所謂“贈(zèng)送面積”，前提應(yīng)該是所贈(zèng)面積合法，且贈(zèng)送人擁有合法產(chǎn)權(quán)，否則何談贈(zèng)送。而現(xiàn)實(shí)情況往往并非如此，由于開發(fā)商所“贈(zèng)送”的面積是不計(jì)入容積率的，部分贈(zèng)送面積甚至是涉嫌違法和侵權(quán)的面積，其贈(zèng)送行為均屬無效。即便其能通過“偷面積”達(dá)到“贈(zèng)送面積”的目的，但因?yàn)殚_發(fā)商在售房時(shí)便已經(jīng)將贈(zèng)送面積的成本攤到了房?jī)r(jià)中，“贈(zèng)送”仍舊是有名無實(shí)，還涉嫌違法虛假宣傳。那么開發(fā)商贈(zèng)送的面積從何而來呢?將所謂買房送面積歸結(jié)起來有以下幾類：
1、將原本屬于開發(fā)商所有的空間贈(zèng)與購(gòu)房者，一般該空間對(duì)于購(gòu)房者具有附屬性功能，如地下車庫(kù)。
2、將原本屬于共有部分的空間轉(zhuǎn)為特定購(gòu)房者的專有空間，典型如設(shè)備間、底層花園。
3、將通常屬于共有部分的空間設(shè)計(jì)為在結(jié)構(gòu)與使用上具有獨(dú)立性，并通過廣告宣傳、購(gòu)房合同與所有購(gòu)房者約定將其歸屬于特定購(gòu)房者，如屋頂花園。
4、對(duì)原本就屬于購(gòu)房者，但依據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)不計(jì)入建筑面積的空間進(jìn)行特定設(shè)計(jì)，使購(gòu)房者具備對(duì)其加以利用的可能，并在廣告中加以宣傳，典型如大面積的飄窗或陽(yáng)臺(tái)等。
5、在房屋設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留以一定改造空間，購(gòu)房者通過自己裝修可以獲得更多的使用空間，如加高層高或凈高后的買一層送一層。
開發(fā)商之所以將這些空間贈(zèng)送給客戶，往往是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)所贈(zèng)送的面積不具有合法產(chǎn)權(quán)，不能寫入房屋產(chǎn)權(quán)證，這就意味著贈(zèng)送面積不能用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償。其次，許多開發(fā)商對(duì)于贈(zèng)送面積連合同也不能寫入，只憑開發(fā)商的口頭承諾，如何保證購(gòu)房者在購(gòu)買該商品房后開發(fā)商能夠完全履行約定的贈(zèng)送面積，一旦引起糾紛，購(gòu)房者很難找到證據(jù)來維護(hù)自身權(quán)益。另外，贈(zèng)送面積如果屬于公共面積，開發(fā)商的贈(zèng)送行為本身就不合法，可能會(huì)影響到業(yè)主今后的使用，容易引起糾紛。為了避免糾紛，購(gòu)房者在簽約之前需注意因贈(zèng)送面積而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
一、如果贈(zèng)送面積為開發(fā)商所有，需注意是贈(zèng)與所有權(quán)還是免費(fèi)提供使用權(quán)。如果開發(fā)商所贈(zèng)面積對(duì)應(yīng)的空間經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)屬于專有部分，并獲得了獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，這種贈(zèng)與當(dāng)然是合法有效的，比如說專門規(guī)劃設(shè)計(jì)的地下車庫(kù)，并辦理了獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商作為所有權(quán)人當(dāng)然有權(quán)利將其贈(zèng)與購(gòu)房者。需要注意的是，開發(fā)商贈(zèng)與的是所有權(quán)還是使用權(quán)，如果是所有權(quán)，則購(gòu)買者有權(quán)要求開發(fā)商依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，否則不發(fā)生法律效力。而如果開發(fā)商保留所有權(quán)，僅是將使用權(quán)讓渡給購(gòu)房者免費(fèi)使用一段時(shí)間，那么建議在購(gòu)房合同中應(yīng)就贈(zèng)與形式、免費(fèi)使用期限、修繕責(zé)任、服務(wù)提供等可能發(fā)生誤解與分歧的問題進(jìn)行列明，盡可能減小法律風(fēng)險(xiǎn)。
二、對(duì)共有部分面積的贈(zèng)送，可能歸于無效。將共有部分空間(比如設(shè)備間等)進(jìn)行贈(zèng)與的行為是無效的，并有可能引發(fā)侵權(quán)與締約過失的責(zé)任。假如開發(fā)商對(duì)于贈(zèng)與的客體并無處分權(quán)，根據(jù)《合同法》規(guī)定該贈(zèng)與合同屬于可撤銷合同，當(dāng)其他共有權(quán)人申請(qǐng)撤銷后，此合同可能被認(rèn)定為無效，開發(fā)商就面臨承擔(dān)締約過失責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。
如果該贈(zèng)與行為對(duì)其他共有權(quán)人帶來?yè)p失，開發(fā)商還可能會(huì)對(duì)其他共有權(quán)人負(fù)有相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，如果購(gòu)房者自身亦存在過錯(cuò)的，購(gòu)房者也可能成為連帶責(zé)任人。但是，如果開發(fā)商所贈(zèng)與的部分具備專有空間的特點(diǎn)，并且就該部分在宣傳與購(gòu)房合同中對(duì)所有購(gòu)房者說明了相關(guān)情況，可以認(rèn)定為全體共有權(quán)人對(duì)該部分的處分做了特別的約定。
三、贈(zèng)送面積無法獲得所有權(quán)。對(duì)于一些本身就不計(jì)入建筑面積的空間，即使購(gòu)房者對(duì)其進(jìn)行改造使其具備了專有部分的特征也仍然無法在房屋登記簿或產(chǎn)權(quán)證上得到體現(xiàn)。而且以現(xiàn)有的買房送面積模式，所贈(zèng)與的部分幾乎都是明確規(guī)定不計(jì)入建筑面積的。所以，這些贈(zèng)送面積得不到法律的認(rèn)可與保護(hù)，一旦將來所購(gòu)房屋遇到拆遷、出賣、繼承、評(píng)估、抵押等情況時(shí)，就這部分面積的處分，購(gòu)房者將無法獲得收益保障。如果這部分贈(zèng)送面積被寫入購(gòu)房合同，購(gòu)房者據(jù)此起訴開發(fā)商，后者可能面臨著承擔(dān)違約責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有寫入合同，且開發(fā)商沒有在相應(yīng)廣告宣傳中就所贈(zèng)面積所有權(quán)作出明確、具體的允諾，購(gòu)房者可能將自己承擔(dān)相應(yīng)的損失。
