房改售房、集資建房的評(píng)估確權(quán)不僅涉及領(lǐng)域多，存在的問(wèn)題也多，而且維系著千家萬(wàn)戶的切身利益，關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革和社會(huì)穩(wěn)定的大業(yè)。雖然以往在各地開展推進(jìn)公有住房的出售工作取得顯著成效，但涌現(xiàn)出的集資建房確權(quán)等一些問(wèn)題的解決仍然不盡如人意，引發(fā)了許多社會(huì)問(wèn)題。為此，筆者將多年來(lái)在房改售房、集資建房評(píng)估確權(quán)中碰到的幾個(gè)特殊問(wèn)題提出來(lái)與大家一起探討。
(一)房改售房、集資建房確權(quán)是否要房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)介入
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出售公房集資房政策性強(qiáng)，政府每年都會(huì)組織土地、建設(shè)、房管、物價(jià)等部門測(cè)算出當(dāng)年的房改成本價(jià)、市場(chǎng)價(jià)，制定出各種調(diào)節(jié)因素，且每幢房屋都有現(xiàn)成的竣工圖紙，單位技術(shù)人員自己會(huì)畫會(huì)算，只要經(jīng)過(guò)房改部門核準(zhǔn)就可出售，房地產(chǎn)評(píng)估、測(cè)量中介機(jī)構(gòu)的介入是多余的，只會(huì)增加售、建房單位的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)不妥。首先，它有悖于“先評(píng)估、后出售”的原則。其次，從房改實(shí)際情況看，公有住房，特別是集資建房，房屋建造成本上的“個(gè)體差異”較大，如果不分青紅皂白統(tǒng)一按當(dāng)年的房改成本價(jià)出售，勢(shì)必造成“老實(shí)人吃虧”、效益差的單位吃虧的局面，從而引發(fā)不必要的社會(huì)矛盾。第三，影響房屋價(jià)格的地段、結(jié)構(gòu)、環(huán)境、質(zhì)量、功能、成新度等調(diào)節(jié)因素的確定，以及房屋銷售面積的計(jì)算專業(yè)性很強(qiáng)，不是誰(shuí)都可以勝任的。因此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的介入是必需的。
(二)公有舊住房擴(kuò)建后評(píng)估價(jià)如何確定
早期的舊公房面積都比較小，且功能不全，四層以下的相當(dāng)一部分住宅不成套，沒(méi)有廚房、衛(wèi)生間，平面布局不合理。因此，有的由單位出資，有的由單位和個(gè)人共同出資對(duì)原住房進(jìn)行改造。對(duì)自行擴(kuò)建的部分，在繼續(xù)售房中只要擴(kuò)建的公有住房原產(chǎn)權(quán)明晰，沒(méi)有違反城市規(guī)劃，且符合住宅小區(qū)內(nèi)舊房改造規(guī)劃要求，經(jīng)過(guò)一定的審批程序，作為房改遺留問(wèn)題應(yīng)給予認(rèn)定確權(quán)，這有利于困難企業(yè)職工思想的穩(wěn)定，有利于公房的繼續(xù)出售。在售價(jià)的確定上，可以采取加權(quán)平均的辦法進(jìn)行處理。
(三)繼續(xù)出售舊公房折舊后售價(jià)偏低
福建省政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》放寬了對(duì)低層非成套舊公房出售的限制，對(duì)“能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況向職工出售”。這是從實(shí)際出發(fā)對(duì)低收入家庭，特別是對(duì)困難企業(yè)經(jīng)濟(jì)困難家庭解決住房問(wèn)題的政策傾斜。由于低層或非成套的住房大多是上個(gè)世紀(jì)60年代末至80年代初投入使用的舊公房，如按政府公布售房當(dāng)年的房改重置成本價(jià)和明文規(guī)定的房屋使用年限折舊后，售價(jià)明顯偏低，接近規(guī)定的最低限價(jià)。
一方面是政策規(guī)定十分透明;另一方面是折舊后售價(jià)偏離實(shí)際成本太多。筆者認(rèn)為，繼續(xù)出售公有住房，既要考慮職工的經(jīng)濟(jì)承受能力及房改政策的銜接，也要考慮房屋售價(jià)的合理性，防止賤價(jià)出售。
(四)出售公房集資房雜物間層高低于2.2米是否計(jì)算售價(jià)
在出售公房、集資房時(shí)，單位和職工都認(rèn)為雜物間不應(yīng)再收購(gòu)房款，同時(shí)又覺得雜物間有大有小，不進(jìn)行調(diào)節(jié)不合理。受共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的啟發(fā)，在房改房實(shí)際評(píng)估中，我們引入了底層雜物間搭配系數(shù)這個(gè)概念，搭配系數(shù)是指底層雜物間軸線總面積與該幢房層套內(nèi)總建筑面積的比率。設(shè)置搭配系數(shù)的目的，是調(diào)節(jié)住戶占有雜物間面積的大小。每戶套內(nèi)建筑面積乘以搭配系數(shù)，就是該戶可得的雜物間面積標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)有雜物超過(guò)該戶雜物間面積標(biāo)準(zhǔn)的，按房改評(píng)估價(jià)的50%乘以超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分的面積計(jì)算加價(jià);反之，實(shí)有雜物小于可得雜物間標(biāo)準(zhǔn)的，按房改評(píng)估價(jià)的50%計(jì)算減價(jià);在總體上底層雜物間加、減價(jià)代數(shù)和等于零，只是進(jìn)行實(shí)際占有雜物間面積大小的調(diào)節(jié)。
(五)集資房雜物間高度大于2.2米應(yīng)如何計(jì)價(jià)
在集資房的確權(quán)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)，有部分集資房其設(shè)計(jì)的底層雜物間高度與實(shí)際建筑高度不符，多在2.4米左右。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986.1-2000)和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》(建住房[2002]74號(hào))規(guī)定，房屋層高(高度)在2.2米以上(含2.2米)的均應(yīng)計(jì)算建筑面積，這無(wú)可非議。現(xiàn)在的問(wèn)題首先是，雜物間高度只超過(guò)10厘米～20厘米，且其雜物間的使用性質(zhì)沒(méi)有改變，按房屋評(píng)估價(jià)全額計(jì)價(jià)是否合理?其次是，若要算建筑面積，集資房銷售面積就大大超過(guò)住戶面積控制標(biāo)準(zhǔn)，這就意味著原本搭配系數(shù)分配的雜物間面積，要以房改市場(chǎng)價(jià)出資。為此，一些干部職工，特別是改制企業(yè)的下崗職工反應(yīng)十分強(qiáng)烈，多次上訪，有的甚至自己把雜物間地板挖掉墊高。為了妥善處理這個(gè)問(wèn)題，避免矛盾激化，我們?cè)诜扛恼吆头扛脑u(píng)估上進(jìn)行了調(diào)整：一是規(guī)定凡底層超高，使用性質(zhì)沒(méi)有改變的雜物間，其建筑面積必須計(jì)入集資建房銷售建筑面積，但不計(jì)入房改控制面積標(biāo)準(zhǔn);二是在堅(jiān)持《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的前提下，對(duì)集資房屋不同高度的雜物間進(jìn)行價(jià)格調(diào)節(jié)。
(六)集資房建造成本差異如何計(jì)價(jià)
筆者認(rèn)為，對(duì)集資住宅超標(biāo)裝修部分實(shí)行加價(jià)，而對(duì)未達(dá)標(biāo)裝修的住宅就應(yīng)當(dāng)考慮減價(jià)。在集資房確權(quán)評(píng)估中，具體的做法：一是以幢為單位，符合標(biāo)準(zhǔn)的裝修列入工程造價(jià)，超標(biāo)裝修、設(shè)施、設(shè)備按項(xiàng)目列出價(jià)目清單，一律單獨(dú)計(jì)價(jià)，全部由集資戶自理;二是經(jīng)審定實(shí)際建安造價(jià)《以審計(jì)后的工程決算為準(zhǔn)》確實(shí)低于竣工當(dāng)年政府公布的房改成本價(jià)扣除地價(jià)部分的，其差額部分，在計(jì)算其占房改成本價(jià)的比例后，當(dāng)作一項(xiàng)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，在評(píng)估時(shí)進(jìn)行調(diào)節(jié)核減;三是對(duì)一些裝修設(shè)施雖未達(dá)標(biāo)，但由于多種原因，造成實(shí)際建安造價(jià)高于竣工當(dāng)年政府公布的房改成本價(jià)扣除地價(jià)部分的，則視同達(dá)標(biāo)，不再進(jìn)行裝修核減。
(七)房改房共有共用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算上引發(fā)的問(wèn)題
如果“產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行”。這就是說(shuō)，各住戶若能形成一致的共有面積分割協(xié)議，一幢樓是可以有兩個(gè)共用面積分?jǐn)傁禂?shù)的。文件依據(jù)有了，但關(guān)鍵是能否形成“一致”的意見，否則房管部門不予認(rèn)可，而這“一致”往往很難做到。筆者認(rèn)為，房改房與純粹的商品住房是有區(qū)別的，房改房在計(jì)價(jià)原則、優(yōu)惠折扣上多少反映出福利分房的成份;而商品房卻不同，是純粹的市場(chǎng)行為。因此，在共用分?jǐn)偵想y于取得“一致”時(shí)，可以通過(guò)職代會(huì)或單位出面，按少數(shù)服從多數(shù)的原則，形成分割文件實(shí)施操作。經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)，房改房管部門統(tǒng)一了意見，平息了矛盾。
