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    購(gòu)房基本小常識(shí):商品房的預(yù)售和現(xiàn)售的區(qū)別
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:919 ℃

    《商品房銷售管理辦法》第三條將商品房買賣分為現(xiàn)售和預(yù)售,商品房現(xiàn)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為;商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

    商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:其一,現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;其二,取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;其三,持有建設(shè)工程
    規(guī)劃許可證和施工許可證;其四,已通過竣工驗(yàn)收;其五,拆遷安置已經(jīng)落實(shí);其六,供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;其七,物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:其一,已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;其二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;其三,按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;其四,開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證,否則開發(fā)商出賣房屋是違法的。是否已經(jīng)竣工驗(yàn)收成為區(qū)分商品房預(yù)售和現(xiàn)售的一個(gè)重要方面。

    然而我國(guó)法律對(duì)何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋,竣工即為工程完了。但對(duì)何為驗(yàn)收,《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》均作出規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定,建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收,并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。

    《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條、第十九條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi),對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況;驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

    可以看出,上述《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收,其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況;《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收,驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件。商品房買賣糾紛中,要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求,是否合法并符合入住條件的商品房,因此,對(duì)其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

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