02. 購置能力評估
自我能力評估，從家庭收入及銀行貸款兩方面來衡量。首先了解家中可用資金有多少，如存款、股票等，算出自備款部分，再從固定收入中扣除固定開支，算出自己的付款能力(月供最好不要超過家庭月收入的三分之一)，即可得知自備款和貸款部份的金額，兩者加起來則為自己可購買多少價位的房子。一般二手房貸款約為總房款的60%-70%，貸款年限最長三十年。年限如選擇中長期每月還款就較少，但相應(yīng)的利息累加就高了，具體見下表。
【 提示 】 計劃雖然周密，但總會多出一些意想不到的開支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要預(yù)留足夠的中介費、契稅、維修基金等費用。
03. 找房渠道選擇
尋房渠道大致有兩種：
1. 委托中介。中介特點是可以提供一站式的專業(yè)服務(wù)，還代辦買賣流程中所有事項，把自己的需求詳細的說出來，他們會盡可能尋找符合條件的物業(yè)，直至找到滿意的為止。
2. 專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站如口碑網(wǎng)房產(chǎn)。網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布快但更新慢，有些房源實際已經(jīng)不存在了。再加上網(wǎng)絡(luò)的虛擬性，信息還是需要先確定一下真實程度。
04. 中介服務(wù)選擇
總的來說要選擇口碑較好的品牌中介。可以通過親戚朋友、同事、媒體等各種途徑了解、比較哪幾個公司服務(wù)比較完善，并且沒有糾紛事件發(fā)生。如果您已經(jīng)鎖定購買區(qū)域或樓盤，就可直接去該區(qū)域內(nèi)找當?shù)氐闹薪椋驗橹薪楣径紩凶约旱闹鞔蛏倘Γ旧倘?nèi)的掛牌房源較多，您的選擇余地就會更大。經(jīng)紀人也更了解本地所有樓盤的細節(jié)情況。如果只是有一個大概購房標準，沒有確定具體目標，就需要委托在全市各區(qū)都有連鎖分店，并且房源互相流通的公司。
【 提示 】 可以多委托幾家公司，這樣找到合適房子的機會較大。但也不是多多益善，否則不但電話被打爆，而且你也會因疲于看房而漸漸失去了判斷力。
05. 與經(jīng)紀人的交流
找資深的經(jīng)紀人。在去中介公司之前，先去您要咨詢的區(qū)域周邊熟悉情況，在與經(jīng)紀人攀談的過程中洞察他所說的和您實地了解的是否相吻合，如果不是，那他的資歷一定很淺，或者根本就不誠實，這樣的經(jīng)紀人根本起不到為您服務(wù)的作用。對您的經(jīng)紀人盡可能詳細羅列對物業(yè)的要求(地段，就學(xué)環(huán)境，休閑設(shè)施，樓層，房型，景觀，小區(qū)位置等)，先過濾掉明顯不符合要求的房子，避免消耗不必要的時間和精力。從他那里得知原來業(yè)主出售的真正意圖，也可以側(cè)面了解到房屋是否存在缺陷。
【 提示 】 跟中介說您買房預(yù)算時，價格范圍可以上下浮動15-20%，因為有時會有少量超低價的房源是物超所值的，不要錯過這個機會;另一方面，在目前市場情況下，房東的掛牌價有時可以降15-20%左右。
06. 實地察看物業(yè)
在實地察看中，需要注意的問題很多。小區(qū)周圍環(huán)境、交通、購物、就醫(yī)的便利性等。小區(qū)配套要看小區(qū)的規(guī)模，綠化率，有沒有會所，物業(yè)管理是否到位，停車位或車庫是否充足等。從安全通道，大廳，外立面等公共部分來判斷建筑品質(zhì)。進入房間里面，看房型設(shè)計的緊湊與否，有沒有大量面積浪費，每個房間的采光、視野有沒有遮擋，是否有景觀，水壓夠不夠等等。對于裝修房則要仔細觀察裝修質(zhì)量，地板、門窗、櫥柜有沒有變形，天花板、墻壁是否有滲水的痕跡。有些房子表面看來經(jīng)過翻新，實質(zhì)想掩蓋一些嚴重不足，千萬不要被蒙混。抄錄下隨房附送的家具、家電品牌和尺寸大小，以備后用。另外，小區(qū)里居民素質(zhì)的高低也很關(guān)鍵。跟住在里面的業(yè)主聊天過程中，也能知曉小區(qū)居住的方便程度。
【 提示 】 有時一套房子因為業(yè)主原因暫時看不到，中介會帶您去看同小區(qū)里相同或類似的房型做替代品。在簽定金協(xié)議之前，一定要再實地去看一次您的“準房屋，畢竟二手房之間的個體差異是很大的。
