案例：2007年8月，剛買了上海市郊某處新房準(zhǔn)備結(jié)婚的王某棟，與女朋友沈某來到某房產(chǎn)中介處了解新房的市場行情，發(fā)現(xiàn)自己的房屋雖然買了沒多久，但已經(jīng)升值了不少。無巧不成書，正好此時在這家中介門店看房的朱先生在與王某棟攀談中，表示對他的房子很感興趣，而在中介的進(jìn)一步鼓動和撮合下，王某棟便很快與朱先生簽訂了《房屋買賣居間協(xié)議》，將自己的房屋賣給朱先生，并就房屋價款、付款方式、違約責(zé)任等做了明確約定。
就這樣，很快朱先生就按約支付了定金，并取得了王某棟交付的房屋鑰匙，開始進(jìn)屋裝修。意想不到的是，雙方交易后，該區(qū)域房價繼續(xù)直線上漲，這大大出乎了王某棟想逢高出售，隨后再逢低買進(jìn)的計(jì)劃，眼看著自己和女友的婚房沒了著落，王某棟便與朱先生協(xié)商要求解除雙方的協(xié)議，并承諾在返還定金的基礎(chǔ)上給予朱先生適當(dāng)補(bǔ)償，但已經(jīng)在房價上漲中嘗到甜頭的朱先生堅(jiān)決不同意。
法院判決：法院審理后認(rèn)為，原、被告及中介簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系各方的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原、被告雙方均應(yīng)恪守合同約定履行各自義務(wù)。《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》包含了居間和買賣的內(nèi)容，其中買賣條款的約定已具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為原、被告之間就系爭房屋的買賣合同已成立有效。被告辯稱該協(xié)議僅僅系居間協(xié)議屬預(yù)約與《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的性質(zhì)和內(nèi)容不符，不予采納。被告違反約定拒絕履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》雖已構(gòu)成違約，原告已訴訟選擇要求繼續(xù)履行協(xié)議的違約救濟(jì)，應(yīng)予支持。據(jù)此，判決原告被告雙方繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，被告協(xié)助原告將房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記至原告名下。
其中，對簽署中介提供的一些所謂“定金協(xié)議”(買賣居間協(xié)議)的后果，就往往存在誤區(qū)。一般來說，在簽訂正式的買賣合同前，當(dāng)買賣雙方達(dá)成基本的交易意向后，中介會要求雙方簽訂一個所謂的“定金協(xié)議”(或者其他類似名稱的合同)，并交付一筆定金。按照通常理解，既然是定金協(xié)議，一方將來違約不簽訂正式的買賣合同，最多被拗掉定金。其實(shí)不然!
由于這類定金協(xié)議通常由中介提供，中介的收費(fèi)又與交易的成功與否直接關(guān)聯(lián)，因此在制定定金協(xié)議時他們往往已經(jīng)將買賣合同的主要條款規(guī)定其中。這類定金協(xié)議很可能在將來的訴訟中被法院認(rèn)定為雙方的本約(即與正式的買賣合同具有同等效力的合同)。一旦被認(rèn)定為本約，違反定金協(xié)議的一方或者被強(qiáng)制要求繼續(xù)履行合同，或者不但要承擔(dān)定金損失的違約責(zé)任，還要承擔(dān)對方的其他損失，如房價波動產(chǎn)生的全部差價損失。因此簽定金協(xié)議前盡量要考慮清楚，避免將來后悔的情況發(fā)生。
