2009年1月，楊某向荷蘭人黛某購買上海延安西路某套房屋，轉讓總價890萬元，貸款金額為300萬元。買賣合同約定：“乙方未按約定期限付款、或未按約定期限辦理房地產轉移登記、或未按約定期限辦理交房的，則每逾期一日需向甲方支付房地產出售總房價款萬分之五的滯納金”。合同補充條款約定：“2010年2月10日前辦妥銀行貸款的所有手續，保證可以辦理交易過戶，貸款由銀行取得收件收據后的2日內直接支付給甲方。 雙方于2010年2月10日前辦理產權交易過戶”。
合同簽署后，楊某支付了首付款590萬，并于2月10日辦理了交易及抵押登記，取得了收件收據交于銀行。可是銀行遲遲沒有放款，銀行方面表示放貸額度受限，總行不許發放貸款，直到2月底貸款才放給黛某。
黛某要求楊某支付逾期付款的違約金，每日4450元，合計約8萬元。楊某來咨詢本律師，是否要支付違約金。本律師認為，根據《合同法》第121條：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方與第三人之間的糾紛，依照法律規定或按照合同約定解決”。所以根據規定，楊某應該要承擔違約責任。但本律師認為：合同約定楊某須在2月10日前辦妥貸款審批的所有手續，楊某已經辦妥，銀行也已經批準其貸款申請，雙方也按約于2月10日辦理了產權交易過戶，楊某已經履行了合同約定的義務。后來由于宏觀調控，政府出臺政策導致銀行逾期放貸，是楊某不能預見并克服的客觀情況，屬不可抗力，楊某是可以免責的。但因為逾期付款，導致黛某在荷蘭購買的房屋也產生了違約金。最終在律師地調解下，雙方同意楊某支付1萬元的違約金。
律師建議：從今年初開始，因為貸款逾期引發的房產交易糾紛開始增多，為了避免此類糾紛，建議合同簽署時，延長銀行貸款辦理的日期及銀行放款的日期，或者約定付款日期以銀行付款的日期為準等。
