無論是買房人還是擬買房人，還是從業人員或研究人員，搞清楚降價的真相對你總是有幫助的。就算是開發商也必須理清降價的種種，以決定取舍，決定在何時采取何種真或假的降價手法。市場經濟的本質也認可各類博弈。
在樓市發展進程中，存在正常、高漲、困局或低潮這么三種格局或趨勢。不同情勢下具備不同的降價運用，以達到不同的目的。由于市場訂價的原因，開發商掌握著訂價權，中介服務機構提交的訂價表也必須看開發商的臉色，適當的時候可能還會推波助瀾或欺騙一下籠中房奴。
先看正常狀態。
正常的市場中，開發商如果選擇降價策略會有這么幾個目的：
1、促銷以解決個案問題。無論是哪個項目都可能面臨多種問題，或資金或生產環節供應商或營銷，因而在一個項目營銷的不同周期都會出現短暫的降價或變相降價。
2、開盤維護資金鏈的問題。任何開發商，在我國都持有高負債的特點，因而項目開盤所肩負的重要一個任務就是回收資金，這個時候開發商存在真降的可能，但這種降價是基于周邊項目或市場均價的。
3、中局調整與優化剩余房源的問題。不是每個開發商都會認真地處理他的房源并做出詳細的計劃與營銷安排。因而開盤解決其資金問題即是他這個項目能否走下去的問題后，開發商可能通過局部的降價促銷來調整與優化剩余房源，以備后期漲價之用。
4、撇油或掉尾或轉移戰場的問題。單一項目開發商可能將最后的房源進行撇油訂價，有時會選擇假降價，即先漲后打折。大部分情形會選擇去尾銷售，以便轉移戰場。
再看在高漲時期的降價策略。
由于每個人都認為有利可圖，包括買房人。所以在房價高漲的時期，作為開發商即使降價銷售也會是假的，先調高單價再統一折扣銷售，或附贈營銷。而開發商的這種安排建立于以下心理之上：
一是人們的買漲心理，二是人們的恐慌心理，三是人們的認為好房越來越少的心理，四是投機與過度投資消費的追求。
這種狀態最容易理解，也沒有哪個購房者會圍繞小幅價格去大做文章。重要的是看看目前的困局條件下開發商如何選擇降價的問題。
先看看可能的現象。
1、小幅多頻下調。
2、推出較之以前更多的更綜合的促銷優惠措施。
3、直接針對讓利的重大營銷活動。
如萬科的青年置業資助計劃，如金地的一萬元購全屋裝修，這些都并非真材實料的降價銷售，與正常的折扣銷售是一回事。
4、博弈營銷手段的綜合運用。
零售中的博弈策略更多引進到樓市中，如有獎銷售，如中標銷售，如關于樓王的說法，建議一般買房人不要參與其中。
5、珍藏房源的說法。
是不珍藏房源一看便知，如果房源樓層、朝向、景觀、在規劃平面中的地位、對小區單設配套的享受程度都較優的，確實珍藏戶型。
如果僅僅是某些局部特點，如絕版江景，如獨有小型復式，最后八套獨立別墅，這些往往是人家沒有看中的東西。
6、壓軸大戲。
一般有兩種情況決定壓軸，一是確實好銷，剩余的部分再投入營銷費用不值得，所以用壓軸大戲來吸引買家，一次性銷售完畢。更重要的情形出現于大項目，經常會分期，將某期的最后百把套房源以一句話總結其賣點再推出壓軸大戲，這個時候作為買房者一定要注意真實性，一般結論是：高檔盤往往就高不就低，即漲價是實降價是虛。對普通樓盤壓軸意味著有些優惠。
7、特色戶型的特推。
除非尾盤，特推戶型特推營銷方式，都預示著開發商真降。
8、非規律性賣房的現象。
判斷開發商降價真相的重要環節來自于不同時間簽訂的合同，單價出現非規律性變化。當然如何得到你買房前后他人的房價有點難度。
所以最好的做法是與售樓小姐套家常，讓他或她透露些底兒。
9、更加注重心理營銷。
樣板間更加漂亮，報價更加低廉；基于地段的配套承諾更多；各式卡式消費層出不窮；經常性的社區文化活動或重大的與品質相關的營銷活動；解決其他樓盤不可能或不經常解決的問題，如入學教育的問題。
在目前拐與不拐、漲與降，幅度如何，政策市進行到何種程度，保障力度能惠及多少人群還不明朗的情況下，買房人確實應該多看多思多問，識破降價現象下的本質，把握好機會，如果是真降并且幅度及總價符合你的要求，買是好的決策。
