房屋交付環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的糾紛主要有兩種情況，一是開發(fā)商通知交房時，因買受人對合同約定的商品房交付使用條件的理解與開發(fā)商不一致，認為該房屋未達到交付使用的條件而拒絕受領(lǐng)引發(fā)糾紛;二是買受人接受房屋后認為房屋不符合交付使用條件而主張開發(fā)商違約，要求給付逾期交房違約金。
審判實踐中，各方對涉及商品房交付使用條件的法律法規(guī)的理解觀點不一。因此，有必要厘清現(xiàn)行規(guī)定對商品房交付使用條件的涵義，準確認定合同約定的商品房交付使用條件，依法維護購房人和商品房開發(fā)商合法權(quán)益。
一、問題引出：商品房買賣合同糾紛實例
2008年11月26日，原告孔某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，被告將其開發(fā)的某公寓1幢東區(qū)1202號商品房出賣給原告，約定出賣人應(yīng)在2008年6月30日前依照國家和地方政府有關(guān)規(guī)定，將具備商品房驗收合格條件，并符合合同約定的商品房交付給原告。商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。
合同訂立后原告依約支付全部房款，被告于2008年10月8日電話通知原告交房，次日交房時因原告主張延期交房的賠償而致交房未果。
同年10月16日，被告向原告發(fā)出掛號信，書面通知原告收房。10月19日原告再次與被告交接房屋，但因原告認為被告出具的當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)文件不足以說明商品房驗收合格，堅持要求被告提供工程竣工驗收備案表并拒絕交接致交房未果而訴至法院，要求被告支付逾期交房違約金。2009年1月13日，被告向法院提供由施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位(本案被告)、設(shè)計單位和城建檔案管理機關(guān)五單位蓋章的單位工程竣工驗收證明書,但未辦理竣工驗收備案手續(xù)并取得竣工驗收備案登記表。
法院認為，2009年1月13日被告提供的單位工程竣工驗收證明書證實某公寓1號樓經(jīng)建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行了竣工驗收，結(jié)論均為“同意驗收”。因此，被告開發(fā)的該樓盤1號樓已經(jīng)驗收合格，能證實2009年1月13日后訟爭房屋達到了合同約定的“具備驗收合格條件”的交付條件。至于原告主張的竣工驗收備案表才能證明訟爭房屋驗收合格問題，因備案只是“驗收合格”之后的一個行政內(nèi)部監(jiān)管程序，不是“交付使用”的必備條件，且竣工驗收備案表亦不是雙方合同約定的交付條件，故被告是否辦理竣工驗收備案登記并不影響被告向原告交付房屋。但被告前兩次通知交房時并未提供雙方約定應(yīng)出示的商品房驗收合格的證明文件，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)。訴訟中，被告于2009年2月19日開庭時向法院提交訟爭房屋的《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和單位工程竣工驗收證明書并同意交房，但原告仍拒絕接受，故此后逾期交房責(zé)任由原告自己承擔(dān)。另被告延期交房三個月有事實依據(jù)，符合合同約定。綜上，法院判決被告承擔(dān)從2008年10月1日至2009年2月13日止的逾期交房違約金。
引發(fā)當(dāng)事人之間矛盾的主要因素，是雙方對合同約定的商品房交付使用條件的理解不一樣，這也是雙方主要的爭議焦點。問題在于如何跳出雙方各自思維定勢，從現(xiàn)行法律法規(guī)中找出對商品房交付使用條件的規(guī)定，認真加以厘清，準確理解立法用意并在實務(wù)中予以適用。
二、實踐中對商品房交付使用條件的一般約定及理解
商品房買賣合同履行過程中，依約交付符合國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和雙方合同約定條件的商品房俗稱交房是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的主要義務(wù)，依約接收符合合同約定的房屋則是買受人應(yīng)當(dāng)履行的一項義務(wù)，否則將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
對于房屋的交付使用條件的約定，原建設(shè)部和國家工商行政管理局于2000年9月13日出臺了《商品房買賣合同示范文本》，該示范文本第八條交付期限中明確約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在某年某月某日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第__種條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗收合格;2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格;4、該商品房取得商品房住宅交付使用批準文件;5、_____。”
實踐中，商品房買賣雙方對交付使用條件一般選擇第1項，即約定“依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備商品房驗收合格條件或經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”。案例中雙方當(dāng)事人對交付條件的約定也是采用第1項。此約定從表面來看并無問題，但在實際操作中卻會出現(xiàn)大相徑庭的兩種不同解釋。在合同履行過程中，開發(fā)商主張的解釋是:經(jīng)驗收合格或具備驗收合格條件是經(jīng)開發(fā)商、勘察、設(shè)計、施工和工程監(jiān)理五方驗收合格;而買受人的理解卻不同：經(jīng)驗收合格是指開發(fā)商將該工程進行竣工驗收備案取得相關(guān)手續(xù)即竣工驗收備案表，這樣才能證明該房屋驗收合格經(jīng)官方確認達到交房的前提條件。
三、現(xiàn)行法律法規(guī)框架下對“商品房交付使用條件”的正確理解
現(xiàn)行法律法規(guī)的框架下，如何正確理解“商品房交付使用條件”，即俗稱的交房應(yīng)該具備什么樣的條件，是解決上述案例中雙方當(dāng)事人矛盾以及類似糾紛的關(guān)鍵。
對于商品房交付使用條件，現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定有以下一些：
1.[法律]1995年1月1日頒布實施并于2007年8月30日修改的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”
2.[行政法規(guī)]1998年7月20日發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”
3.[行政法規(guī)]2000年1月30日頒布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。……建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。”
4.[部門規(guī)章]2000年4月7日發(fā)布施行的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。”第五條規(guī)定：“建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(一)工程竣工驗收備案表;(二)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應(yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件;(四)工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;(五)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。”第八條規(guī)定：“備案機關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。
5.[部門規(guī)章]2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第三十條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。
對于上述法律法規(guī)關(guān)于商品房交付使用條件的規(guī)定，法學(xué)界、司法實務(wù)界的觀點不甚一致，與上述案例中開發(fā)商和購房者之間的分歧類似，歸納起來主要有兩種：
一種觀點認為只要訟爭商品房所在樓經(jīng)過了開發(fā)商組織的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理四方驗收，出具了四方簽字蓋章的驗收合格證明并達到合同約定的其他條件，即達到了上述約定中的商品房交付使用條件，可以交付。
另一種觀點認為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋經(jīng)驗收合格后必須在十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請備案，建設(shè)部門發(fā)現(xiàn)竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止使用重新組織竣工驗收。因此，竣工驗收的要求是取得“工程竣工驗收備案表”，未經(jīng)過驗收備案并取得竣工驗收備案表則不符合合同約定的“驗收合格”交付使用條件，開發(fā)商未按約定交房應(yīng)該承擔(dān)逾期交房違約金
綜合上述法規(guī)法規(guī)和部門規(guī)章中對商品房交付使用條件的規(guī)定，筆者分析認為，商品房交付的前提條件之一是經(jīng)過建設(shè)部門組織的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理四方驗收，并形成了驗收合格的確認文件。具有驗收合格的確認文件是現(xiàn)行法律法規(guī)和部門規(guī)章中對房屋交付使用的強制性規(guī)定。因為房屋的建筑質(zhì)量安全與否直接關(guān)系到社會公眾安危，屬于社會公共利益的范疇，而竣工驗收合格是目前國家對于建筑質(zhì)量安全設(shè)置的唯一評價標準，必須嚴格執(zhí)行，未經(jīng)驗收合格不得交付使用。而對于案例中原告所述的竣工驗收備案表只是建設(shè)行政主管部門履行建設(shè)行政管理職能的表現(xiàn)，備案行為與工程竣工驗收合格與否沒有直接聯(lián)系，不能作為評價開發(fā)商是否履行法定義務(wù)的標準。
國務(wù)院辦公廳分別在2002年和2004年發(fā)布的《關(guān)于第一批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》和《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》中將“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收”和“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”項目予以取消。由此可見，國家在對商品房竣工驗收的管理上已確立了由開發(fā)商申請、政府批準并組織驗收向開發(fā)商自行組織、政府監(jiān)督的制度性轉(zhuǎn)變。
另外，根據(jù)建設(shè)部辦公廳在2003年10月28日作出的關(guān)于對深圳市建設(shè)局《關(guān)于商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量重新核驗有關(guān)問題的請示》的復(fù)函中提到：“《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》是1998年7月發(fā)布的，而《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》是2000年1月發(fā)布的，依據(jù)《立法法》第83條的規(guī)定‘新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。’根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條和第49條的相關(guān)規(guī)定，商品房經(jīng)建設(shè)單位組織竣工驗收合格后即可交付使用，建設(shè)行政主管部門依法對已竣工的建設(shè)工程不再進行質(zhì)量核驗，核發(fā)竣工驗收證書。因此，購房人認為房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)進行質(zhì)量檢測。”
由此可知，經(jīng)過竣工驗收合格的房屋交付使用后，購房人如果認為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的仍然享有救濟手段，那就是委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)進行質(zhì)量檢測，如果檢測不合格的可向開發(fā)商提出相應(yīng)賠償主張。
因此，我們可以得出這樣的結(jié)論：在商品房交付使用條件的理解上，如果雙方只是約定“將驗收合格并符合合同約定的其他條件的房屋在指定期限內(nèi)交付”，只要開發(fā)商在工程竣工后組織了勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理四方共同參加的竣工驗收，并形成了竣工驗收合格的確認文件，就達到了商品房交付使用的條件，可以交付。當(dāng)然，如果雙方當(dāng)事在上述約定基礎(chǔ)上另行約定將“提交竣工驗收備案表”作為交房條件之一，則應(yīng)該認定雙方的此項約定有效，確認雙方的意思表示，將竣工驗收確認文件和竣工驗收備案表作為是否符合交房條件的裁判標準。
(原文標題：商品房交付使用條件的法律界定)
