交易，那風險就更大了。
北京市建委住房指導處副處長于雷：黑白合同從政府的角度來說是不允許的，那么他所簽的所謂的地下合同是不受法律保護的。這個問題要靠買房人在這種買賣的過程當中來小心這種交易的陷阱。
這位負責人同時指出，購房人通過這種“黑白合同”買到的房子再上市出售時，還需要補交一個10%的綜合地價款。以一套總面積80平米、每平米2650元的經濟適用房為例，原價21.2萬元。如果買賣雙方按市場價每平米3200元、總價25.6萬元交易，簽的卻是每平方米2650元的原價合同，那么如果該房再上市，出了高價的購房人還是按像原價購買的一樣，補交超過2萬元的綜合地價款。“黑白合同”損害的將不止是國家，還有購房人自己的利益
