買房秘笈之一：
通勤時間最好小于1小時
丁小姐問：我想到江寧大學城一樓盤買房，離地鐵站大約1公里，單價8000多元。但我在山西路上班，算一下，走路坐地鐵轉(zhuǎn)公交，上班大約要花1小時10分鐘。房價便宜是優(yōu)勢，但又嫌通勤時間太長了，請問我該如何抉擇?
置業(yè)博士：買房要算一筆時間成本賬。 一般來說，從樓盤到公司的通勤時間最好小于1小時。
如果每天上班來回要花2小時，那么每個月就有60個小時相當于2.5天花在路上，每1年就有730個小時相當于1個月花在路上，一輩子工作50年則有36500小時相當于4年時間“浪費”在路上。
人生苦短，一共也就幾十年，卻因為買了一個離上班地點較遠的樓盤花了4年時間在上下班交通上，那真是可惜了。如果把這些時間花在工作上或其他方面，就能創(chuàng)造更多效益。
買房秘笈之二：
多層得房率達90%最劃算
鐘女士問：多層、小高層、高層的得房率一般在什么水平?哪種比較好?
置業(yè)博士：一般來說，6層以內(nèi)的多層得房率能達到90%左右，小高層能達到80%-85%左右，18層以上的高層一般為70%-80%，其中高層點式樓70%-78%，高層板式樓75%-82%。
得房率=套內(nèi)建筑面積(套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積)÷建筑面積。得房率越高，相當于實際使用面積越多，也就越劃算。所以買多層最劃算。
前些年人們喜歡帶電梯、能夠登高望遠的高層和小高層，但這兩者得房率較低，而多層得房率是最高的，大多為板式樓、通風采光較好，且隨著城市發(fā)展帶動容積率越來越高，導(dǎo)致南京多層日益稀少，這也讓多層成了許多南京人懷念、追捧的“香餑餑”。有些多層還帶電梯，更是買房人的“大愛”。
買房秘笈之三：
32層高層獨具慧眼選5層
呂女士問：32層的高層，我選什么樓層合適?
置業(yè)博士：因人而異。有人喜歡買31-32層的最高層，原因是想成為“地位最高”的人，登高望遠，俯瞰無敵城市景觀。但高層風大，噪音也大，而且如果沒有長江、玄武湖之類的“大景觀”，其實看不清地面景觀，另外往往因為住的人多，電梯不夠用。一些身體不便的老人則愿意住底層，不用等電梯，同時帶花園，更實用，但底層私密性不佳。
還有一些“買房精”，會獨具慧眼選5層的房子，一方面是樓層越低，房價越低，另一方面是據(jù)說城市直供水是只到5樓或6樓，5樓以上就要加壓供水，可能存在水箱較長時間才換一次水等弊端。同時5層離地面近，能夠看清地面景觀。
買房秘笈之四：
客廳開間不應(yīng)小于3.9米
殷先生問：到底房間面積多大、開間多大比較好?
置業(yè)博士：“大開間短進深”是一個原則，具體來說，房間開間不應(yīng)小于3.9米。進深要短一些，但也要考慮實用。
一般來說，臥室面積應(yīng)在12-15平方米之間，客廳在21-30平方米之間，衛(wèi)生間、廚房、健身房、儲藏室4-5平方米，陽臺5-6平方米。
買房秘笈之五：
臥室應(yīng)離入戶門最遠
金女士問：什么樣的戶型才算是好戶型?
置業(yè)博士：好戶型應(yīng)包括6種分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。
生理分居是指8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住。功能分區(qū)是指不同的生活功能就要有不同的活動空間，會客要有客廳，烹飪要有廚房，存物要有儲藏室等。動靜分開是指活動空間跟休息空間要嚴格區(qū)分開來，客廳、餐廳、廚房等人來人往，活動頻繁，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置。而臥室顯然需要最大程度的靜謐，應(yīng)離入戶門最遠。
公私分開是指私密性必須得到充分的保護，不能讓訪客在進門后將主人家庭生活一覽無余。主次分開是指主人房要與其他成員房間有所區(qū)別。干濕分開是指廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間，應(yīng)與怕水怕臟的臥室分開。
買房秘笈之六：
陽臺應(yīng)連客廳不連臥室
金女士問：客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間和陽臺怎樣布局最好?
置業(yè)博士：廚房應(yīng)靠近入口布置，避免買了蔬菜穿過客廳的不方便。衛(wèi)生間則應(yīng)該接近臥室，方便晚間使用，但衛(wèi)生間門不應(yīng)直接開向客廳和餐廳，這樣既不衛(wèi)生又不雅觀。
陽臺應(yīng)該設(shè)置在客廳前面，不應(yīng)該設(shè)在臥室前面。因為臥室是私密性空間，而陽臺是開放性空間，曬衣時要穿過臥室影響了臥室的私密性。如果是躍式戶型，則主臥應(yīng)設(shè)在上層，以滿足臥室的私密性要求。
另外，衛(wèi)生間最好不要是暗衛(wèi)。進了入戶門，不要有“銳角”正對著。
買房秘笈之七：
首選10萬平米中型樓盤
何先生問：樓盤有大、中、小之分，到底多大體量的樓盤最好?
置業(yè)博士：大樓盤的景觀會比較好，生活配套比較齊全，人氣較旺，但物業(yè)管理比較麻煩，人員會比較雜，而且業(yè)主委員會不好成立，同時不斷有樓房施工，會造成建筑噪音和粉塵污染。
小樓盤的人員會比較純凈，便于管理，建好、裝修完畢就可安靜入住，但景觀較少，配套設(shè)施也會比較少。同時因為業(yè)主少，平攤到每個人頭上的物管費會比較高。
