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[font=Arial]房產(chǎn)政策的變化，使得購房者難度加大而不得不違約，其違約成本到底該由誰來承擔(dān)？可以明確的是，目前已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)政策密集出臺時期，相信還會有更多的調(diào)控政策出臺，這勢必會對買賣雙方造成影響。對此有業(yè)內(nèi)人士提醒說，在簽訂買賣合同過程中，應(yīng)盡量考慮周全，將有可能會產(chǎn)生的風(fēng)險因素全部考慮進(jìn)來，以避免給自己帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。[/font]
[font=Arial][b]違約現(xiàn)象增加[/b][/font]
[font=Arial]記者了解到，目前二手房市場上違約現(xiàn)象猛增。在不久之前，黎先生將自己原有一套住宅售出，并打算再買一套面積大一點(diǎn)的住房。女兒已經(jīng)出生三個多月多時間了，愛人即將返回工作崗位，考慮聘請住家保姆幫助照看小孩，換大房成為近期當(dāng)務(wù)之急。[/font]
樂居論壇[font=Arial]但政策的變化卻跟黎先生開了不大不小的玩笑。當(dāng)他找好房，并簽訂買賣合同之后，房產(chǎn)調(diào)控政策如期而至，房貸申請難度由此加大。由于黎先生之前曾買過兩套房，而且每次都申請過房貸，因此再次向銀行申請按揭貸款時，根據(jù)最新的信貸政策規(guī)定，禁止向第三套房發(fā)放貸款。無法申請到住房貸款，黎先生的換房夢破滅，還不得不面對因?yàn)闊o法湊齊足夠的購房款而違約的尷尬情形。[/font]
[font=Arial][b]政策變化是主因[/b][/font]
[font=Arial]由于信貸等諸多政策的變化，導(dǎo)致出現(xiàn)“被違約”情形發(fā)生。上海“我愛我家”權(quán)證交易部經(jīng)理渠福琴表示，由于信貸政策的調(diào)整，使得不少購房者在申請貸款環(huán)節(jié)面臨困境，甚至導(dǎo)致違約情形發(fā)生。[/font]
,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇[font=Arial]據(jù)了解，國務(wù)院在4月17日發(fā)出通知，推出更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，要求實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，如要求房價上漲過快的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供１年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這兩項(xiàng)規(guī)定使得部分購房者措手不及。[/font]
[font=Arial]渠福琴告訴記者，目前由于外地人不能提供相關(guān)證明以及三套房無法申請貸款而導(dǎo)致違約的案例也不少見。而在一般情況下，買房如果缺少銀行的支持，無法申請到住房按揭貸款，對于普通購房者來說，肯定無法買房。其結(jié)局只能是放棄而致使自己違約。[/font]
[font=Arial]另外，購房首付比例的增加，也會讓少數(shù)購房者陷入被動境地，對于少數(shù)資金實(shí)力有限的人來說，也有可能會違約。業(yè)內(nèi)人士表示，有少數(shù)購房者曾經(jīng)購買過房產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)行政策，這部分人再次購房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買賣合同并首付3成，但根據(jù)新的信貸政策，銀行顯然會要求買家增加首付款，如果買家無法自行解決，必然會發(fā)生違約情形。[/font]
[font=Arial][b]“違約賬”要算準(zhǔn)確[/b][/font]
[font=Arial]不管是主動違約還是“被違約”，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任，因此對買方來說，有必要了解違約責(zé)任的大小，算算“違約賬”。[/font]
[font=Arial]如果雙方只是簽訂定金合同，那么當(dāng)買方違約之后，通常情況下，賣家會根據(jù)定金合同的約定沒收定金。金額根據(jù)房產(chǎn)成交價的總額來確定，大多為2萬～5萬元不等，當(dāng)然，也有少量總價較高的房產(chǎn)定金金額超過10萬元。[/font]
[font=Arial]而如果已經(jīng)簽訂買賣合同并支付首付款后要求解除買賣合同，那么買家所要承擔(dān)的違約責(zé)任可能會很大。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展告訴記者，一般情況下，根據(jù)房產(chǎn)買賣合同的約定，在此階段買家要求解除買賣合同，如非不可抗力等原因，需承擔(dān)的違約金為總房價的20%。[/font]
[font=Arial]如果發(fā)生“被違約”情形，是否也應(yīng)該按照上述情形來承擔(dān)違約責(zé)任呢？專家表示并不一定。王展告訴記者，根據(jù)情勢變更原則，買家可以要求減輕違約責(zé)任。如確因貸款政策變化而非自身原因如資信問題等，導(dǎo)致無法申請按揭貸款，買家可以根據(jù)此原則要求解除買賣合同，而且不必支付20%的違約金。當(dāng)然，根據(jù)公平原則，買家應(yīng)該承擔(dān)賣家的損失，如已支付的中介傭金等。
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[font=Arial]房產(chǎn)政策的變化，使得購房者難度加大而不得不違約，其違約成本到底該由誰來承擔(dān)？可以明確的是，目前已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)政策密集出臺時期，相信還會有更多的調(diào)控政策出臺，這勢必會對買賣雙方造成影響。對此有業(yè)內(nèi)人士提醒說，在簽訂買賣合同過程中，應(yīng)盡量考慮周全，將有可能會產(chǎn)生的風(fēng)險因素全部考慮進(jìn)來，以避免給自己帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。[/font]
[font=Arial][b]違約現(xiàn)象增加[/b][/font]
[font=Arial]記者了解到，目前二手房市場上違約現(xiàn)象猛增。在不久之前，黎先生將自己原有一套住宅售出，并打算再買一套面積大一點(diǎn)的住房。女兒已經(jīng)出生三個多月多時間了，愛人即將返回工作崗位，考慮聘請住家保姆幫助照看小孩，換大房成為近期當(dāng)務(wù)之急。[/font]
[font=Arial]但政策的變化卻跟黎先生開了不大不小的玩笑。當(dāng)他找好房，并簽訂買賣合同之后，房產(chǎn)調(diào)控政策如期而至，房貸申請難度由此加大。由于黎先生之前曾買過兩套房，而且每次都申請過房貸，因此再次向銀行申請按揭貸款時，根據(jù)最新的信貸政策規(guī)定，禁止向第三套房發(fā)放貸款。無法申請到住房貸款，黎先生的換房夢破滅，還不得不面對因?yàn)闊o法湊齊足夠的購房款而違約的尷尬情形。[/font]
[font=Arial][b]政策變化是主因[/b][/font]
[font=Arial]由于信貸等諸多政策的變化，導(dǎo)致出現(xiàn)“被違約”情形發(fā)生。上海“我愛我家”權(quán)證交易部經(jīng)理渠福琴表示，由于信貸政策的調(diào)整，使得不少購房者在申請貸款環(huán)節(jié)面臨困境，甚至導(dǎo)致違約情形發(fā)生。[/font]
[font=Arial]據(jù)了解，國務(wù)院在4月17日發(fā)出通知，推出更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，要求實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，如要求房價上漲過快的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供１年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這兩項(xiàng)規(guī)定使得部分購房者措手不及。[/font]
[font=Arial]渠福琴告訴記者，目前由于外地人不能提供相關(guān)證明以及三套房無法申請貸款而導(dǎo)致違約的案例也不少見。而在一般情況下，買房如果缺少銀行的支持，無法申請到住房按揭貸款，對于普通購房者來說，肯定無法買房。其結(jié)局只能是放棄而致使自己違約。[/font]
[font=Arial]另外，購房首付比例的增加，也會讓少數(shù)購房者陷入被動境地，對于少數(shù)資金實(shí)力有限的人來說，也有可能會違約。業(yè)內(nèi)人士表示，有少數(shù)購房者曾經(jīng)購買過房產(chǎn)，根據(jù)現(xiàn)行政策，這部分人再次購房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前簽訂買賣合同并首付3成，但根據(jù)新的信貸政策，銀行顯然會要求買家增加首付款，如果買家無法自行解決，必然會發(fā)生違約情形。[/font]