２００３年初，對公房使用權交易翹首期待的人們終于等來了好消息，北京市國土資源和房屋管理局《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》在爭議中出臺。
通知規(guī)定，在全市范圍內(nèi)開展直管公有住房使用權交易試點工作。按照眾多房屋經(jīng)紀公司的預期，此次試點對公有住房使用權轉讓或轉租即住房三級市場，敞開了上市的大門，包括樓房、平房、筒子樓、簡易樓等直管公有住房都可以上市進行交易，而且，公房承租人可通過差價換房、有償轉讓、以使用權交換產(chǎn)權和轉租四種交易形式交易，多樣而且靈活。公有住房使用權交易似乎將迎來一個春天。
不過，半年時間過去了，公房使用權交易卻并沒有人們想象中火爆熱烈。據(jù)一些地產(chǎn)經(jīng)紀公司的業(yè)務人員估計，從半年的情況來看，北京市整個公房使用權交易量比《通知》沒有出臺前反而下降了近兩成。不升反降，公房使用權交易到底怎么了？
三大瓶頸制約交易量
公房使用權交易在北京房地產(chǎn)中介我愛我家的總業(yè)務量目前已下降了整體業(yè)務量的６％。他們的一位研究人員告訴記者，公房使用權交易平淡的原因應該從三方面來認識。
首先是操作細則出臺晚。年初公房使用權試點通知就已經(jīng)出臺，雖然經(jīng)過各大媒體的宣傳報道使得老百姓們關注非常。但北京各大城區(qū)卻都遲遲沒有詳細的操作細則出臺，市場的熱情也逐漸冷卻下來，交易積極性銳減。
其次，也是最主要的原因，就是使用權交易費用高。記者從西城區(qū)負責此項政策的有關人士處獲悉，公房承租人互換使用權、以公房使用權交換產(chǎn)權或承租人有償轉讓承租權的，交易雙方需各繳納手續(xù)費１００元，另外再補交雙方成交差價的２０％做為公房收益金。而如果是承租人轉租公房使用權，需繳納轉租金額的２０％作為公房轉租收益調節(jié)金。這樣算下來，一套使用權房屋價格一般在１０萬－２０萬元左右，收取２０％左右的收益金，即在原本就不高的售價中拿走２萬－４萬的利潤。高額的使用權交易費就這樣無情的打擊住房三級市場交易的積極性。
第三方面的原因則是此次試點只限直管公房。本次使用權房交易試點只適用于北京市內(nèi)直管公有住房，單位自管公房則不在本次試點交易范圍之內(nèi)。由于中央在京單位的自管房屋與其他單位自管房屋在北京所有存量房中占有相當比例，這也造成市場因供應量少而沒有形成交易熱點。
交易費用可打暗折？
記者從其他一些房屋中介機構了解到，多年以來，北京市公房使用權交易其實都一直處于私下交易的狀態(tài)。由于沒有政策的明確規(guī)定，私下交易的費用也是非常的高。而各區(qū)縣的有關管理機構也利用政策的真空而在私底下收受好處。
據(jù)一些內(nèi)部人士介紹，今年年初北京市政府發(fā)布《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》后，北京市公房使用權的私下交易曾經(jīng)減少。大家都在等待一些更為明細的細則出臺，以減少交易成本。不過，這些操作規(guī)定卻遲遲沒有出臺。而各區(qū)縣規(guī)定的交易費用也和以前私下交易的費用差不多。不過，據(jù)一些參與交易的業(yè)主介紹，如果能和各區(qū)縣相關管理機構的辦事人員拉上關系并提供一些好處費，交易費用是可以降低的。
膽子能否再大些？
據(jù)了解，目前在租房居住（包括廉租）和購買二手房（產(chǎn)權）居住兩級消費臺階中又增加了差價交換房屋使用權、公房使用權有償購買和公房使用權交換住房產(chǎn)權三個消費階梯。同時，公房承租人將其住房使用權部分或全部轉租給他人使用，又將使租賃市場房源進一步增加，從而在三級市場出現(xiàn)許多廉價租賃房源。公房使用權交易將從供給層面全面打開北京市住房消費三級市場，從而成為解決北京中低收入階層住房難問題的有效手段。
相當多的人在接受記者采訪時都表示，既然公房使用權已經(jīng)開放交易，我們在公房使用權交易中改革就應該膽子更大一些，步子邁得更快一些，在配套細則問題上更完備一些、使用權交易費用更低一些、房屋交易范圍更大一些等。這樣一來，整個市場才會真正活躍起來。改革的積極效果才能充分發(fā)揮，才能讓老百姓得到最大的實惠。
