購(gòu)房時(shí)如何防止買方違約
新政出臺(tái)，出現(xiàn)了很多買家退定金違約的情況，對(duì)于正想出售房產(chǎn)的賣家而言，應(yīng)當(dāng)如何預(yù)防買家違約呢?
律師解答：
想要預(yù)防買家違約，無(wú)非也只能在定金、違約金以及違約期限上做文章。
像定金，一般在簽訂合同時(shí)，都會(huì)要求買家交一定金額的定金，常見的就是幾萬(wàn)元。由于數(shù)額較少，一旦買方預(yù)期房?jī)r(jià)下降幅度大于定金，肯定會(huì)有違約的沖動(dòng)。于是在這個(gè)政策微妙時(shí)期，盡量加大定金的比例，按照法律規(guī)定最高可以達(dá)到房?jī)r(jià)的20%。
其次就是違約金。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)違約，到底是要定金還是違約金，這是由賣方說(shuō)了算的，所以約定較高的違約金，一方面對(duì)于買方來(lái)說(shuō)有阻嚇作用，另一方面也有可能獲得更高的賠償，常見約定的違約金是房?jī)r(jià)的20%。雖然這樣的約定并不一定能獲得法院的支持，畢竟法院會(huì)從賣方實(shí)際損失的角度給予裁量，但在現(xiàn)實(shí)的案例中也有成功獲得房?jī)r(jià)20%賠償?shù)南壤?，所以這樣約定對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)只有利沒有弊。
最后，就是約定明確的違約期限，像什么時(shí)候交首期款、什么時(shí)候去申請(qǐng)按揭等時(shí)間，都要非常詳細(xì)地列明，預(yù)防買家無(wú)限期地拖延時(shí)間。當(dāng)然還有一種可能的情況就是買方會(huì)以簽訂了陰陽(yáng)合同不合法為由，要求按成交價(jià)過戶并按法律規(guī)定各自承擔(dān)稅費(fèi)，以此要挾賣方。此時(shí)賣方一定要在合同中明確約定稅費(fèi)由買方承擔(dān)，由此規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
