核心提示
自2010年4月首輪政策調(diào)控開始，由于改善型購(gòu)房者與政策所針對(duì)的投資客、投機(jī)者，在購(gòu)房方面有著一定的相似性，如都用貸款買不止一套房，因此從被限貸到被限購(gòu)，改善型需求在調(diào)控中受到了較大影響。
在嚴(yán)厲的限購(gòu)令面前，改善型購(gòu)房者成為了開發(fā)商想要而又難于爭(zhēng)取的潛在客戶。想要爭(zhēng)取，是由于相比樓市投資客，改善型購(gòu)房者存在真實(shí)自住需求的同時(shí)，又有諸如賣舊買新的回旋余地;說(shuō)難爭(zhēng)取，則是因?yàn)橄啾葎傂瑁纳菩涂蛻魶]有那么迫切的需求，而且受到限貸、限購(gòu)的影響，購(gòu)買力也大不如前。對(duì)于很多改善型客戶來(lái)說(shuō)，他們或是只有一次購(gòu)房機(jī)會(huì)，或是賣掉一套甚至幾套房，才能重新獲得一次購(gòu)房機(jī)會(huì)。一道選擇題擺在了改善型客戶的面前：如果只有一次購(gòu)房機(jī)會(huì)，你會(huì)買什么房?
改善型需求者很淡定
剛性需求在近期成為新房和二手房市場(chǎng)的主力軍，較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力讓他們很淡定。
首付門檻提高、利率增加……自從國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)政策開始，區(qū)別化的信貸政策在打壓投資和投機(jī)性購(gòu)房的同時(shí)，讓改善型置業(yè)者“很受傷”。
誰(shuí)也沒有料到，一直不顯山露水的改善型需求在限購(gòu)令出臺(tái)后，擔(dān)當(dāng)起樓市的購(gòu)買主力軍。雖然受到了以限購(gòu)為代表的多項(xiàng)調(diào)控措施的打擊，但改善型購(gòu)房需求仍然存在，而且有時(shí)還表現(xiàn)得十分旺盛。
“最好賣的是120平方米左右的戶型。”多家樓盤營(yíng)銷經(jīng)理在接受采訪時(shí)如是說(shuō)。而120平方米左右戶型是最受改善型需求者歡迎的一種戶型。業(yè)內(nèi)人士表示，改善型需求已經(jīng)成為目前消費(fèi)的主力軍。
這樣的情況不僅體現(xiàn)在新房市場(chǎng)，據(jù)一些中介公司介紹，改善型需求同樣是目前二手房市場(chǎng)的絕對(duì)主力軍。“盡管區(qū)別的信貸政策抬高了改善型需求的首付比例，同時(shí)上調(diào)了利率水平，但更為雄厚的購(gòu)買力抵消了這部分影響。”
記者了解到，改善型置業(yè)可以通過出手第一套房子當(dāng)做新房子首付，因此，目前的房?jī)r(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)影響不是太大。
另外，政策影響也是改善型需求者紛紛出手的重要原因。
“現(xiàn)在僅僅是門檻提高，萬(wàn)一再有新政，說(shuō)不定就買不了了。”喜添貴子的張先生過去的房子只有不到90平方米，他最近的買房目標(biāo)是面積在120平方米左右的三室。
記者獲悉，和張先生想法類似的購(gòu)房者并不在少數(shù)。
再買的機(jī)會(huì)其實(shí)還有一次
限購(gòu)政策下消費(fèi)者更加理性，改善型需求消費(fèi)者十分珍惜手中的購(gòu)房資格，這些有實(shí)力的買家重品質(zhì)、重成長(zhǎng)性，因此多數(shù)會(huì)跳過傳統(tǒng)的小三房而直奔“大戶”，實(shí)現(xiàn)一步到位。
銷售人員小張說(shuō)：“改善型需求消費(fèi)者十分理性，這些希望‘一步到位’的買家中，多數(shù)是三代同堂，因此成長(zhǎng)性不光體現(xiàn)在戶型上，在生活品質(zhì)和配套上也要在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)滿足其家庭各個(gè)成員的需要，包括老人的休閑和小孩的教育。”
“以前購(gòu)房者受到市場(chǎng)利益驅(qū)使和樓盤房源緊缺的影響，成交過程大都時(shí)間很短，甚至沒仔細(xì)看產(chǎn)品就完成了簽約。可如今的市場(chǎng)卻使得購(gòu)房者不得不好好理性分析，不僅要考慮產(chǎn)品品質(zhì)，還要考慮手中僅有的購(gòu)房資格。”日前在鄭州某樓盤樣板房開放現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為當(dāng)前購(gòu)房者的理性對(duì)擁有好品質(zhì)的樓盤未必是壞事。
對(duì)于二次置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，改善居住環(huán)境不僅僅是“居住面積更大一點(diǎn)”、“房間多一間”而已，更重要的是居住品質(zhì)與生活氛圍的更進(jìn)一步的提升。與首次購(gòu)房者關(guān)注“價(jià)格”因素有所不同，改善型置業(yè)者在選擇樓盤時(shí)，更注重小區(qū)的居住環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、戶型結(jié)構(gòu)以及片區(qū)升值潛力等因素。“我在東區(qū)有一套房子，但是一家4口住著感覺有點(diǎn)小，在市區(qū)住又有些吵鬧嘈雜，像我們這些中老年人很想去離市區(qū)不遠(yuǎn)的位置買套房子住，小區(qū)里面園林景觀要好，配套也要全面，度個(gè)清靜晚年。”市民黃先生說(shuō)。業(yè)內(nèi)專家分析稱，改善型購(gòu)房者目前購(gòu)房需更謹(jǐn)慎，因?yàn)檫@類購(gòu)房者只能新購(gòu)一套房，要綜合考慮房源的舒適性與性價(jià)比，一步到位盡量不再換房。
改善型房或傾向緊湊“小三房”
但是，在政策調(diào)控和房?jī)r(jià)處于高位的影響下，以中心區(qū)樓盤為代表的大戶型，面臨部分改善型購(gòu)房者“買不起”，投資者“被限”的雙重境地。記者隨后走訪了多個(gè)銷售情況不錯(cuò)的樓盤后發(fā)現(xiàn)，不少樓盤在開盤熱銷后，都不約而同地剩余三房的大戶型，面積多在120~140平方米。這些樓盤所剩的大戶型房源少則五六十套，多則上百套。
對(duì)此，多數(shù)樓盤的銷售負(fù)責(zé)人表示，大戶型因總價(jià)高，針對(duì)的客戶偏向改善型購(gòu)房者，因此，銷售周期長(zhǎng)，這在樓市已屬正常現(xiàn)象。“在開盤之后剩下的戶型，我們每周都要定任務(wù)，要不到了淡季，就沒機(jī)會(huì)了。”有銷售人員說(shuō)。
“也不排除另一種情況，高房?jī)r(jià)可能讓部分改善型購(gòu)房者降低了對(duì)住房面積的要求。”據(jù)中原區(qū)某樓盤的代理銷售公司負(fù)責(zé)人透露，該樓盤在去年初的客戶儲(chǔ)備期，因房?jī)r(jià)未定，約500組有明顯購(gòu)房意向的客戶進(jìn)行了登記，其中有100多組客戶的面積需求傾向于110~130平方米，開盤價(jià)格出來(lái)后，由于優(yōu)惠較大，有80組客戶成交。但在今年，不但意向在減少，100多個(gè)意向強(qiáng)烈的購(gòu)房者中，最后只有百分之三十的人成交。而有客戶反映，他們現(xiàn)在更傾向于選擇更緊湊的100平方米以下的小三房。
“受限購(gòu)的制約，三房及以上的大戶型銷售確實(shí)有一定的難度。”專家認(rèn)為，首次置業(yè)者一般傾向中低價(jià)位住宅，而多數(shù)改善型客戶又被限購(gòu)，購(gòu)買力確實(shí)被抑制。但對(duì)于限購(gòu)帶來(lái)的觀望情緒，他則認(rèn)為：“就實(shí)際情況來(lái)看，經(jīng)過多輪的調(diào)控，購(gòu)房者心理已經(jīng)很成熟，該買的還是會(huì)買。同時(shí)，受限購(gòu)影響，剛需也開始傾向一步到位，未來(lái)緊湊型小三房可能會(huì)更受歡迎。”
置業(yè)提醒
對(duì)新居住區(qū)域的選擇
一般來(lái)講，改善型購(gòu)房者對(duì)住房區(qū)域的選擇一定要有全面的考慮，如區(qū)域房?jī)r(jià)水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、學(xué)校等的分布情況，全面衡量自己的經(jīng)濟(jì)能力和換房的要求。
原來(lái)住宅的處理
在實(shí)現(xiàn)自己的換房計(jì)劃之后，對(duì)于原有住宅出售或是出租要結(jié)合市場(chǎng)情況和未來(lái)走勢(shì)來(lái)確定。如果原有住宅的位置較好，租金價(jià)格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來(lái)還換房后的貸款
相關(guān)的交易稅費(fèi)要理清
換房業(yè)主在“賣舊買新”升級(jí)置業(yè)時(shí)，一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時(shí)，各自需要繳納的稅費(fèi)。一般來(lái)講二手房買賣交易時(shí)出售方需要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，購(gòu)買方需要繳納契稅，但是要注意已購(gòu)公房和回遷房交易時(shí)，購(gòu)買方需要另外繳納土地出讓金;而在經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規(guī)定在售房1年前后再購(gòu)房時(shí)，契稅可以按差額計(jì)征，也可以節(jié)省部分開支。
