讀者王先生來電問：
“去年年底我經朋友介紹從李某手中買了一套118平米的二手房，可是今年年初在辦理房屋過戶手續時卻發現該房屋竟不是登記在李某名下;后經多方打聽，我得知在此之前，李某通過協議轉讓的形式(李某有提供協議原件給我過目)，從他舅舅林某手上得到了該房屋，而后李某才將房屋轉賣給了我;但此前李某和林某并無辦理房屋過戶手續，不過還是按照約定移交了相關房屋資料原件。等于說現在這套房子就是仍然登記在林某名下，但房屋資料原件已經移交到了我的上一任屋主李某手上。請問這種情況下，我該怎么做?”
律師解答：
現解答如下：首先，買賣房屋，實質是在轉讓不動產的所有權和使用權;根據《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。也就是說，只有辦理權屬過戶登記手續，才能發生權屬轉移的法律后果，否則，即使占有房屋等不動產，也不能取得房屋的所有權。
其次，《物權法》第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。故本案中，如果李某、林某和你之間的房屋買賣協議都是真實有效的，即不影響你們彼此之間的合同買賣關系，而前任房主作為不動產產權出讓人，有義務協助買受人辦理不動產權屬轉移的登記手續，以保證買受人能夠買到交易的不動產權利，故你可要求前兩任屋主(李某和林某)協助你辦理房屋過戶手續，以合法取得該房屋所有權。
廣東眾大律師事務所林麗瑜
