導(dǎo)讀：本文介紹的是最新的城市房屋權(quán)屬、種類及交易的相關(guān)流程內(nèi)容，具體步驟請(qǐng)看本文介紹：
一、房屋權(quán)屬種類
一般意義上的房屋有兩類，一類是城市房屋，還有一類是農(nóng)村房屋。
農(nóng)村房屋指位于農(nóng)村集體所有土地上的房屋，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人或家庭所有。而農(nóng)村宅基地使用權(quán),不僅具有物權(quán)的屬性，而且在一定程度上與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格和福利聯(lián)系在一起，具有無(wú)償性。
城市房屋是指在國(guó)有土地上建設(shè)的住宅性質(zhì)的房屋。我們這里談?wù)摰闹饕浅鞘凶≌课荨?/p>
二、城市房屋權(quán)屬種類
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于從計(jì)劃體制向市場(chǎng)體制過(guò)渡的時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期，市場(chǎng)上的房產(chǎn)存在著多種不同的權(quán)屬狀態(tài)。在北京有很多機(jī)關(guān)、團(tuán)體和企事業(yè)單位隸屬關(guān)系復(fù)雜，適用政策各不相同，這增加了房地產(chǎn)權(quán)屬的多樣性。北京房屋的權(quán)屬現(xiàn)有如下幾種形式存在:
1、商品房
商品房是指直接從開發(fā)商手中購(gòu)買的房屋。這種房屋的建設(shè)用地一般是通過(guò)出讓的方式獲得的，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)時(shí)向國(guó)家支付了土地出讓金，個(gè)人在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)里也包含了土地出讓金，再轉(zhuǎn)讓時(shí)，不用再補(bǔ)交土地出讓金，買賣雙方只負(fù)擔(dān)規(guī)定的稅費(fèi)即可，這種產(chǎn)權(quán)即俗稱的"大產(chǎn)權(quán)"。以海淀區(qū)為例，此類產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證編號(hào)為"海私字第號(hào)"。
在二手房市場(chǎng)上，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過(guò)的"小產(chǎn)權(quán)"房以及以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的公有住房，再轉(zhuǎn)讓時(shí)，等同于商品房("大產(chǎn)權(quán)"房)。已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過(guò)的"小產(chǎn)權(quán)"房的房產(chǎn)證編號(hào)為"海私移字第號(hào)"。
2、已購(gòu)公房
已購(gòu)公房是指在房屋改革過(guò)程中，已經(jīng)購(gòu)買為私人產(chǎn)權(quán)的原公有住房。此類房屋的建設(shè)用地大多是以劃撥的方式取得的，原單位未支付土地出讓金，個(gè)人購(gòu)買時(shí)房?jī)r(jià)里也沒(méi)有包括土地出讓金。再轉(zhuǎn)讓時(shí)，得補(bǔ)交土地出讓金。俗稱"小產(chǎn)權(quán)"。根據(jù)購(gòu)買時(shí)支付的價(jià)格不同，有以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買和以成本價(jià)購(gòu)買之分。以成本價(jià)購(gòu)買的房屋，其房產(chǎn)證編號(hào)為"海私成字第號(hào)"。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋，其房產(chǎn)證編號(hào)為"海私標(biāo)字第號(hào)"，轉(zhuǎn)讓時(shí)須再補(bǔ)交6%的價(jià)款后方能和以成本價(jià)購(gòu)買的房屋一樣出售。
3、經(jīng)濟(jì)適用房
經(jīng)濟(jì)適用房是指直接從開發(fā)商手中購(gòu)買的、政府免收土地出讓金的、只出售給特定收入群體的一種商品房。與一般的商品房相比，政府免收了土地出讓金(個(gè)人購(gòu)買時(shí)房?jī)r(jià)也沒(méi)有包含土地出讓金)，減免了開發(fā)商的一些稅費(fèi)，限制了開發(fā)商的利潤(rùn)率，因此房?jī)r(jià)偏低。同時(shí)限制了購(gòu)買人群，只有符合一定條件的人才能購(gòu)買。再轉(zhuǎn)讓時(shí)，購(gòu)買人不再受限，但是得補(bǔ)交土地出讓金。從這個(gè)角度上講，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)屬于"小產(chǎn)權(quán)"。
4、直管公房
直管公房是指屬于北京市政府部門直接管理的已購(gòu)公房。根據(jù)目前的政策，直管公房可以上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位不得阻撓，交易過(guò)戶手續(xù)的辦理及交易稅費(fèi)比較明確。
5、自管公房
自管公房是指中央直屬或企事業(yè)單位自管的已購(gòu)公房。根據(jù)目前的政策，自管公房經(jīng)原單位同意的可以比照直管公房上市交易，事實(shí)上，中央直屬的一般都不能上市交易，帶"國(guó)字頭"的企事業(yè)單位自管公房，有的單位同意上市，有的則不行。
6、使用權(quán)房
使用權(quán)房是指市民租住公有住房，因此享有使用權(quán)的房屋。使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓，目前還只是試點(diǎn)，相關(guān)手續(xù)及稅費(fèi)不是很明確。
7、二手房
二手房即個(gè)人(或組織)購(gòu)買之后再賣出來(lái)的房屋。主要是區(qū)別于開發(fā)商直接賣出的房(即"一手房")。前述各種權(quán)屬狀態(tài)的房屋都可以成為二手房。
由于二手房市場(chǎng)上已購(gòu)公房的交易量比較大，許多人甚至誤以為二手房就是已購(gòu)公房，其實(shí)，二手房中的商品房所占比例越來(lái)越大。與已購(gòu)公房相比，二手商品房一般比較新，戶型結(jié)構(gòu)更合理，價(jià)格相比于同類一手房?jī)?yōu)勢(shì)更為明顯，許多房主由于特殊原因出售，即使剛買從未住過(guò)，出售時(shí)也比市場(chǎng)價(jià)低出許多。許多時(shí)候，買同一個(gè)樓盤(或同類型)的一手商品房，遠(yuǎn)不如買一套二手商品房。
三、城市房屋交易
據(jù)介紹，房屋的類型可以通過(guò)產(chǎn)權(quán)證的不同加以區(qū)分。目前北京市居民手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書基本上有三種：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的，都是購(gòu)房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證，其財(cái)產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家相應(yīng)法律法規(guī)的保護(hù)和規(guī)范。但是在使用和交易方面就有不同了。
1、商品房交易
完整的房屋所有權(quán)包括四個(gè)部分：房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房擁有全部的這四項(xiàng)權(quán)利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由地轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與，不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉，其收益全部歸個(gè)人所有，購(gòu)買人除稅費(fèi)外不需要交其他的費(fèi)用。
2、經(jīng)濟(jì)適用房交易
根據(jù)北京市的規(guī)定，職工個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即可依法進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易。上市后，其收益全部歸個(gè)人所有。這就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，不同之處是，對(duì)于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。對(duì)于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，政策規(guī)定不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)。
