一、開(kāi)發(fā)商逾期交房如何認(rèn)定?
一般而言，出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的“交鑰匙”;而買受人則有可能認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書(shū)。對(duì)此《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。因此，在當(dāng)事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書(shū)的，出賣人對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有即為合同約定的房屋交付使用。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣人則應(yīng)按約定履行義務(wù)。
此外，依照相關(guān)規(guī)定，在商品房銷售合同中，房屋的交付使用必須達(dá)到合同約定的條件，且須經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格，否則，不能視為房屋已合格交付使用。若未達(dá)到合同約定的交付條件，須同時(shí)具備鑰匙已交付、竣工驗(yàn)收合格以及已通過(guò)消防驗(yàn)收，才視為房屋已實(shí)際交付使用。房屋管理行政部門出具的商品房交付使用通知書(shū)是證明開(kāi)發(fā)商所建房屋符合交付條件的重要依據(jù)。開(kāi)發(fā)商雖已取得商品房交付使用通知書(shū)，但房屋購(gòu)買人有充分證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商交付的房屋不具備合同約定條件的，不能認(rèn)定房屋已符合交付條件。開(kāi)發(fā)商以商品房已取得商品房交付使用通知書(shū)為由，主張其已按約履行房屋交付義務(wù)不應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，人民法院不予支持。
相關(guān)裁判案例如下：
原告郭某因起訴被告金某房地產(chǎn)公司要求其承擔(dān)逾期交房違約金以及因逾期交房導(dǎo)致原告在外租房的費(fèi)用，理由是原告按約至某小區(qū)相應(yīng)房屋準(zhǔn)備收房時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)第三方驗(yàn)房的房屋發(fā)現(xiàn)墻體開(kāi)裂等二十余處問(wèn)題，原告多次要求被告修整，但均無(wú)果而終，原告無(wú)法完成收房。被告公司認(rèn)為原告購(gòu)買的房屋已于2012年12月某日通過(guò)了當(dāng)?shù)胤抗芫值慕桓妒褂脗浒福桓嬉灿谕障蛟驵]寄接房通知書(shū)，原告于當(dāng)月29日簽收，故原告購(gòu)買的房屋符合交付使用標(biāo)準(zhǔn)，且被告已提前通知原告接房，現(xiàn)因原告拒絕收房導(dǎo)致交房延遲被告不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任;原告在驗(yàn)房時(shí)提出的質(zhì)量瑕疵，不影響房屋的正常使用，依據(jù)合同約定或法律規(guī)定，不影響房屋的交付;對(duì)于原告提出的問(wèn)題，被告本著負(fù)責(zé)任的態(tài)度積極予以整改，但是原告仍拒絕收房，導(dǎo)致目前延遲收房，損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。
法院經(jīng)審理認(rèn)定：雖然2012年某月某日被告取得了當(dāng)?shù)胤抗芫殖鼍叩摹赌车厣唐贩拷桓妒褂猛ㄖ獣?shū)》，但被告當(dāng)時(shí)交付的房屋并不符合合同的約定，直至2013年某月經(jīng)整改結(jié)束并驗(yàn)收通過(guò)，涉案房屋才符合合同的約定。但當(dāng)日后原告郭某仍拒絕收房，視為被告當(dāng)日已交房。故被告公司應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房違約金，計(jì)算至實(shí)際交房之日止。
綜上所述，郭某關(guān)于要求金某房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交房違約金的上訴理由成立，予以支持，金某房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金95550元;郭某的其他上訴理由均不能成立，不予支持。
二、如遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房的情形，購(gòu)房人可以采取什么措施?
如果遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房的情形，購(gòu)房人可以選擇通過(guò)解除合同或者要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或者賠償損失等途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。
一是購(gòu)房人行使合同解除權(quán)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”即開(kāi)發(fā)商延期交房的話，購(gòu)房人可以要求解除合同和退房，但是必須按照法定的條件和程序辦理。因此，在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，并最好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。
二是購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或賠償損失：《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”關(guān)于違約金的數(shù)額問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”即遇到此類問(wèn)題，購(gòu)房人須注意購(gòu)房合同中針對(duì)延期交房違約賠償?shù)南嚓P(guān)條款約定。合同有約定的，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
