房屋優(yōu)先購買權(quán)法律適用
審判實踐中關(guān)于房屋優(yōu)先購買權(quán)糾紛的案件較多，由于《民法通則》、《合同法》等法律規(guī)定較為原則和簡單，因而在法律理解和適用上存在見仁見智情況，操作上有諸多不一致的地方，既不利于保護當事人合法權(quán)益，也不助于維護法律尊嚴。筆者試結(jié)合審判實踐對房屋優(yōu)先購買權(quán)幾個法律適用問題加以探討。
一、未辦理備案登記手續(xù)的房屋承租人能否主張房屋優(yōu)先購買權(quán)？
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽定書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門備案。”，《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：“房屋租賃實行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應(yīng)當向房屋所在地的直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。”。在審判實踐中有的法官據(jù)此認為凡沒辦理備案登記手續(xù)的房屋租賃合同無效或不能對抗第三人，房屋承租人不能以優(yōu)先購買權(quán)對抗第三人。我們認為這里的備案不是法定生效登記，不是租賃合同生效的必要條件,最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記不影響合同的效力”，其后雖有“合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的限制性規(guī)定，但那針對的是物權(quán)，租賃權(quán)是一種債權(quán)，不受此限制。因此，房屋租賃合同，只要雙方當事人的意思表示真實，沒有《合同法》第五十二條規(guī)定無效情形，就應(yīng)認認定為有效，租賃關(guān)系合法，承租人擁有優(yōu)先購買權(quán)。
二、房屋買賣合同第三人能否以善意取得和登記公示對抗房屋優(yōu)先購買權(quán)人的先買權(quán)？
實踐中存在房屋優(yōu)先購買權(quán)人起訴主張產(chǎn)權(quán)人與第三人達成的房屋買賣合同侵犯先買權(quán)無效的情況下，第三人以善意取得為由進行抗辯的情況。第三人取得房屋是否屬于善意取得，房屋優(yōu)先購買權(quán)人能否行使優(yōu)先購買權(quán)，特別是在己辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的情況下？我們認為，第三人取得房屋不是善意取得，即使辦理了過戶登記手續(xù)也不能排除優(yōu)先購買權(quán)人主張先買權(quán)。
理由是：1、按民法理論，善意取得制度適用的是動產(chǎn)，不動產(chǎn)采取的是登記公示制度，不適用善意取得制度，因而第三人不能以善意取得為由對抗房屋優(yōu)先購買權(quán)人先買權(quán)。2、有的同志主張房屋買賣登記后具有對抗第三人的效力，對已辦理過戶登記手續(xù)的房屋買賣合同優(yōu)先購買權(quán)人不能主張先買權(quán)。但我們認為房屋買賣以登記公示對抗第三人其前提必須建立在合法的基礎(chǔ)上，即不能侵犯他人權(quán)益。房屋優(yōu)先購買權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第92條和第132條明確規(guī)定了“其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當予以支持”、侵犯房屋承租人先買權(quán)的房屋買賣行為 “承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，這些規(guī)定應(yīng)視同于法律禁止性規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人與第三人的買賣合同只要未依法履行對承租人先買權(quán)的告之義務(wù)，就是違反法律禁止性規(guī)定的侵權(quán)行為，應(yīng)認定無效。3、如果允許第三人以善意取得或登記公示對抗房屋優(yōu)先購買權(quán)人的先買權(quán)，容易給房屋優(yōu)先購買權(quán)人先買權(quán)保護留下致命漏洞，產(chǎn)權(quán)人和第三人完全可以串通在不告之承租人的情況下進行交易并辦理過戶登記，事后承租人知悉后只能欲哭無淚，這顯然不符合法律設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)的目的。
三、房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人房屋買賣合同因侵犯優(yōu)先購買權(quán)被確認無效，優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)益如何保障和實現(xiàn)？
審判實踐中，對房屋優(yōu)先購買權(quán)人起訴到法院的房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同一般都確認無效，但對確認無效后房屋優(yōu)先購買權(quán)人先買權(quán)的保護有兩種做法：一是只宣告房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人達成的合同無效，不提及房屋優(yōu)先購買權(quán)人先買權(quán)如何實現(xiàn)的問題；二是在確認無效的同時，判決優(yōu)先購買權(quán)人以房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人達成的“同等”交易條件購買爭議房屋。從保護優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)益的角度講，我們傾向于第二種做法。理由是：1、從立法目的講，設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)制度主要是為了避免物的占有和利用相分離，盡可能維持物的最有效利用狀態(tài)，實現(xiàn)社會財富的最大價值，穩(wěn)定公民、法人的生活、生產(chǎn)秩序。2、從權(quán)利屬性上看，在產(chǎn)權(quán)人出售房屋前，優(yōu)先購買權(quán)人的先買權(quán)僅是一種“期待權(quán)”，權(quán)利處于一種可能性狀態(tài)，當產(chǎn)權(quán)人出售財產(chǎn)的行為發(fā)生后，優(yōu)先購買權(quán)人的先買權(quán)就成為“形成權(quán)”，“形成權(quán)”是權(quán)利主體以自己單方行為使民事法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅的權(quán)利，優(yōu)先購買權(quán)從而從可能性狀態(tài)成為現(xiàn)實實現(xiàn)狀態(tài)，優(yōu)先購買權(quán)人人有權(quán)以“同等條件”購買產(chǎn)權(quán)人房屋，產(chǎn)權(quán)人負有以“同等條件”與優(yōu)先購買權(quán)人交易的義務(wù)。3、從法律效果上看，房屋產(chǎn)權(quán)人在買賣關(guān)系被確認無效以后，其在通常情況下都不太愿意將房屋出賣給優(yōu)先購買權(quán)人，可以表示不愿再出賣房屋，或另行交易串通他人抬價排擠優(yōu)先購買權(quán)人，優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)益處于不確定狀態(tài)，優(yōu)先購買權(quán)人的起訴和法院侵權(quán)判決就沒有任何實際意義。優(yōu)先購買權(quán)人的先買權(quán)無異就成為一張“白條”，在法律上存在，而在現(xiàn)實中永遠無法實現(xiàn)，它只能破壞產(chǎn)權(quán)人與第三人的買賣關(guān)系，卻無法使優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)。這樣的結(jié)果，只能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人不能按自己意思處置自己的房屋，第三人無法取得自己想要的房產(chǎn)，優(yōu)先購買權(quán)人也無法獲得享有優(yōu)先購買權(quán)的房產(chǎn)，使訟爭的房屋不能順利交易，既不符合市場經(jīng)濟鼓勵交易原則，浪費當事人的人力、物力，又浪費有限的司法資源。4、從法院裁判的邏輯上講，法律對權(quán)利人的救濟更多的是體現(xiàn)在侵權(quán)法律責任承擔上，侵權(quán)判決與侵權(quán)法律責任承擔總是一體的，如人身侵權(quán)案件在判決確認行為侵權(quán)的同時，總是要責令侵權(quán)人賠償損失、賠禮道歉等法律責任。而侵害房屋優(yōu)先購買權(quán)的案件僅宣告合同無效，對優(yōu)先購買權(quán)人請求以“同等條件”購買訴爭房屋的“形成權(quán)”置之不理，不能不說在對優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)利保護上存在欠缺的地方。
我們這里僅探討的是在裁判中要不要明確優(yōu)先購買權(quán)人以“同等條件”簽訂合同的問題，在審判實踐中具體如何操作，才能既維護優(yōu)先購買權(quán)人先買權(quán)又不損害產(chǎn)權(quán)人利益，值得進一步研究和探索。
