二手房交易涉及法律關(guān)系復(fù)雜，買賣雙方以及中介方心態(tài)時(shí)有變化，加之買賣雙方由于信息不對(duì)稱，交易過(guò)程中有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋騰空、戶口遷移、物業(yè)清潔、房款交付等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)的原因，二手房買賣過(guò)程中更容易發(fā)生一些糾紛，導(dǎo)致交易中斷或無(wú)法順利進(jìn)行。近日，記者走訪了多家中介公司，總結(jié)了幾種二手房交易過(guò)程中容易引起糾紛的因素，并配合真實(shí)案例，希望能對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買二手房的讀者有所幫助。
房東悔約
“跳價(jià)”時(shí)有發(fā)生
在二手房交易中，由于房東跳價(jià)而造成買賣無(wú)法進(jìn)行下去的情況最為常見(jiàn)。李小姐看中了聯(lián)洋社區(qū)一套中邦風(fēng)雅頌的掛牌房源，在中介方的聯(lián)絡(luò)下，與房東王先生達(dá)成了初步的購(gòu)房意向，并簽訂了居間協(xié)議。于是，李小姐支付給王先生2萬(wàn)元作為定金，王先生簽收并表示可隨時(shí)簽訂正式的購(gòu)房合同。誰(shuí)知，沒(méi)過(guò)兩天，王先生突然提出總價(jià)要上漲5萬(wàn)元，否則就要賣給別人，令李小姐頗感意外。后來(lái)，中介人員了解到，原來(lái)是別家中介公司看到王先生的掛牌房源后與王先生取得聯(lián)系，并表示有客戶愿意多出5萬(wàn)元購(gòu)買他的房源，在利益的驅(qū)使下，王先生決定為了多賺5萬(wàn)元放棄個(gè)人信用，這才“跳價(jià)”。
漢宇地產(chǎn)法務(wù)部高級(jí)經(jīng)理施俊華表示，在這類糾紛中，往往是中介方為了搶房源，而欺騙業(yè)主說(shuō)“有客戶愿意多出×萬(wàn)買你的房子”，而往往這個(gè)所謂的客戶是根本不存在的。業(yè)主“跳價(jià)”轉(zhuǎn)賣，不僅犧牲的是自己的信用，一旦被購(gòu)房者告上法庭，還會(huì)被要求退還雙倍定金。但是，在實(shí)際操作中，很少有“跳價(jià)”違約的業(yè)主退還雙倍定金，只要下家不追究，一般也就將定金退還給下家就告一段落了。由于“較真”的下家并不多，因此業(yè)主屢屢“跳價(jià)”導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
產(chǎn)權(quán)共有者反對(duì)
無(wú)效的居間協(xié)議
家住徐匯區(qū)的王老先生有子女共三人，生前一直與自己的大兒子生活，并受其一家長(zhǎng)期的照顧。去年10月，王老因病去世，根據(jù)王老生前遺囑，將其名下一處房產(chǎn)留給子女三人，由于大兒子長(zhǎng)期贍養(yǎng)老人，獲得該房屋產(chǎn)權(quán)的50%，二兒子與小女兒則各獲25%的產(chǎn)權(quán)。今年1月上旬，王老的大兒子將該房產(chǎn)委托掛牌出售。中介人員按要求將其房產(chǎn)證等相關(guān)證件資料復(fù)印備案，為其房產(chǎn)掛牌做準(zhǔn)備工作。
但在工作人員核查其房產(chǎn)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證附記一欄中標(biāo)記：“該房產(chǎn)為王×(王老的大兒子)、王××(王老二兒子)、王××(王老小女兒)兄妹三人共有;其中王×(王老大兒子)占該房屋產(chǎn)權(quán)的50%、王××(王老二兒子)與王××(王老小女兒)各占產(chǎn)權(quán)的25%……”。中介人員立即告知王老的大兒子，該物業(yè)如要掛牌出售，需要他們兄妹三人同時(shí)簽字確認(rèn)才能交易。王老的大兒子表示，等找到下家時(shí)兄妹三人會(huì)同時(shí)簽字確認(rèn)。
不久，有買家丁先生表示對(duì)該房屋有購(gòu)買意向，與中介人員簽訂了“房屋買賣居間協(xié)議”，同時(shí)交付1萬(wàn)元作為交易的意向金。中介人員隨即與王老的大兒子聯(lián)系，約其與其他兩位產(chǎn)權(quán)人一同前往公司簽署“房屋買賣居間協(xié)議”并收取意向金。
1月15日當(dāng)日，王老的大兒子簽署“房屋買賣居間協(xié)議”，聲稱其有代理權(quán)限并欲代其弟弟與妹妹在居間協(xié)議上簽字，中介人員要求其出示另兩位產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)書以證明其具有合法的代理權(quán)。因王老的大兒子無(wú)法拿出有效證明其具有合法代理權(quán)，中介人員暫時(shí)終止了該項(xiàng)交易，并退還下家丁先生1萬(wàn)元意向金。
美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級(jí)經(jīng)理王磊點(diǎn)評(píng)：買賣交易中所謂合法出售方即產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)利人，如房屋產(chǎn)權(quán)為多人共有，在進(jìn)行交易時(shí)所有產(chǎn)權(quán)人必須親自簽署居間協(xié)議，該居間協(xié)議才真實(shí)有效，產(chǎn)證上的任一權(quán)利人如不能親自簽署居間協(xié)議，必須有公證委托代理權(quán)限且權(quán)限明確的受托人簽署居間協(xié)議。如共有產(chǎn)權(quán)人未全部到場(chǎng)簽署居間協(xié)議，而下家業(yè)已簽署了居間協(xié)議，該協(xié)議只能算部分有效。若中介人員未終止交易的進(jìn)行，則丁先生只可獲得50%的房屋產(chǎn)權(quán)。所以提醒購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房協(xié)議的同時(shí)，要仔細(xì)核查房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人是否都親自簽署了協(xié)議，若任一共有產(chǎn)權(quán)人未簽字確認(rèn)，則可能導(dǎo)致購(gòu)房者不能完全獲得房屋產(chǎn)權(quán)，使得自身利益受損。
房東悔約
可惡的一房多售
2005年10月，莊某買下浦東塘橋的一套公寓，面積109平方米，總房?jī)r(jià)款為120萬(wàn)元。當(dāng)天，莊某與業(yè)主胡某的委托人胡某簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，并約定2005年12月20日之前交房。莊某交了定金后，胡某將鑰匙交給了莊某。而事實(shí)上，早在2005年8月，胡某已將該公寓賣給了另一位購(gòu)房者曾某，總房?jī)r(jià)款為112萬(wàn)元。曾某在簽訂合同后交付定金1萬(wàn)元，一個(gè)月內(nèi)又付了30萬(wàn)元房款，余款待房屋交付后辦理按揭貸款時(shí)付清。只等雙方產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶之后，曾某就可以入住房屋。2005年10月，就在莊某與胡某簽訂買賣協(xié)議之前，曾某還曾要求胡某交付房屋，并協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，可胡某還是以各種理由拖延。于是，2006年1月，曾某將胡某告上法庭。
而莊某與胡某簽訂買賣協(xié)議2個(gè)月之后，由于軌道交通4號(hào)線通車，胡某又覺(jué)得自己賣虧了，多次試圖悔約，還多次帶其他中介看房，同時(shí)在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布信息，操作轉(zhuǎn)賣，被莊某及時(shí)發(fā)現(xiàn)并阻止。而胡某不斷以種種理由拒絕履行協(xié)議進(jìn)行過(guò)戶，雖經(jīng)多次協(xié)調(diào)勸導(dǎo)，但胡某沒(méi)有履約誠(chéng)意。2006年1月，莊某也將胡某告上法庭，要求判令他與胡某簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。當(dāng)兩位購(gòu)房者同時(shí)將業(yè)主胡某告上法庭之時(shí)，胡某一房“二嫁”的把戲才得以揭穿。
美聯(lián)物業(yè)交易管理部法務(wù)主任張佳露指出，在二手房交易中，因房?jī)r(jià)大幅上漲，定金或違約金與上漲的房?jī)r(jià)相比微不足道，賣方在巨額差價(jià)面前寧愿以喪失誠(chéng)信和承擔(dān)違約金為代價(jià)反悔。二手房交易中，買方交了定金，拿到鑰匙，并不意味著萬(wàn)事大吉。只有登記過(guò)戶了，交易才算完成。此案中，由于先后兩個(gè)購(gòu)房者均未與業(yè)主辦理正式過(guò)戶手續(xù)，因此法院會(huì)以簽訂買賣合同的時(shí)間先后來(lái)判定，將根據(jù)買賣合同的約定，要求業(yè)主胡某履行與曾某先簽訂的那份買賣合同，并按照合同約定按期過(guò)戶交易。而與莊某后簽訂的那份合同將被判為無(wú)效，但適用定金法則，業(yè)主胡某應(yīng)該退還曾某已付的所有房款，并雙倍返還曾某支付的定金。
同住人反對(duì)
售后公房的意外風(fēng)險(xiǎn)
黃浦區(qū)某新村內(nèi)的一套公房房源因買賣糾紛鬧上法庭，近日已獲判決。業(yè)主劉某因欠孫某錢財(cái)，而將自己持有的一套位于黃浦區(qū)的售后公房“抵押”給孫某，并公證委托孫某掛牌出售，所得房款用來(lái)還清債務(wù)。劉某在與購(gòu)房者夏某簽訂了正式買賣合同之后，即將辦理產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，區(qū)房產(chǎn)交易中心經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)劉某持有的這套房屋還有其另外兩個(gè)親戚長(zhǎng)期居住。于是房產(chǎn)交易中心提出，雖然此套售后公房產(chǎn)權(quán)證上只有劉某一個(gè)人的名字，但須得到同住人簽字同意出售時(shí)，方可辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。
但是，同住人均表示不愿意簽字，過(guò)戶手續(xù)無(wú)法辦理。而此時(shí)，購(gòu)房者夏某已經(jīng)支付了七成房款，并約定在過(guò)戶當(dāng)天支付剩余房款，見(jiàn)交易無(wú)法進(jìn)行，夏某便要求劉某退還其已支付的定金及房款，但業(yè)主則表示，收到的房款已用于還債，無(wú)法退還。于是，夏某將業(yè)主劉某告上法庭。最終，法院判決由劉某承擔(dān)違約責(zé)任，返還購(gòu)房者所有定金及已付房款，并賠償20%違約金。
漢宇地產(chǎn)法務(wù)部高級(jí)經(jīng)理施俊華分析，“須同住人同意方可出售”這一規(guī)定非常特別，目前上海僅黃浦等三個(gè)市中心區(qū)的公房房屋出售時(shí)適用此規(guī)定。根據(jù)上海市《一九九五年出售公有職工住房的方案》實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，若要購(gòu)買公房產(chǎn)權(quán)必須征得其他具有購(gòu)房資格的同住人同意并簽署職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書。但是在實(shí)踐中，一部分購(gòu)房人受利益驅(qū)動(dòng)，在未征得家庭成員同意的情況下，通過(guò)私刻或盜用圖章、偽造簽名的方式取得職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書，而一些公房出售單位對(duì)此類協(xié)議也疏于實(shí)質(zhì)審查，即與購(gòu)房人簽訂合同。相當(dāng)一部分購(gòu)房人在獲得公房產(chǎn)權(quán)后立即將房屋再行出賣，以達(dá)到獨(dú)吞房款、中飽私囊的目的。
