看到不少網友對于二手樓市交易的困惑重重,加上對中介交易環(huán)節(jié)的不了解,于是對中介也有不同程度的不認可,所以我認為,做為一個從事中介行業(yè)有近四年的人來說,風證過深圳中介發(fā)展各個階段,也見證了深圳房價近三年來上漲的全部過程.尤其是對二手樓交易流程和中介的一些操作規(guī)則可以說有較深的了解.本人認為,中介與買賣方之間承在一定的認識上的誤解或是誤差,這一是取決于行業(yè)的市場機制,二是取決地行業(yè)自律行為的欠缺,如果二者之間的了解程度加強了,就可以避免很多問題,所以這是本人開貼的初衷,希望得到網友們的認可.
下面我就以下幾個方面詳細解釋三級市場二手交易各個環(huán)節(jié).
第一:交易流程;
1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
2. 過戶 交納相關稅費 (如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
3. 領取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)
4. 很行放款給賣方
5. 水電,煤氣,物業(yè)管理,有線收視,寬帶,電話等的過戶
這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會對每一個流程進行詳細說明
第二,是中介在進行房交易時的操作規(guī)則,或者說是操作實務程序
1. 房源信息和客戶信息的收集
2. 中介方如何帶客戶看房,協(xié)助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業(yè)主進行宣傳推盤
3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧
4. 三方合同簽定的時候應注意的事項
5. 在過戶過程中買賣雙方應配合的事項
先說第一個問題
1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國土局查檔,交付定金
當買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同,有三方均需簽名的〕后,應同時到國土局查檔.
此舉的目的是為買房及中介方防范交易風險而作的.因為如果賣方出來交易不實行為,很有可能會出現(xiàn)交易糾紛.查檔一是可以確認該成交物業(yè)的權利人是否是簽約的人,二是確認簽約的賣方是不是占該物業(yè)的全部所有份額,三是確認是否在銀行抵押.
在這個簽約的環(huán)節(jié),應注意的問題有以下幾點:
1. 如果賣方權利人只有一個人名的話,中介和買房應弄清此人是否已婚,如果已婚,其賣房行為是否得到其配偶的同意支持,如果是的話,應由夫妻同往簽署,如果另外配偶一方未能親自到達共同簽約,最能是簽約人能同時出示配偶的親筆授權書,這樣防止婚內財產私自轉移導致交易最終不能成交的情況發(fā)生.不然,中介方要承擔把關不嚴,未有盡職盡責的責任,買方很有可能會損失定金,甚至是首期款等!
在中介交易實務中,通常會出現(xiàn)因為急于簽單,而未能取得該物業(yè)另個一個未在房產證上登記姓名的人的書面授權書而促成三方交易. 一旦出現(xiàn)權利人另外一方并不同意出售此物業(yè)而導至向法院訴訟后,法院會宣布此合同無效的,買方就有可能帶來無心的麻煩和金錢損失
比如有些夫妻一方私自處理婚內財產,或是老公買給二奶的,后來要出售時被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合買的房,現(xiàn)在深圳有大量未婚同居者共同買房,房產證上寫上一個人的名字時,很有可能被寫上名字的人利用這個便利私自處置房產
2. 過戶 交納相關稅費 (如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)
這個過戶如果按業(yè)主(賣方)的房產證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產證原證,這樣業(yè)主才擁有房產的100%份額,這樣才可以到國土局進行正常交易。
過戶時要交納的稅費情況又分以下幾種:
A. 原房產證登記時間到交易時間滿五年的,可以免去營業(yè)稅,同時也會免去城建維護費和教育附加稅,否則將不得免除;
