以案說(shuō)法
公有住房由于歷史原因，目前還有很多承租人在承租。而在原公房承租人死亡后，公房由誰(shuí)來(lái)承租成了房產(chǎn)糾紛的一大焦點(diǎn)。
有一個(gè)案例：張老伯曾住一套公房，該房系老人承租且只有張一個(gè)戶(hù)口，其子女均不在這里常住。后老人找了一個(gè)老伴王氏，王雖然原是上海人，但戶(hù)口在外地。老兩口在張的房屋內(nèi)居住了七年后，張去世了，王提出要承租房屋，但張的子女認(rèn)為其沒(méi)有本市常住戶(hù)口，不能繼續(xù)租賃該房屋。
我們先來(lái)看有關(guān)規(guī)定，根據(jù)市房屋土地資源局《關(guān)于貫徹實(shí)施上海市房屋租賃條例》的意見(jiàn)(二)》第十二條之規(guī)定：“承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶(hù)名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)按照上款規(guī)定書(shū)面確定承租人。”
同時(shí)該條又規(guī)定“承租人死亡，其生前在本處無(wú)本市常住戶(hù)口的共同居住人，其生前具有本市常住戶(hù)口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，要求變更租賃戶(hù)名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)按照下列順序書(shū)面確定承租人：(一)原承租人的配偶;(二)原承租人的子女(按他處住房情況);(三)原承租人的父母;(四)原承租人的其他直系親屬(按他處住房情況)。”
根據(jù)上述規(guī)定，似乎可以看出公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人應(yīng)該是在該處有本市常住戶(hù)口，才可以繼續(xù)履行租賃合同。這是因?yàn)椋泄颗浣o制度主要是為保障承租人家庭成員的居住利益，而且原來(lái)戶(hù)籍制度與房屋居住情況是比較一致的，有戶(hù)口的共同居住人一般是原承租人的近親屬，屬于原公房配給制度的保障范圍。
那是否王老太就無(wú)家可歸了呢?回答是否定的。隨著實(shí)際情況的不斷發(fā)展，比如無(wú)本市常住戶(hù)口人員的婚姻增加、出國(guó)戶(hù)口的遷離、房屋實(shí)際的居住情況等，有關(guān)法院在判決時(shí)也考慮到目前社會(huì)的實(shí)際情況，大致有下列兩種情形的人員雖然沒(méi)有戶(hù)口但也一般認(rèn)為可以具備繼續(xù)履行租賃合同的資格：
一：在本市無(wú)常住戶(hù)口，但因與原承租人或同住人結(jié)婚而在該公房?jī)?nèi)實(shí)際居住生活一年以上的;
二：因服兵役、就學(xué)、服刑等原因，戶(hù)口遷出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前已實(shí)際居住在該公房?jī)?nèi)且在本市無(wú)其他住房，或雖有其他住房但居住困難的。
上面兩種情形其實(shí)是對(duì)于“共同居住人”這個(gè)概念作了一定的擴(kuò)大解釋?zhuān)裱胶侠淼姆稍瓌t來(lái)解決實(shí)踐中的問(wèn)題，顯然非常具有實(shí)際意義。因此，筆者認(rèn)為，基于上述審判實(shí)踐，該老人的老伴可以成為該公有住房的承租人，其老人權(quán)益可以得到保護(hù)。但相關(guān)解釋?xiě)?yīng)在今后的司法實(shí)踐中進(jìn)一步完善。
