十一黃金周是一個(gè)購(gòu)房的黃金時(shí)期。很多購(gòu)房者將利用長(zhǎng)假精挑細(xì)選自己的心儀房子，但購(gòu)房時(shí)你應(yīng)小心陷阱，做一個(gè)精明的購(gòu)房人。
防止買(mǎi)到集資房
《商品房預(yù)售許可證》是由廣州市房管局頒發(fā)的，開(kāi)發(fā)商只有取得該證書(shū)才能向公眾發(fā)售樓宇，如開(kāi)發(fā)商未取得該證書(shū)就公開(kāi)銷(xiāo)售，則有可能是集資房或是尚未申領(lǐng)預(yù)售許可證的商品樓盤(pán)。所謂集資房，即按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用和其他費(fèi)用后，方可使用土地。若發(fā)展商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未繳納土地使用權(quán)出讓金，利用農(nóng)民的宅基地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，即未將集體所有的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)有———這就是大家所言的“集資房”。購(gòu)買(mǎi)集資房的，由于土地使用不合法，將導(dǎo)致購(gòu)房者日后無(wú)產(chǎn)權(quán)證。
廣州市房管部門(mén)頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商具備一定的條件，例如，開(kāi)發(fā)商需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、所開(kāi)發(fā)樓宇已交付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，樓宇建設(shè)已達(dá)到一定進(jìn)度等，這些條件都是購(gòu)房人日后按期收樓，辦理產(chǎn)權(quán)證的有力保證，因此購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，首先要審查的，就是看一看樓盤(pán)有沒(méi)有預(yù)售證。
區(qū)別定金和訂金
按照現(xiàn)在廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行規(guī)，購(gòu)房者在預(yù)訂商品房時(shí)，在簽署正式的購(gòu)房合同之前，往往會(huì)先與開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并交付定金。根據(jù)《合同法》第115條的規(guī)定，簽訂合同的雙方當(dāng)事人可以依照約定，一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
因此購(gòu)房者在“落定”時(shí)，要注意《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的繳付款項(xiàng)的性質(zhì)是什么，如《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中訂明所繳款項(xiàng)性質(zhì)是“定金”，并注明購(gòu)房人不按約定簽署購(gòu)房合同，繳付樓款則視為違約，定金不予退還的，就要審慎考慮購(gòu)房的意向是否明確，否則一旦變更購(gòu)房意圖的，則定金就無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還。
如《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定所繳款項(xiàng)性質(zhì)是“訂金”，并未約定更改購(gòu)房意向時(shí)，“訂金”不予退還的，則該“訂金”的性質(zhì)是預(yù)付款，如購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，預(yù)付款應(yīng)由開(kāi)發(fā)商退還。
廣州的售房單位采用的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》均是由廣州市國(guó)土局、房管局統(tǒng)一印制的格式合同。在買(mǎi)賣(mài)合同中，已對(duì)商品房的建筑面積、房產(chǎn)證的辦理、交樓期限、發(fā)展商免責(zé)范圍的約定、樓宇設(shè)計(jì)變更、交接辦法、物業(yè)管理、質(zhì)量爭(zhēng)議等問(wèn)題作出詳盡規(guī)定。但購(gòu)房畢竟是一項(xiàng)大宗的消費(fèi)，因此購(gòu)房合同簽訂的完善與否，直接關(guān)系到購(gòu)房者的切身利益。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意以下問(wèn)題：
謹(jǐn)防出現(xiàn)裝修貨不對(duì)板
商品房的建筑材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確標(biāo)注。防止裝修、裝飾貨不對(duì)板。
個(gè)案：
時(shí)下購(gòu)房，不少消費(fèi)者都圖省事選擇發(fā)展商贈(zèng)送或是優(yōu)惠的裝修，但由于裝修工藝的特殊性，裝修出現(xiàn)的用材的差異性以及個(gè)人的口味不同，裝修效果就可能有天淵之別。同時(shí)，發(fā)展商往往只會(huì)在合同中寫(xiě)上豪華裝修、高級(jí)裝修等撩人字樣，而不約明裝修的用材、質(zhì)量等硬性標(biāo)準(zhǔn)，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，很難認(rèn)定發(fā)展商的責(zé)任。
提醒：
購(gòu)房者細(xì)化合同條款，一一明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。家居材料的質(zhì)量、品牌、件數(shù)，房屋經(jīng)裝修后各種功能的設(shè)置、甚至裝修的圖紙最好都明確在合同中。裝修后房屋與合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不同的，消費(fèi)者還可以依合同標(biāo)準(zhǔn)，要求發(fā)展商維修、重做直至符合房屋所用。
精明選擇合理計(jì)價(jià)方式
由于面積計(jì)算的復(fù)雜性與專業(yè)性，“縮水樓”與“膨脹樓”成了最讓消費(fèi)者頭痛的問(wèn)題。一套市區(qū)商品房，每平方米單價(jià)動(dòng)輒數(shù)千元，一下子多出幾平方米對(duì)工薪階層可不是個(gè)小數(shù)目；而少了幾平方米使用起來(lái)就更讓人痛苦，而且要從發(fā)展商手里追回房款可不是件容易的事。
個(gè)案：
雖說(shuō)前幾年復(fù)雜的公攤面積計(jì)算讓消費(fèi)者吃盡苦頭，但自去年開(kāi)始實(shí)施套內(nèi)面積計(jì)價(jià)已使情況大有改觀，但發(fā)展商千方百計(jì)地使用諸如“面積計(jì)價(jià)以建筑面積算，如套內(nèi)面積與公攤面積皆有變化的，以建筑面積為準(zhǔn)”的補(bǔ)充條款，“計(jì)價(jià)面積以房管局實(shí)測(cè)面積的100%計(jì)算房?jī)r(jià)”的認(rèn)購(gòu)書(shū)條款變更合同條款，使消費(fèi)者無(wú)所適從。
提醒：
購(gòu)房者應(yīng)選擇按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方式，對(duì)不熟悉的建筑面積計(jì)價(jià)、實(shí)測(cè)面積計(jì)價(jià)的合同不要簽，避免陷入不利的條款中。只有簽好合同，才能無(wú)畏“縮水樓”、“膨脹樓”。
個(gè)案：
由于建筑上的原因，房屋面積出現(xiàn)誤差實(shí)屬難免，一旦出現(xiàn)糾紛，發(fā)展商往往報(bào)大測(cè)量面積，或隱瞞房管部門(mén)面積不報(bào)，以種種理由加收房款；而消費(fèi)者往往對(duì)面積誤差不太了解，選擇了誤差較大(如面積誤差在5%以上，多退少補(bǔ)，即面積誤差至100%，發(fā)展商也只會(huì)多退少補(bǔ))的標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)者的權(quán)益很難得到保證。
提醒：
建議購(gòu)房人在合同中訂明，房屋面積以房管局測(cè)繪所的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。并在購(gòu)房合同中選擇以下條款：面積誤差比絕對(duì)值在0.6%(含本數(shù))以內(nèi)的，買(mǎi)賣(mài)雙方不作任何補(bǔ)償；面積誤差比絕對(duì)值在0.6%(不含本數(shù))至3%(含本數(shù))以內(nèi)的，買(mǎi)賣(mài)雙方按實(shí)測(cè)計(jì)算面積及本合同約定的房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%(不含本數(shù))的，消費(fèi)者有權(quán)退房。
買(mǎi)樓花要注意免責(zé)條款
所謂“免責(zé)條款”就是開(kāi)發(fā)商在違反合同時(shí)，依照法律及合同約定，不用承擔(dān)違約責(zé)任的“免戰(zhàn)金牌”。
個(gè)案：
如購(gòu)房者選擇的是樓花，非現(xiàn)樓，就要注意購(gòu)房合同中開(kāi)發(fā)商逾期交樓時(shí)的免責(zé)條款是如何約定的。在司法實(shí)踐中，發(fā)展商遲交樓的理由是五花八門(mén)：臺(tái)風(fēng)影響、雨季外墻無(wú)法施工、衛(wèi)生檢查、地鐵線路開(kāi)挖等等，不一而足。對(duì)于非專業(yè)人士的消費(fèi)者而言，很有可能會(huì)陷入發(fā)展商在合同中早已設(shè)定的種種免責(zé)合同條款，使發(fā)展商有機(jī)會(huì)逃避違約責(zé)任。而且發(fā)展商還會(huì)利用合同簽訂之前、合同履行期之后發(fā)生的不可抗力作為免責(zé)的借口。
提醒：
根據(jù)《民法通則》和《合同法》規(guī)定，免責(zé)事由只有不可抗力一種。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀情況，如戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害、地震等。只有出現(xiàn)發(fā)生在合同履行期間不可抗力事由的才能免責(zé)。當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)在合理期限內(nèi)提供證明。
