讀者李先生電話詢(xún)問(wèn)：2008年9月，因我兒子û房結(jié)婚，后來(lái)我得知同事老張家符合經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)，就求他幫æ。最終借老張的名義花28萬(wàn)買(mǎi)了套經(jīng)濟(jì)適用房，比市場(chǎng)價(jià)便宜近10萬(wàn)。2009年11月，我跟老張關(guān)系鬧僵了，他讓我兒子騰房，又準(zhǔn)備到法院起訴，還張羅著把房子賣(mài)掉。我后悔不該貪便宜，請(qǐng)問(wèn)我現(xiàn)在怎樣才能保住房子?
律師說(shuō)法
天津?qū)幰宦蓭熓聞?wù)所主任易靜律師分析指出，本案的處理應(yīng)把握以下兩個(gè)法律問(wèn)題：一是房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬;二是如何界定實(shí)際出資人李先生與名義產(chǎn)權(quán)人老張之間的法律關(guān)系。
首先，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條，“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”規(guī)定，及《物權(quán)法》第9條，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;δ經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，因此，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下。本案中，可以看出，訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)歸老張所有，實(shí)際出資人李先生對(duì)房產(chǎn)不享有基于物權(quán)上的所有權(quán)權(quán)利，但由于其實(shí)際出資，則其與老張之間發(fā)生了基于債權(quán)上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也就是說(shuō)，雖û有了房，但還有錢(qián)。
其次，弄清楚上述法律規(guī)定后，結(jié)合本案涉及的經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策問(wèn)題，我們來(lái)看本案的處理方法，如果李先生想取得該房屋的所有權(quán)，則首先得與老張達(dá)成協(xié)議，得到老張的轉(zhuǎn)讓許可(從當(dāng)初張同意李用其名義購(gòu)買(mǎi)房屋的情況看，雙方有協(xié)商的基礎(chǔ))。
然后，按照經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓規(guī)定辦理手續(xù)，這里要提示的是，根據(jù)《天津市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，“經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年后，購(gòu)買(mǎi)人可以直接補(bǔ)繳政府土地收益綜合價(jià)款，取得全部產(chǎn)權(quán)，并進(jìn)行變更登記”。
所以，即使雙方同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)掷m(xù)也只能在5年后辦理。對(duì)此，雙方可簽訂一個(gè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定房屋5年后辦理過(guò)戶(hù)，同時(shí)確定一個(gè)相對(duì)較高的Υ約責(zé)任，防止雙方5年后可能的Υ約意愿影響協(xié)議的履行，從而保護(hù)雙方的權(quán)益。當(dāng)然，如果雙方無(wú)法達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向，李先生也只能將房屋歸還老張，同時(shí)向老張主張其支付的房款了。
易律師提醒大家，不要試圖用各種所ν的合情合理的手段規(guī)避法律規(guī)定，否則權(quán)益損害也不會(huì)得到法律支持。
對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，必須要注意經(jīng)濟(jì)適用房的取得是有嚴(yán)格的條件的，而轉(zhuǎn)讓同樣受到限制，買(mǎi)賣(mài)時(shí)不要Υ反諸如滿(mǎn)5年才能交易等條件的規(guī)定。
