一、委托賣房協(xié)議書怎么寫?
（一）簽訂委托賣房協(xié)議書前需要辦理哪些委托手續(xù)?
首先需要了解的是，房屋轉(zhuǎn)讓辦理過戶手續(xù)時(shí)，可以委托辦理。房屋買賣目前大多數(shù)都是選擇中介公司進(jìn)行委托辦理的，那么需要特別提醒的是一定要選擇大型可靠有資質(zhì)的中介公司。在房屋轉(zhuǎn)讓辦理過戶手續(xù)時(shí)，產(chǎn)權(quán)共有人必須全部親臨現(xiàn)場(chǎng)，如果產(chǎn)權(quán)人因故不能到現(xiàn)場(chǎng)，可以委托另外的產(chǎn)權(quán)人或非產(chǎn)權(quán)人辦理過戶手續(xù)。
委托手續(xù)分以下兩種情況：一是一個(gè)產(chǎn)權(quán)人委托另外的產(chǎn)權(quán)人或非產(chǎn)權(quán)人辦理該手續(xù)，這種情況多數(shù)是該產(chǎn)權(quán)人在國(guó)外工作、長(zhǎng)期在外出差或在異地工作情況。如果是這種情況，該產(chǎn)權(quán)人可以在他當(dāng)?shù)匾还C機(jī)關(guān)辦理，委托書必須在公證處辦理才有法律效力，辦理時(shí)須出示身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證復(fù)印件，在公證上要注明委托事項(xiàng)，委托期限，委托出售房屋的詳細(xì)地址，受托人的身份證號(hào)碼，姓名，方才有效。
二是產(chǎn)權(quán)共有人共同委托第三者辦理售房的全部手續(xù)的情況。這種情況須要產(chǎn)權(quán)共有人全部及受托人一起在公證處辦理委托公證書，辦理公證書時(shí)產(chǎn)權(quán)共有人須帶上產(chǎn)權(quán)證原件、土地證原件、結(jié)婚證原件、雙方身份證原件；受托人須帶上身份證即可，到公證機(jī)關(guān)辦理委托書，委托書上須注明上一種情況要求注明之外還要注明該產(chǎn)權(quán)人系夫妻關(guān)系。公證書辦理完后受托人持公證書、產(chǎn)權(quán)證原件、土地證原件、產(chǎn)權(quán)共有人身份證復(fù)印件、產(chǎn)權(quán)共有人結(jié)婚證復(fù)印件，受托人自己身份證原件，在委托期限內(nèi)可以在房屋所屬產(chǎn)權(quán)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
?。ǘ┪匈u房協(xié)議書怎么寫?
委托賣房協(xié)議書范本
協(xié)議雙方：
甲方（受委托方）：
乙方（委托方）：
甲、乙方雙方本著“自愿，平等，信用”的原則，經(jīng)協(xié)商達(dá)成委托賣房協(xié)議如下：
一、乙方應(yīng)如實(shí)填寫《出售房屋登記表》，并出示產(chǎn)權(quán)證及身份證，提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。
二、乙方保證該房屋權(quán)屬清楚無爭(zhēng)議，無糾紛，并已征得共有人（或產(chǎn)權(quán)人）同意，否則造成不良后果均由乙方負(fù)責(zé)。
三、該方最終成交價(jià)，由買賣雙方自主商定，甲方只提供參考意見。乙方與甲方所介紹的賣房達(dá)成買賣協(xié)議時(shí)，須交甲方按成交價(jià)的1%的中介費(fèi)，成交價(jià)低于伍萬元按500元收費(fèi)。
四、乙方也可同時(shí)委托他人或自行聯(lián)系賣房，但不得與甲方介紹的買方以各種借口私下交易，否則，應(yīng)承擔(dān)雙倍的中介服務(wù)費(fèi)（乙方賣房一旦可以成交，因乙方原因不能成交，乙方須按規(guī)定給付中介費(fèi)）。
五、甲方應(yīng)通過媒體發(fā)布賣房信息。物色，篩選，推薦適合買方。帶客戶到乙方現(xiàn)場(chǎng)看房。如實(shí)傳遞買賣雙方的要求，積極周旋，直至買賣成交。
六、甲方還可以為乙方提供下列服務(wù)：起草房屋買賣協(xié)議、代辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)；為定金、房款的收付提供信用帳戶，鈍化矛盾、調(diào)解糾紛，提供有關(guān)法律服務(wù)。
七、本協(xié)議壹式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，雙方簽字蓋章后生效，如雙方今后另行簽訂協(xié)議或委托書，本協(xié)議終止，權(quán)利義務(wù)關(guān)系以后簽協(xié)議為準(zhǔn)。
甲方：乙方：
地址：電話：
委托代理人：
身份證號(hào)碼：
委托日期：年月日
二、你會(huì)簽簽署定金協(xié)議嗎?簽署定金協(xié)議要注意問題?
定金協(xié)議主要確定定金的額度及支付方式，定金協(xié)議簽訂，具有法律效力，任何一方違約，都有法律約束。定金協(xié)議主要包括：房屋情況概括，房屋交易情況，定金的額度及支付方式，其他的約定等。
簽訂定金協(xié)議時(shí)應(yīng)注意哪些問題?
1、謹(jǐn)慎訂立定金條款
一般來說，在購(gòu)房合同中有著規(guī)范過的定金條款，但并不具有強(qiáng)制性，只具有指導(dǎo)性，雙方可以協(xié)商決定是都訂立定金條款。
2、注明不履行合同的情況
買賣雙方記得在定金條款中注明不履行合同的具體情形，因?yàn)椴⒉皇侨我环竭`反合同中的任何條款，都適用定金罰則。
3、了解合同履行能力
雖然已訂立定金條款，買賣雙方應(yīng)該在完成定金交付之前，就充分了解自己履行合同的能力。如果購(gòu)房者認(rèn)為自己可能沒有能力履行合約，就不要交定金，因?yàn)橐坏┙桓抖ń?，合同就?huì)生效，買房就需承擔(dān)責(zé)任。
4、分清定金和預(yù)付款
預(yù)付款同樣是預(yù)先支付，但它的性質(zhì)與定金完全不同，預(yù)付款是債務(wù)人提前履行債務(wù)的行為，不起擔(dān)保債務(wù)履行的作用，當(dāng)任一方違約時(shí)，預(yù)付款可以抵沖損失賠償，并不存在罰則問題，所以要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別。
5、全面了解房屋情況
購(gòu)房者在看房時(shí)要全面了解房屋的狀況，包括房屋本身結(jié)構(gòu)、裝修、戶型、樓齡、周邊配套、市政設(shè)施、物業(yè)管理水平等。
6、謹(jǐn)防掉進(jìn)定金陷阱
購(gòu)房者在簽訂定金協(xié)議時(shí)要注意查看內(nèi)容，防止中介或賣方利用定金和濫用定金條款謀取不正當(dāng)?shù)睦妗?/p>
三、簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)
房屋購(gòu)買合同：房屋購(gòu)買合同，是買房簽署的最重要的合同，他主要說明，房屋權(quán)屬，成交方式，成交價(jià)格，產(chǎn)權(quán)狀況，房屋交付，違約責(zé)任，稅費(fèi)相關(guān)規(guī)定，權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，爭(zhēng)議解決等。
賣房簽約，哪種情款下合同無效?
合同生效的一個(gè)重要條件就是合法簽約人，無條件簽約人主要有以下幾種常見情形：
1、未成年人、精神病人簽合同，若監(jiān)護(hù)人不追認(rèn)，則無效。
未成年人、精神病人屬于無民事行為能力或限制民事行為能力人，其簽署合同需監(jiān)護(hù)人代為簽署。
法律規(guī)定：《合同法》第47條規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同，除非經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，否則合同無效。但純獲利益的合同或者與其年齡、智力相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。
2、無委托公證或偽造委托公證，擅自替他人簽合同，合同無效。
委托他人簽訂合同，需委托人本人到公證處辦理委托公證，受托人攜帶公證書辦理房屋交易手續(xù)。
法律規(guī)定：代理人不合格且相對(duì)人有過失而成立的合同，該合同無效，且屬于全部無效合同，合同的全部?jī)?nèi)容自始不產(chǎn)生法律約束力。
3、買賣小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑等違規(guī)房產(chǎn)，合同無效；
房屋買賣的大前提，就是房產(chǎn)符合法律規(guī)定，受法律保護(hù)。以集體所有土地上違規(guī)建造的小產(chǎn)權(quán)房為例，《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
法律規(guī)定：《合同法》第五十二條第五款：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同，屬于無效合同。
4、惡意串通轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，損害第他人利益的，合同無效；
轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，需共有權(quán)人同意，且不能損害社會(huì)利益和國(guó)家利益。
法律規(guī)定：《合同法》第五十二條第二款：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，合同無效。
5、不能如實(shí)反映雙方意愿，合同無效
在二手房買賣過程中，常見的“不能如實(shí)反映雙方意愿”條件的場(chǎng)景，就是采取隱瞞、欺騙、脅迫行為簽訂合同，而這樣的合同一般會(huì)被判定為無效合同。
法律規(guī)定：《合同法》第五十二條第三款：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的而簽署的合同，屬于無效合同。
四、簽訂補(bǔ)充協(xié)議要注意什么問題?
補(bǔ)充協(xié)議：往往是房屋購(gòu)買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題：
?。ㄒ唬┏山粌r(jià)格
成交價(jià)格包括其中予以贈(zèng)送或者折價(jià)的家電、裝修，并且為凈得價(jià)。
?。ǘ┙灰走^程中具體事項(xiàng)的約定
1、定金
1）約定支付時(shí)間及條件。這是對(duì)買方付款時(shí)間的約束，如果買方?jīng)]有在寫明時(shí)間內(nèi)付款，需賠償違約金或繳納滯納金。
2）定金限制規(guī)定：
a、如交易房屋無抵押或只有一個(gè)抵押且抵押權(quán)人為銀行情況下，定金不超過房屋總價(jià)款的20%，且不能超過100萬；
b、如交易房屋有一個(gè)以上抵押，或只有一個(gè)抵押但是抵押權(quán)人非銀行，定金不能超過房屋總價(jià)款20%且不能超過50萬。
c、10萬（含）可自行支付。
d、超過10萬部分，必須辦理定金托管。
2、還款解押
1）賣房需明確所出售的房屋是否有抵押，若有抵押，需向買方承諾何時(shí)還清貸款，最遲何時(shí)辦理解抵押登記手續(xù)。
2）賣方需保證在此期限內(nèi)完成，一旦違約需承擔(dān)違約責(zé)任。
3、首付款支付方式
1）買賣雙方需協(xié)商首付款的數(shù)額以及支付時(shí)間以及方式，如“賣方辦理完解抵押手續(xù)后5個(gè)工作日內(nèi)”。如果買方在約定時(shí)間內(nèi)沒有付款，賣方可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
4、銀行面簽及過戶
1）面簽：面簽需買賣雙方共同到場(chǎng)，雙方需約定面簽時(shí)間及條件，例如“丙方（中介）收到評(píng)估報(bào)告后5個(gè)工作日內(nèi)”。因買賣雙方中其中一方而造成合同不能履行的，追究違約方責(zé)任。
2）過戶：同樣，過戶時(shí)需買賣雙方共同到場(chǎng)，雙方約定面簽時(shí)間，例如“丙方（中介）收到貸款機(jī)構(gòu)批貸后7個(gè)工作日內(nèi)（以建委預(yù)約時(shí)間為準(zhǔn)）”。
5、物業(yè)交割
物業(yè)交割和交房?jī)烧卟煌u方需留意。
1）約定交割時(shí)間：進(jìn)行物業(yè)交割，買賣雙方需約定交割時(shí)間，如“辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后5個(gè)工作日內(nèi)”。
2）約定支付方式：買賣雙方可以約定自行支付或者通過資金監(jiān)管進(jìn)行支付。
?。ㄈ┒愘M(fèi)相關(guān)
1、房屋基本情況：賣方需要確定所出售房屋年限、是否唯一，這關(guān)系到所需繳納的稅費(fèi)。
2、稅費(fèi)支付：買賣雙方需約定稅費(fèi)支付由哪一方承擔(dān)，一般在北京都是由買方承擔(dān)。
3、其他稅費(fèi)：如果出現(xiàn)預(yù)料之外的其他稅費(fèi)，需明確稅費(fèi)支付方，以免發(fā)生不必要的糾紛。
?。ㄋ模┻`約責(zé)任
違約責(zé)任條款是補(bǔ)充協(xié)議中十分重要的條款，違約行為可以分為兩種：
1）一般違約：逾期履行本協(xié)議約定義務(wù)15日（含）內(nèi)。
2）根本違約：對(duì)于賣方，如果賣方提供虛假產(chǎn)權(quán)證明、房屋被查封、違約逾期超過15日、擅自提高價(jià)格等情況，屬于根本違約。
3）約定賠付金額：構(gòu)成根本違約的，需賠付房屋總價(jià)款的20%。
3）關(guān)于不可抗力：因?yàn)椴豢煽沽?dǎo)致合同不能履行的，如新政策出臺(tái)、自然災(zāi)害等，買賣雙方都不算違約，雙方需協(xié)商解決。
（五）其他
1、出租
如簽約時(shí)房屋已出租，賣方需明確租賃期限，租金標(biāo)準(zhǔn)以及已收取租金及押金歸屬。如：“交易房屋現(xiàn)租金4000元/月，交房前歸賣方所有，交房后租金歸買方所有，如果賣方事先收取部分押金及租金，應(yīng)在交房后5個(gè)工作日內(nèi)歸還買方。”
2、關(guān)于附屬設(shè)施
1）關(guān)于裝飾裝修，只要不是毛坯房，不可以選擇“無”。
2）必須約定賣方在交房時(shí)一并交付的附屬設(shè)備，如有特別約定建議在“其他”處注明，尤其是容易出問題的熱水器、燈具。
4、其他約定
1）不可以在此約定不當(dāng)承諾。
2）對(duì)合同中已經(jīng)有的條款，買賣雙方無需再次約定，避免出現(xiàn)前后不一致、約定錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。
