買賣售后公房主要涉及到兩個(gè)問(wèn)題。
<1、 按照94方案購(gòu)房的未登記的產(chǎn)權(quán)人權(quán)益
<按94方案購(gòu)買的售后公房，產(chǎn)權(quán)證上只有一個(gè)人的名字，但可能還會(huì)存在其它的產(chǎn)權(quán)人，如同住人、職級(jí)人、工齡人等均有權(quán)要求確認(rèn)為產(chǎn)權(quán)共有人。不過(guò)基于不動(dòng)產(chǎn)的公示和公信力，因此只要與房產(chǎn)證上的權(quán)利人簽訂了買賣合同，則其他的產(chǎn)權(quán)人不能以未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無(wú)效，其他的產(chǎn)權(quán)人可要求出售人承擔(dān)賠償責(zé)任。
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<2、 同住人的居住權(quán)利
<未按九四方案購(gòu)買的房屋，同住人雖然不是產(chǎn)權(quán)人，但在房屋內(nèi)享有居住權(quán)。以前在辦理售后公房過(guò)戶手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)交易中心要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現(xiàn)在僅對(duì)此進(jìn)行形式審查，并不會(huì)要求同住人到交易中心當(dāng)場(chǎng)簽名。
<如果未經(jīng)同住人同意，產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給他人，那同住人可能會(huì)主張買賣合同無(wú)效，或者認(rèn)為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權(quán)利，因而拒絕遷出房屋（某些法院有判例駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請(qǐng)求）。買受人取得房屋的產(chǎn)權(quán)后能不能對(duì)抗同住人的居住權(quán)？這在司法實(shí)踐中是一個(gè)頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題。我認(rèn)為基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示和公信力以及對(duì)交易安全的保護(hù)，同住人只能向出賣人主張居住權(quán)，或者要求分割出賣人取得的房款（作為對(duì)其喪失居住權(quán)的補(bǔ)償），而無(wú)權(quán)主張買賣合同無(wú)效或拒絕遷出房屋。
<為盡量避免此類糾紛，在購(gòu)買售后公房時(shí)要對(duì)同住人情況進(jìn)行了解，可要求上家出示戶口簿，并要求同住人以書面形式承諾同意出售房屋。
