據(jù)媒體報(bào)道，五·一假期后，朝陽區(qū)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”突須更名過戶，“新規(guī)定”令近300名市民不滿，引發(fā)一陣騷亂。
在朝陽房屋交易大廳，工作人員現(xiàn)場發(fā)放《存量房買賣合同信息表》，通知要辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”手續(xù)須由買賣雙方過戶，而放假前只需交綜合地價款就能換證，可以變更到自己名下。
假期后的“新規(guī)定”將使房主多繳納2萬至3萬元的過戶契稅。另據(jù)記者了解，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”還必須履行網(wǎng)簽手續(xù)進(jìn)行買賣。
目前各區(qū)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”政策不同，海淀區(qū)和昌平區(qū)一直規(guī)定必須交易過戶，海淀區(qū)還得提供房主戶口所在地街道住房保障處開具的“政府不回購確認(rèn)書”。
此外，市住建委4月30日發(fā)布新政策，規(guī)定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。
有市民向朝陽區(qū)房屋交易大廳的工作人員詢問，若房主“換證”過戶給家人，是否意味著該家庭新購買了一套商品住房，不能再買二套房?但未得到明確答復(fù)。
法律看點(diǎn)
1.“經(jīng)轉(zhuǎn)商”是否必須買賣過戶?
2.房主搬出配偶或親朋做“買家”更名換證，是否也算買賣?
3.自家買賣后，是否意味著已購新房，按照新政策不能再購第二套房?
律師解讀
能否經(jīng)轉(zhuǎn)商 政府回購意見是關(guān)鍵
專門從事房地產(chǎn)法律服務(wù)的北京京劍律師事務(wù)所的金翔律師說，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”在2010年4月22日之前，可以不通過買賣而直接變更到自己名下，也可通過買賣變更。
因?yàn)椤蛾P(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》225號文件)中規(guī)定：產(chǎn)權(quán)人也可以按原購房價格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價差的70%補(bǔ)交土地收益后取得商品房產(chǎn)權(quán)。
但是，根據(jù)2010年4月22日最新出臺的《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定:
經(jīng)適房上市交易必須取得完全產(chǎn)權(quán)。住房保障部門應(yīng)當(dāng)對個人是否已繳納土地收益等價款、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。對不能提供書面意見的，中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租。
因此，政府是否優(yōu)先回購是關(guān)鍵，只有在政府不回購并符合前述規(guī)定的情況下，經(jīng)適房才能順利交易并過戶。
配偶做“買家” 也要履行正常程序
現(xiàn)在涌現(xiàn)的申請“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的房主并不是真想賣房，而是由于國家對經(jīng)適房嚴(yán)格管理，就想把房子變成商品房。這樣買賣就是虛假的，“買家”往往是自己的配偶。
金律師認(rèn)為，如果嚴(yán)格按目前的政策執(zhí)行，通過夫妻之間買賣過戶的方式“經(jīng)轉(zhuǎn)商”行不通，但實(shí)踐中可能允許這樣操作。
金律師認(rèn)為，不管房主賣給誰，只要履行了網(wǎng)簽等手續(xù)，買賣就是真實(shí)有效的。
申請“經(jīng)轉(zhuǎn)商”
不能再買二套房
按照北京市住建委4月30日出臺的最新規(guī)定，一個家庭只能新購一套房屋(包括新開盤的房子和二手房)， 購買第二套房將不予辦理房產(chǎn)證。
金律師認(rèn)為，購買“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的購房人，不管購房人是誰，均意味著已經(jīng)使用了新購一套房的“指標(biāo)”，按照新政策再不能購買二套房了，否則就可能違規(guī)，辦不下房產(chǎn)證。
因此金律師提醒，購買“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的購房人，如果另有購房的打算，就要謹(jǐn)慎使用這一“指標(biāo)”，除非今后“一個家庭只能新購一套房”的政策有變動，否則可能使自己陷于被動。
