個人買房總結出來的二手房交易流程，簡單實用。
背景，12月剛剛在上海完成了第二套房的交易，沒有中介，全通過自己解決，有能力把整個交易過程經驗分享出來。
目的，無論身邊的朋友還是網上很多普通購房者都對二手房交易流程知之甚少，而現在中介的素質又是相當的差，有的時候甚至沒辦法指望他們，所以讓更多的人了解交易流程是有必要的。
說明，以我所在城市上海為例，其他地區的情況在細節上可能會有一些出入，但大方向上不會相差很多。
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第一步，找房。
這個顯然是廢話了，無論你是買親戚朋友的房源也好，通過中介看中的房子也好，首先要找到看中的房子。。。這段就當搶沙發吧。
第二步，做產調。
所謂產調，指到房屋所在地區的交易中心查詢房屋產權狀況。
目的，了解房屋的產權所有人，抵押狀況，交易狀況。
過程，很簡單，到交易中心，報出房屋的具體地址，
費用，交5塊錢就行了。
時間，10分鐘左右。
產調是很重要的手續，能保證你所買房屋的產權人是否真實，是否有抵押貸款，有沒有被法院凍結，是否已經在進行二手房交易等等。產調的結果如果一切正常，那么才可以考慮下面的買賣。如果是有問題的房子，那么您看著辦吧
第三步，談買賣條件。
1，價格。不用多講了。需要提出的是未來合同上的價格將決定稅金和貸款的金額，因此要自己權衡好這個成交價。
2，付款方式，定金多少，首付款多少，貸款多少，尾款多少。
3，交房日期。通常可以約定在產權轉移完成后的一個星期內，也可以自行約定。
4，交房條件。毛坯，或者是裝修，包含哪些家具，家電。維修基金是否贈送
接上面第三步。談好上面的條件后應該要付定金了，這個是我比較糾結的。本身是沒有定金合同這一個標準協議存在的，當然如果你找了中介的話，他們給你簽的那個所謂定金合同是否具有賠償效力我并不清楚。但是沒有中介的情況下，僅僅買賣雙方間交付了定金，手寫的定金合同不能保證一定具有賠償效力。
我這次的經驗是沒有先付定金，直接在簽好買賣合同之后與首付一起付掉了，但在買賣合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有賠償效力的。
但是如果賣房人很強勢或者房子很搶手，買家是需要支付定金保證權益的。那么在付了定金以后，寫好受據，雙方手寫個定金協議吧。
第四步，起草買賣合同。
買賣合同是有標準版本的，可以在網上下載。下載到文本后，雙方一起按照合同每項條款，一項一項填進去就可以了。解釋里面兩個專業術語：
權力轉移：指房屋產權從賣家更名到買家。
轉移占有：指賣方交房給買房。
除了上面兩個術語外，其他都是很好理解的文字。
合同的補充條款部分是空白，相關內容需要自己增加。我的建議是在補充條款部分上寫明下面內容：
1.違約賠償具體約定。在合同正文里的違約賠償部分比較簡單，可以在這部分詳細的重新約定一次。
2.如果賣方是到手價，那么這里要寫明所有費用和稅費由買房承擔。
附件三是付款協議，這里要具體寫明款項的支付方式和世間。
非常重要的一點，補充條款和附件三的部分由于要寫很多文字，所以一定要在事先準備好，并打印出來，到簽合同的時候直接粘到合同上就可以了，要不然合同當天手寫會累暈的。按照現在的情況，合同最少要打印7份，所以這個東西也要最少打7份。
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