二手房交易流程之證件審查
一、商品房應當具備的證件。
商品房應該具備的手續(xù)概括起來大概就是“五證”，分別是：
1、國有土地使用證：這是經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府辦法的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍;
2、建設用地規(guī)劃許可證：建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證;
3、建設工程規(guī)劃許可證：是有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證;
4、建設工程開工證：建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬于違章建筑是不受法律保護的;
5、商品房預售許可證：是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。
二、期房和現(xiàn)房對證件的要求。
期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房成為期房。此時消費者購買期房應該審查上述的“五證“，這里最重要的是國有土地使用權和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬于合法交易范疇。
現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)辦妥房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證的商品房，一般購買后立即可以辦理入住手續(xù)。需要注意的是，現(xiàn)房和期房是法律上的概念，如果房屋沒有蓋好當然不是現(xiàn)房，但是即使房屋已經(jīng)蓋好也不一定是現(xiàn)房。區(qū)分現(xiàn)房和期房最大的標準就在于開發(fā)商是否已經(jīng)辦妥房屋產(chǎn)權大產(chǎn)證。
現(xiàn)房銷售，開發(fā)商不用辦理商品房預售許可證，購房者只需要審查國有土地使用證和房屋所有權證就可以了。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局的規(guī)定：“商品房現(xiàn)房未取得國有土地使用證和房屋所有權證的，不得上市銷售;房地產(chǎn)交易部門也不得辦理商品房過戶手續(xù)。“
三、如何核實證件的真實性。
現(xiàn)實中要求開發(fā)商出示“五證“的原件可能性幾乎不大，如果能去的復印件也可以，或者摘抄一些內(nèi)容即可。然后可以利用網(wǎng)絡查詢相關信息的真?zhèn)位蛘呷シ康禺a(chǎn)管理部門核實真?zhèn)巍?/p>
小結：購買房屋時上述證件是必須要審查的，沒有這些證件的保障，購房者付款后恐怕會發(fā)現(xiàn)讓你頭疼的問題，要不購買的房子屬于違章建筑，權利根本沒有保障;要不就是禁止對社會公開發(fā)售的集體土地上的房屋，無法取得產(chǎn)權證;要不就是開發(fā)商的經(jīng)濟狀況不佳，無法支付土地出讓金等費用或無力支付建房資金導致不能辦理相應證件，需要向社會上的購房者套用現(xiàn)金，繼續(xù)開發(fā)或者進行其他投資。購買這樣的房子，雖然最后可能補齊相應的手續(xù)，但也有不少由于開發(fā)商經(jīng)營不利，成了“爛尾樓“的，風險太大。
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