“金九銀十”開局首周，房地產市場再顯轉暖跡象。房地產部門公布的數據顯示，自8月初市場交易量反彈以來，房地產走勢逐漸從價滯量漲演變為量價齊升。上海市近期新開樓盤中，除8月初出現過少數開發商一次性降價20%的特殊情況，此后的價格已隨交易量一同回升。
然而，隨著政府對房地產行業調控的深入，各項銀行信貸也隨之收緊。
而對于普通購房者來說，無論外部環境如何，用最低的成本買到想買的房子是根本，而大多數人也因此徘徊在二套房貸的邊緣。
如果你正愁對策，不妨往下看，自有專家給你支招。
一次性付款PK按揭貸款
A先生最近想在浦東購置一處新房產，因為妻子懷了孩子，于是希望換一處大房，給寶寶一個更好的環境。但因為買第一套房時貸過款，就算把第一套房子賣了做第二套的首付款，購房貸款時也只能算作“二套房”客戶來對待。A先生在新樓盤售樓處得知，一次性付款能有1%-3%的價格優惠，于是動起了“以房養房”的主意。
如果是采用二套房按揭貸款的方式購房，那么A先生需要給出5成首付，銀行給出的貸款利率是基準利率的1.1倍;如果采用一次性付款方式，那么購房總價可以便宜3%，而這多出來的5成購房款可以用第一套房做抵押貸款獲得，貸款利率同樣是基準利率的1.1倍。在貸款利率相同的情況下，如果能夠足額支付購房款，那么在購房總價上就可以降低3%的成本。
案例關鍵：第一套房做抵押貸款最高只能貸到房產價值的7成，這部分資金必須要足以支付第二套房剩余的5成款項，不然就無法獲取3%的購房優惠。而銀行一般都由指定第三方機構進行房產價格評估，是否“足額”具有一定的不確定性。
公積金貸款PK商業貸款
B先生的需求與A先生類似，不同的是B先生的首套房還在還貸中，無法進行抵押貸款，自然只能選擇用二套房貸款來完成自己的購房計劃。
B先生遇到的情況是，B先生購買首套房是在婚前，但根據目前“以家庭為單位”認定購房套數的政策，雖然妻子名下沒有貸款，但也無法以妻子名義購買房產享受首套房待遇。
不過在進行二套房貸款時，銀行人士建議B先生仍可用妻子的公積金進行貸款。只是申請公積金二套房貸時，可貸數額將降至總額的50%，即在沒有補充公積金的情況下(按照上海市的規定)，B先生妻子可申請10萬元公積金貸款，如果有補充公積金則為15萬元。
目前公積金貸款利率為3.78%，相比商業貸款中的二套房貸利率6.53%(1.1倍基準利率)仍優惠不少。以總額100萬商業貸款、20年期等本息還款方式來計算，全部采用商業貸款總共需支出利息79.36萬元;而以10萬元公積金貸款+90萬元商業貸款、20年期等本息還款方式來計算，需要支付的利息總額為75.81萬元。兩相比較，可節省利息3.55萬元。
案例關鍵：夫妻雙方仍有部分公積金貸款額度可用，那么，用足公積金貸款余額進行組合貸款將比用純商業貸款來得更為劃算。
二次購房首選“氣球貸”
C先生最近犯了愁，自從新國十條發布以來，商業銀行對房貸的要求是越來越高。不只三套房不能貸，連二套房都一律執行1.1倍基準利率，相比最優惠時的7折優惠利率整整高了2.37個百分點。先前還有聽說二套房能有基準利率的情況，9月初一打聽銀行已經一律無此優惠。
中介公司提醒C先生，雖然二套房貸利率已經統一調高至1.1倍基準利率，但是少數銀行的創新房貸理財產品還是可以降低購房者整體利息支出，而其中首選就是深發展的“氣球貸”。
“氣球貸”的特點是貸款期限較短，對應的利率支出也較低，能夠節省利息支出，前期還款壓力較小。如果還款記錄良好，期后可安排再融資。目前深發展主推的“氣球貸”產品以3年期為主，二套房貸執行3年期基準利率上浮10%，與5年期基準利率持平。每期還款額度以20年期或30年期計算(客戶可自行選擇)，還款方式可在等額本息或等額本金之中選擇。到3年期滿時，如果沒有不良逾期記錄，客戶可申請再次進行3年期“氣球貸”，以此類推直至期滿。
案例關鍵：氣球貸僅有少數銀行推出，客戶可選銀行不多。還款期內，客戶必須保持良好的還款記錄，以便在3年期滿后繼續申請該項業務。
