進入10月，一年一度的國慶假日樓市催動著上海市民的購房熱情。從最近的成交情況來看，新盤成交量比前期有明顯抬升，而二手房成交量近期也出現一定回升。今年以來，隨著樓市新政的出臺以及滬上各大軌道交通的全面開建，上海買房"規律""也隨之發生一定變化，由于樓市""全面開花""，購房者的判斷力受到了更大考驗。
一手房
投資買大房自住等小房
在上海樓市，大房型并不一定受到市場歡迎。在過去幾年里，小戶型樓盤總是受到購房者更多的追捧。比如，黃浦區早前推出的一個樓盤，房型面積為小二房80平方米、大二房90平方米、小三房105平方米、大三房120平方米，少量180平方米的復式。房型設計緊湊，主臥開間3.6米以上、客廳開間3.9米以上，起居和餐廳面積在35平方米以上，一經推出就產生了排隊購房的場面，也是上海售樓較早出現排隊的樓盤。而位于寶山區的一個小戶型樓盤也是在一推出就基本銷售完畢。
土地出讓對于戶型的限定使得上海小戶型住宅比例將會大大提升，70％建筑面積意味著如果以套數計算，上海未來新盤中90平方米以下的房源將會占到整個樓盤的80％甚至更多。對于期望購買小戶型房的購房者來說，如果并不著急，可以耐心等待改規劃后的新盤上市，依照現在的施工進度，小戶型樓盤最快在一年以后應該就可以在市場上看到。
由于小房型將成為未來主力，開發商在設計上花費的心思將更多。在此可以借鑒深圳房產開發的經驗，當地房產商能做到二房二廳控制在75~85平方米，三房二廳80~100平方米，四房二廳二衛125平方米以下，在滿足基本功能分區的前提下，做到了""小而全""。在功能分區的基礎上，再精心進行房型布局與面積配比，從居家細節設身處地為住戶考慮，充分利用每一寸空間。
當然，如果買房主要還是看重投資，那么大房型高端樓盤還是主要選擇對象。由于限外政策影響，近期一些原來以境外人士為銷售對象的高檔樓盤，下半年紛紛調轉""槍頭""，將銷售對象鎖定到國內高收入者。另外，限小政策也逐步使得大戶型開始變成一種稀缺商品，一種觀點認為，上海高端人群依然會選擇更為舒適的居住環境，而這部分人的價格敏感度也較低，這使得高端樓盤具有更加強的抗跌能力和增值潛力。
注意點：新上市樓盤交房時產生的糾紛日漸增加，自住型購房者買房時需要格外注意房產建筑質量，盡量認準品牌開發商，一些賠償條款需要在合同中注明，以免日后發生糾紛時處于被動境地。
淘軌交房眼光放遠些
過去軌道交通房大多集中在軌道交通一、二號線沿線，但由于大體量建房，莘莊附近樓盤的集中已經使得高峰時間軌道交通運力不夠的情況出現，而沿線房價也基本遠遠高于上海同區域樓盤。
而隨著地鐵建設速度加快，青睞軌道交通樓盤的購房者可以把很多樓盤納入考慮范圍內。比如浦東的三林、外金橋、張江板塊，浦西的春申、萬里等板塊，隨著軌道交通線修建完成，交通情況將會改善，未來隨著軌交9號線的到達，該地區以及與之唇齒相依的九亭板塊很快也會發展起來。而這些地區基本配套已經發展成熟，目前房價不高，是很好的考慮對象。
當然購房者在考慮軌道交通的同時，也需要注意到本市一些地區是市政府未來將重點發展的產業區域。未來上海將發展12個現代服務業聚居區，6大產業基地，其中包括浦東張江園區、世紀公園、三林世博園區、五角場新江灣城區、寶山西城區、長風現代園區和安亭板塊等。這些產業規劃區必定會吸引大量人流及交通線路進入，買房時不要忽略這種增長潛力因素影響。
注意點：以人民廣場為圓心畫圓，可以發現同樣半徑范圍內房產價格還是存在較大差距，可以將眼光投向價格低谷地區。
冷眼看促銷大戰
開發商促銷大戰提前打響，9月初，浦東南匯區周康板塊的一樓盤近日推出面積約90平方米的兩房，總價控制在50萬元，買房還送價值3萬元的QQ車。這種促銷方式是以往的慣用形式，除送車以外，還有送黃金、送鉆石、送旅游等。一個開發商表示，無論送什么東西，不過是一個形式而已，最終還是羊毛出在羊身上。開發商送的東西基本只占到整個房產價值的一小部分，所以購房者完全沒有必要將促銷中承諾的""禮物""作為買房主要依據。
當然對于一些直接打折的樓盤可以留意一下，近段時間通過降價促銷的樓盤一般都取得了比較好的銷售成績。比如慧芝湖花園新推9、10號景觀樓，均價僅11000元/平方米左右，加之景觀系數高，區內位置好，134套房源迅速熱銷；上?？党峭瞥龅?843~5300元/平方米特價房，兩房總價50~54萬元、三房62~65萬元，促銷引來大批買家排隊購買。滬上西南板塊的某大盤，6月四期開盤以來均價5400~5600元/平方米，也取得不錯成績。需要提醒購房者的是，買房前需要仔細比對打折幅度是否真實，比如某樓盤促銷廣告寫到""原價8000元/平方米，折后6800元/平方米""，但這一樓盤從來沒有賣到過8000元/平方米的價格，所謂原價被解釋為""這期樓盤原計劃的定價""，這種文字游戲往往容易混淆視聽。購房者還需要仔細比對周邊同類型樓盤價格再做決定。
注意點：看清促銷水分，購房者必須仔細考量樓盤性價比，從自身實際需要出發，決不把促銷當成買房主要依據。
乘機淘尾盤
從數據分析可以發現，上海近幾個月新盤上市速度低于消化速度，很多樓盤延續銷售至今開始進入現房銷售，一些樓盤進入尾盤銷售。
尾盤的優點在于，房屋已經建成，沒有晚交樓和爛尾的風險，并且這樣的交易一般通過經紀公司來進行代理，在產權、交易資金安全上都有了基本的保障，對于置業投資者來說可規避風險。與此同時，房子拿到手就可以入住，大大縮短了按揭空白期，相當實惠。
此外，清盤房價格基本回落到了實處，開盤售樓前期因炒作而造成的價格虛高現象并不存在，在價格泡沫被擠掉后購買，價格能夠享受到較大優惠。況且，有一些清盤房所處地段比較優越，將來無論出租還是出售都不成問題。比如軌道交通寶山路站旁一個尾盤，留下的部分房源均價在5300元/平方米左右，遠遠低于統一地區其他房源。
當然尾盤給人的直觀感覺是""被人挑選到最后剩下的""，這種情況確實存在，部分房源可能有朝向或是房型等問題。這就需要購房者耐心區分，多看盤多做比較，""十一""假日正好是一個比較好的時機。只要肯花工夫，購房者還是很可能利用假期尋找到比較好的剩余尾盤。"
