案例：張某通過某中介公司向杜某購買坐落于無錫市新巷小區(qū)的一套住宅。2012年4月14日，三方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定房款總價為47萬元。 協(xié)議簽訂當天，張某向杜某支付定金1萬元。同月15日，張某向中介公司支付代辦費用2千元，同月17日，張某向中介公司支付15萬元。中介公司于收款當天 向杜某的代理人徐某出具金額為13萬元的本票一張，杜某亦于當日出具收條一張，確認收到張某支付的房款13萬元。隨后，中介公司在辦理房屋過戶手續(xù)時，發(fā) 現(xiàn)該房屋已于2012年4月9日被法院查封，無法辦理過戶手續(xù)。中介公司主動向張某退還了房款10.5萬元。張某訴至法院要求中介公司支付余款4.7元。 法院經(jīng)審理后，于2012年8月31日判決支持了張某的訴請。【來自：江蘇省高級人民法院發(fā)布的典型案例】
解析：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報 告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。房屋買賣涉及的標的額巨大， 也存在較大的交易風險，當事人找中介公司提供居間服務(wù)，一是因為中介公司擁有大量獲取和發(fā)布房源信息的渠道，這種信息資源是普通的買房者不可能獲取的；二 是因為中介公司在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域具有專業(yè)優(yōu)勢，這種優(yōu)勢讓賣房者和買房者愿意 “花錢買個放心”。也正是基于中介公司的這種行業(yè)特殊性，中介公司“如實報告有關(guān)訂立合同事項”的義務(wù)應(yīng)當包含兩個方面，一是對于委托人提供的資料應(yīng)當如 實向買房人報告，不得隱瞞或提供虛假資料；二是應(yīng)對委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其提供信息的真實性。如到房管部門對產(chǎn)權(quán)情況進行查詢， 以便對產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰、有無被抵押查封等情況予以確認，對房屋進行實地查看，以便了解房屋的實際狀況以及是否存在漏水、環(huán)境噪音等。
本案中，雖無證據(jù)證明中介公司存在故意隱瞞或故意提供虛假情況的事實，但其作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介，在張某通過其與杜某簽訂房屋買賣合同之前未能對房屋權(quán)屬 情況進行必要審查，在張某支付購房款后，亦未核實即將購房款支付給杜某，導(dǎo)致張某無法辦理房屋過戶手續(xù)，也難以收回購房款，中介公司在居間過程中存在過 錯，應(yīng)承擔相應(yīng)違約責任，故法院對張某要求中介公司支付47000元的主張予以支持。
提示：在簽訂購房合同之前，買方應(yīng)到房屋登記部門查詢房屋的所有權(quán)的真實性、查詢房屋是否存在買賣障礙，比如是否存在查封、抵押等情形；通過中介購房，應(yīng)在合同中明確約定，中介公司應(yīng)當保證所購買房屋不存在過戶登記的障礙。
