當(dāng)樓市結(jié)束投資“暴力”時代，進(jìn)入調(diào)整期，投資客紛紛離場時，自住購房人、剛性需求等字眼開始成為樓市的主要“矛盾”。尤其是2007年底，為了控制投機行為不斷哄抬的房價，央行出臺緊縮的金融政策，自住購房人群的置業(yè)壓力也隨之加重，人們紛紛通過降低擇房標(biāo)準(zhǔn)和壓縮購買面積艱難地做起房奴。
經(jīng)過宏觀經(jīng)濟又一輪調(diào)控，樓市逐漸“退燒”回歸理性，加上受國際金融危機影響，房價開始進(jìn)入下降通道。為了進(jìn)一步解決普通購房人的剛性居住需求，自10月開始，利好購房人的一系列金融和財政政策相繼出臺，自住購房人的置業(yè)空間和購房優(yōu)惠得到較大提升。那么，在利好的市場環(huán)境下，買什么樣的房子才最適合自住置業(yè)需求，才是合理的置業(yè)規(guī)劃呢？
針對目前的這種狀況，北京“我愛我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司第一事業(yè)部副總經(jīng)理高曉輝女士提出了以下三方面的觀點：
1、“買舊不買新”
“買舊不買新”指的是，對于首次置業(yè)的自住購房人來講，買二手房要比買新房具有更明顯的優(yōu)越性。從目前的住宅供應(yīng)格局來看，接近80%的新房分布的五環(huán)以外，選擇郊區(qū)房不僅在配套設(shè)施方面有所欠缺，出行成本及時間成本均較高。首次置業(yè)的購房人多是工薪階層或者年輕人士，新房的分布區(qū)域?qū)@部分人的工作和生活將帶來諸多不便。與新房恰恰相反，80%的二手房都分布在成熟的市區(qū)內(nèi)，現(xiàn)房供應(yīng)，即買即住的特性是解決剛性自住需求的最佳途徑。同時，二手房具有一定的議價空間，大部分的二手房價格比新房低。
2、“買大不買小”
在近期出臺的樓市政策中，“減稅降息”使自住購房人群直接收益。尤其是首套購買自住房享受減免契稅、印花稅，并且享受20%最低首付和30%基準(zhǔn)利率優(yōu)惠等政策大大緩解了這部分人群的置業(yè)壓力。
“買大不買小”建議自住購房人根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況盡量選擇較大戶型購買，而這個“大小”是相對而言的，“大”指的是能夠滿足生活需要的最合適面積。由于受此前緊縮的金融政策影響，人們將選購的房屋面積和房屋品質(zhì)壓縮到最低，“迷你小戶型”一度成為自住購房人“搶購”的目標(biāo)。隨著房價下調(diào)、央行連續(xù)大幅度降息和相應(yīng)稅費政策的出臺，專家建議自住購房人可適當(dāng)調(diào)高購房標(biāo)準(zhǔn)。
我們按降息前后算一筆賬，以購房人能承受20年期80萬貸款來計算，央行四次降息后與未降息之前相比，能夠節(jié)省近20萬元的利息。假設(shè)該房屋為10000元/平米，那么，購房人能夠多買較以前近20平米的住房面積。
自住購房人中包含著眾多首次置業(yè)的年輕人，他們在未來5-10年將面臨生育或贍養(yǎng)老人等問題，人口增加勢必要求居住面積的改善，但是在這么短的時間內(nèi)實現(xiàn)第二次升級置業(yè)肯定會有非常巨大的壓力，因此，第一套自住房在允許的范圍內(nèi)應(yīng)盡量“買大不買小”。
3、“選擇最優(yōu)貸款方案”
現(xiàn)階段購買自住房可享受多項貸款優(yōu)惠政策，購房人根據(jù)自己的實際情況選擇最優(yōu)的貸款方案能有效節(jié)省一定的置業(yè)資金，如購房人首付款較少，而在工作單位享受公積金待遇，那么他就可以采用首付少，利率低的公積金貸款。如果購房人資金較充裕，不打算長期貸款，商業(yè)貸款更為劃算。
“我愛我家”認(rèn)為，現(xiàn)階段無論是市場房價走勢還是相應(yīng)的政策對自住購房人都是一個利好條件，只要合理規(guī)劃，購置一套屬于自己的房子并不遙遠(yuǎn)。
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