對(duì)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》的點(diǎn)評(píng)
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)(首府)城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局)，人民銀行上海總部，各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行，各銀監(jiān)局，各國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行：
為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào))，規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中貸款申請(qǐng)人(以下簡(jiǎn)稱借款人)第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。
點(diǎn)評(píng)：從4月份開(kāi)始，不少銀行對(duì)二套房的認(rèn)定是認(rèn)房不認(rèn)貸。現(xiàn)在把之前的以銀行信貸記錄為準(zhǔn)變化為以借款人實(shí)際持有房屋數(shù)量為準(zhǔn)，從理論上來(lái)說(shuō)是更加趨于嚴(yán)格的信貸政策，也意味著有關(guān)部門(mén)把“炒房者”圈子的認(rèn)定范圍擴(kuò)大了。
二、應(yīng)借款人的申請(qǐng)或授權(quán)，直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書(shū)面查詢結(jié)果。
點(diǎn)評(píng)：如何“認(rèn)房不認(rèn)貸”?之前輿論對(duì)于這個(gè)原則的最大質(zhì)疑就來(lái)自于全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)沒(méi)有建立起來(lái)，在認(rèn)定、尤其是跨區(qū)域認(rèn)定方面具有相當(dāng)?shù)牟僮麟y度。如果不能解決問(wèn)題，所謂對(duì)二套房的認(rèn)定就成為一紙空文。在今天的通知里，住建部首先還是明確了房屋登記信息系統(tǒng)的重要性，強(qiáng)調(diào)對(duì)住房所有情況的認(rèn)定，首先要通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行確認(rèn)。
如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。貸款人查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記作不良記錄。
點(diǎn)評(píng)：如果沒(méi)有查詢條件，比如一些小縣城，或者一些在落實(shí)政策方面不徹底、信息系統(tǒng)建設(shè)不完備的二三線城市，怎么查?住建部這個(gè)點(diǎn)子看上去比較好玩，就是讓人寫(xiě)保證書(shū)，保證自己提供的住房所有情況是真實(shí)的。
但是，既然現(xiàn)在都不具備查詢條件、難以查詢，什么時(shí)候才能去驗(yàn)證這些人所提交信息的真實(shí)性呢?
三、有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：
(一)借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;
點(diǎn)評(píng)：這是最省事的。就是家庭任何一成員在本地的房屋登記系統(tǒng)里已經(jīng)有一套房子了，只要貸款買(mǎi)房直接按二套房算。
(二)借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的;
點(diǎn)評(píng)：這是適用于目前很多人的，也是之前一直在實(shí)行的按照個(gè)人貸款記錄來(lái)認(rèn)定二套房的。這對(duì)于想賣小買(mǎi)大的改善性居住需求是一種打擊。
(三)貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
點(diǎn)評(píng)：貸款人(也就是金融機(jī)構(gòu))放貸之前，要通過(guò)征信記錄查詢來(lái)查閱個(gè)人住房情況，還要對(duì)貸款申請(qǐng)人進(jìn)行面審談話，看看你是不是耍詐。必要的時(shí)候，還要到你家附近明察暗訪，問(wèn)問(wèn)你鄰居，你是不是只有一套房。這招真的挺有中國(guó)特色的，不過(guò)現(xiàn)在市場(chǎng)蕭條，買(mǎi)房人不多，問(wèn)題不大;到了市場(chǎng)旺盛，每天幾百套房子對(duì)外銷，辦貸款的人都排隊(duì)，各個(gè)銀行之間還要搶業(yè)務(wù)，銀行的人還能不能“盡責(zé)調(diào)查”受到質(zhì)疑。
四、對(duì)能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。
對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行;商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。
五、各地要把城市房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)作為落實(shí)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的一項(xiàng)重要工作抓緊抓好。數(shù)據(jù)不完備的城市，要進(jìn)一步完善系統(tǒng);尚未建立房屋登記系統(tǒng)的城市，要加快建設(shè)。2010年年底前各設(shè)區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。
要加強(qiáng)住房信息查詢管理工作。房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》(建住房〔2006〕244號(hào))及《房屋登記簿管理試行辦法》(建住房〔2008〕84號(hào))進(jìn)行查詢，并出具書(shū)面查詢結(jié)果。對(duì)提供虛假查詢信息的，按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。
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