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一起房產拍賣糾紛案引出的思考朱秀令
文章主題房主拍賣糾紛案房屋所有權城市房地產管理法拍賣法訴訟時效拍賣行為合法性文章內容：一,案情臺州市益良食品廠為實施企業(yè)外部轉制。委托臺州伊景拍賣行拍賣座落于椒江南皖街7號的房地產999年9月6日,臺州伊景拍賣行發(fā)布了房屋拍賣公告南皖街7號。有臨街—■層混合結構樓房間,一層混合結卡勾房屋一間,西邊混合結構平房一幢,營計建筑面積504.93平方米,占地面積288.80平方米,起拍價為58.()0萬元一999年9月27日,石聲依約參加了臺州伊景拍賣行在泉之大廈五樓舉行的對南皖街7號房屋的競拍活動,以28萬元人民幣的價款買到該房屋,并且當場與拍賣人簽署成交確認書2000年8日。買受人石聲持拍賣人出具的成交證明和拍賣標的的一些證明資料,到該房屋所在地的房地產管理部門辦理房屋產權轉讓登記手續(xù)時。才知曉該拍賣標的物建成于995年8月,由于在建房前沒有申請辦理住房建設項目審批和建設—程規(guī)劃許可證等手續(xù),根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)賣的房屋,座落于椒江區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內,既沒有取得建設項目批文。也沒有辦理《建設1程規(guī)劃許可證》,應被鑒定為違章的建筑物,不具有合法性,因此而不能取得合法的《房屋所有權證》2.該拍賣行為是否有效的問題=《中華人民共和國拍賣法》(以二簡稱《拍賣法》)第2章第6條規(guī)定拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利該拍賣標的系違章建筑物,無法申請領取合法的《房屋所有權證》,委托人不具有依法處分財產的權利因此,該拍賣行為應無效。3.拍賣行是否承擔賠償責任的問題。本案例中,買受人曾經向拍賣人詢問過拍賣標的產權問題,拍賣人曾明確回答產權清楚,不會有問題因此,根據(jù)《拍賣法》第5章第6條第一款關于拍賣人,委托人違反本法第十八條第二款,第二十七條的規(guī)定。未說明拍賣標的的瑕疵,給買受人造成損害的,買受人有權向拍賣人要求賠償之規(guī)定,買受人石聲有權向該拍賣行要求退房并賠償損失該拍賣行應在接受買受人石聲的退房并予賠償后,再向本案例房產拍竇糾紛紊弓,幽的颶考定,該拍賣標的物屬于違章建筑,建房者本人就無法申請領取合法的《房屋所有權證》因此,買受人也不能辦理該房屋所有權證轉讓和所有權登記手續(xù)為此,買受人石聲以無法領取《房屋所有權證》為理由,于2000年11月8日下午到原拍賣行要求退還所拍賣的房屋,并要求該拍賣行賠償損失一而該拍賣行則聲稱,此次拍賣已經公證員公證,而且買受人和拍賣人都已經在拍賣成交確認書上簽名,根據(jù)《拍賣法》第4章第52條關于拍賣成交后,買受人和拍賣人應當簽署成交確認書之規(guī)定,此次拍賣有效=2,本拍賣行只不過是受委托人所托,為委托人辦事,與委托人之間只是一種委托關系,而不是一種居間關系一加之房屋產權登記業(yè)務知識不屬于拍賣行業(yè)必須掌握的業(yè)務知識范圍,因此,拍賣行不該承擔賠償責任,買受人應當去找委托人(即出賣房屋的人)退房和賠償損失且該拍賣行為已經發(fā)生一年多了,早已失去了有效的訴訟和時效二,案析1.所拍賣的房屋所有權是否合法的問題《中華人民共和國城市房地產管理法》以法律的形式確定了國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度建設部第57號令《城市房屋權屬登記管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第5條明確規(guī)定房屋權屬證書是權利人合法擁有房屋所有權并對房屋行使占有,使用,收益和處分的惟一合法憑證依法登記的房屋權利受國家法律保護《辦法》第16條規(guī)定新建的房屋,申請人應在房屋竣后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記。并應當提交用地證明文件或者土地使用權證,房屋竣工驗收資料以及其他有關部門的證明文件集體土地上的房屋轉為陶有土地上的房屋,申請人應當自事實發(fā)生之日起30口內向登記機關提交用地證明等文件。申請房屋所有權初始登記規(guī)定所反映的《建設一程規(guī)劃許可證》是指由城市規(guī)劃行政主管部門核準申請人在城市規(guī)劃區(qū)內新建,擴建和改建建筑物,構筑物,道路,管線和其他程核發(fā)的證書建設者只有在取得該證和其他批準文件后。方可申請辦理開工手續(xù)=上述所拍24≮當代經濟》!㈩!年第8期中的委托人追償同時,該拍賣行應從中吸取教訓,在今后接受房地產拍賣委托時。主動與當?shù)氐姆康禺a管理部門取得聯(lián)系。查清待拍賣房地產的權屬關系后,再實施拍賣行為,以避免或減少此類糾紛4,該買受人訴訟時效是否有效的問題本案例中的買受人。應根據(jù)中華人民共和國建設部第57號令《辦法》第17條之規(guī)定在拍賣成交起的30日內,(即999年9月27日至2月27日)。到當?shù)胤康禺a管理部門申請轉移登記。因此,其有效的訴訟時效也應按照《拍賣法》61條第3款因拍賣標的存在瑕疵未聲明的。請求賠償?shù)脑V訟時效期間為一年,自當事人知道或者應當知道權利受損害之日起計算之規(guī)定,從1999年2月27日買受人應當知道權利受到損害的最后之日起算至2000年2月27日三,案評本案例由于所拍賣的標的不具有合法的房屋所有權,不具備《拍賣法》第2章第6條的規(guī)定,而且拍賣人又未在拍賣公告上聲明拍賣標的所存在的上述瑕疵,因此,該拍賣行為應視作無效且拍賣人應承擔賠償責任;買受人石聲并未喪失有效的訴訟時效,仍然有權利向拍賣人索賠損失由此可見,房地產權屬管理是房地產管理的基礎和核心工作,也是建立房地產市場經濟,維護房地產市場秩序,促進房地產業(yè)發(fā)展的前提而房地產權屬登記制度是國家以法律形式確定的,是用以保護公民財產權的必要制度,也是各級人民政府進行房地產權屬管理的主要手段,使權利人能依此而獲得國家法律的保護。因此,它涉及到所有產權單位和千千萬萬老百姓的切身利益。也更顯示出它在房地產交易,拍賣,租賃,抵押等社會主義市場經濟活動中有著不可或缺的重要作用和影響。(注案例中的拍賣行名稱,轉制企業(yè)名稱,買受人名字和房屋座落地址等均系化名)(作者單位臺州市椒江區(qū)房地產管理局)