近日很多朋友，他們都不是房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士，向大紅提問(wèn)最直接和最難回答的問(wèn)題——“您說(shuō)房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎？什么時(shí)候購(gòu)房合適？”，大紅的回答難免令人失望——“擦亮眼睛，根據(jù)個(gè)人不同的財(cái)務(wù)狀況理性購(gòu)房，房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始跌了，神仙都不知道什么時(shí)候是底”。
有朋友說(shuō)大紅故弄玄虛，賣弄高深，不直面回答問(wèn)題。事實(shí)確非如此，大紅一直主張，賣房不像買一個(gè)蘿卜白菜一樣的消費(fèi)品，而是一個(gè)理性的長(zhǎng)期的投資行為，市場(chǎng)又存在著捉摸不透的周期規(guī)律。買貴了、買便宜了，是要結(jié)合產(chǎn)品特征、交易時(shí)點(diǎn)、個(gè)人財(cái)務(wù)狀況綜合判斷的。
有朋友說(shuō)：我想買，有合適的，我認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)夠低了，可以出手了。可是家人不贊成，怕將來(lái)還降。
且不說(shuō)這位朋友認(rèn)為的價(jià)格是否夠低了，判斷某個(gè)時(shí)點(diǎn)的房產(chǎn)的基本價(jià)值，大紅留在最后說(shuō)。這位朋友顯然是需要家人支持才能購(gòu)房的客戶，一般是婚房需求，他們側(cè)重于房子的消費(fèi)屬性，而非房子的財(cái)務(wù)屬性。就一套房子，除非他將來(lái)再出去租房或已經(jīng)有一套住房。出售這一套房子對(duì)他來(lái)說(shuō)，無(wú)論什么時(shí)候，都是“見(jiàn)價(jià)不見(jiàn)錢”。所以，如果真的認(rèn)為價(jià)格足夠低了，自己的預(yù)期未來(lái)收益又足以還貸還不影響生活質(zhì)量，那就可以買下來(lái)。你現(xiàn)在的購(gòu)房不妨當(dāng)作一個(gè)儲(chǔ)蓄，將來(lái)真缺錢了，市場(chǎng)形勢(shì)好的話，可以隨時(shí)變出現(xiàn)金。這里邊要考慮的理性要點(diǎn)就是：價(jià)格高低、房子大小、還貸能力。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好壞，除了影響你的還貸能力，別的影響不大。
又有朋友說(shuō)：房子還降價(jià)嗎？我想買套房子，貸款好還是全款好？
這是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的朋友，買得起房，但顧慮重重，持續(xù)觀望。能貸款，在時(shí)下當(dāng)然是件好事，現(xiàn)在是減息周期，能廉價(jià)的用別人的錢住房或投資，是個(gè)好時(shí)機(jī)。決定貸款總額大小的應(yīng)該是你的還貸能力和理財(cái)規(guī)劃，仍然以不降低生活質(zhì)量和不影響資金周轉(zhuǎn)為準(zhǔn)，為了房子做銀行的奴隸，不值得。
這類客戶顯然有投資的性質(zhì)，其實(shí)投資是什么呢？最通俗的說(shuō)法就是“把錢放在一個(gè)盡量安全的地方，希望將來(lái)能夠賺到更多的錢”。虛擬經(jīng)濟(jì)（金融）就是典型以錢和數(shù)字的方式存在的賺錢方式，現(xiàn)在，這種賺錢方式已經(jīng)出了嚴(yán)重的問(wèn)題（金融危機(jī)）。如果你不夠?qū)I(yè)和有實(shí)力，近期最好不要把錢放在這類地方，真有可能血本無(wú)歸的，因?yàn)檫@場(chǎng)危機(jī)還在深度蔓延，誰(shuí)會(huì)陸續(xù)破產(chǎn)還說(shuō)不定。如果你有閑錢，又沒(méi)有合適的項(xiàng)目投資，又足夠了解房地產(chǎn)投資，拿出一定比例的錢放在房子上，還是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，但要做好不能短期（3年）變現(xiàn)獲利的準(zhǔn)備。
還有朋友說(shuō)：去年房?jī)r(jià)漲的太快太高，買不起，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降，但還是吃力，看看過(guò)幾年怎么樣。現(xiàn)在先和老人住在一起。
這也是住宅市場(chǎng)典型的市場(chǎng)現(xiàn)狀，這些人的購(gòu)房需求到底歸市場(chǎng)管還是歸市長(zhǎng)管，很尷尬。并且這樣的客群非常龐大，現(xiàn)在的市場(chǎng)要能充分滿足這類客群，價(jià)格起碼要下降30%以上。
其實(shí)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以混亂不堪，讓人摸不清楚。不但源于惡劣的金融形勢(shì)，更源于商品房的市場(chǎng)化和保障房限價(jià)房廉租房的博弈，短期內(nèi)還沒(méi)有清晰的定論。如果占市場(chǎng)主導(dǎo)形勢(shì)的商品房?jī)r(jià)格不能解決廣泛的需求問(wèn)題，那只好等公仆們來(lái)開(kāi)發(fā)保障房了。住宅的市場(chǎng)供應(yīng)模式在未來(lái)的三年內(nèi)會(huì)有一個(gè)初步的趨勢(shì)顯現(xiàn)，那個(gè)時(shí)候供應(yīng)模式和需求模式才能真正匹配，市場(chǎng)才可能有序發(fā)展。到時(shí)候你就知道什么房子屬于你了，這位朋友就要耐心一些了，不必焦慮，快樂(lè)為本。
其實(shí)，就連從業(yè)多年的房地產(chǎn)專家和各種經(jīng)濟(jì)學(xué)家都難預(yù)言金融危機(jī)何時(shí)到底，所以大家就不要想任何人來(lái)給你一個(gè)準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)房?jī)r(jià)的方法了。但是，房?jī)r(jià)問(wèn)題還要研究，大紅在這里給各位推薦一個(gè)買房子戳穿目前房?jī)r(jià)高低的方法，對(duì)于不懂房地產(chǎn)的百姓來(lái)說(shuō)，這個(gè)方法簡(jiǎn)便易學(xué)，屢試不爽。
租金是檢驗(yàn)房?jī)r(jià)的唯一標(biāo)準(zhǔn)：
這個(gè)方法的前提是你要做一下租金調(diào)查，如果你要買新房，就是要就近找?guī)讉€(gè)比較新（5年以內(nèi)）、建筑形式和配套水平和你要買的房子差不多的小區(qū)，以租房者的身份問(wèn)一下這個(gè)小區(qū)的租金水平，一定要得出一個(gè)多套房子租金的平均數(shù)，折算成A元/平米/年，不用問(wèn)售價(jià)了，否則你就又糊涂了。如果要買的房子的房?jī)r(jià)是B元/平米，用A/B得出R，R值的大小在銀行當(dāng)期的一年期（G1）到五年期（G5）存款基準(zhǔn)利率之間時(shí)，房?jī)r(jià)在這個(gè)區(qū)間是比較合理的，從理財(cái)和理性角度是不會(huì)吃虧的，房?jī)r(jià)抗跌能力也比較強(qiáng)，尤其是現(xiàn)在的減息周期中。前些年，尤其是2005年以來(lái)，一線城市的住宅樓市的R值都是低于G1的，回報(bào)率僅為1%到2%，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸到合理的區(qū)間，消費(fèi)者在為兩套房猶豫不決時(shí)，就比較一下這兩套房子的R值大小，越大越好，放心出手就可以了。
如果是商業(yè)用房，寫字樓公寓的R值一般要與G5貼近，高了更好，商鋪的R值一般要大于G5的，同樣，越大越好。
像那些天價(jià)豪宅，算是奢侈品了，奢侈品在這里的定義就是“一棟R值接近零的房子”，因?yàn)橘I這些房子的人的特點(diǎn)是“只求付出，不求回報(bào)”。
時(shí)下，又有很多人不甘寂寞的鉆出來(lái)“主漲”，依然像去年年末那樣不知疲倦，可能是房子賣不動(dòng)太休閑了，出來(lái)喊喊嗓子。大紅只想為那些依然為買房子焦慮的朋友們想想辦法。焦慮少一些，快樂(lè)自然會(huì)多一些。
