一、剛交了首付款，還沒(méi)有辦按揭
這種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，是最好處理的。
買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)褪歉_(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買(mǎi)方再將首付款付給賣(mài)方就行了。后面的事情就跟買(mǎi)新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買(mǎi)方的名字，銀行按揭也是買(mǎi)方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)方的名字了。
二、正在還房貸，還沒(méi)有交房
方式一：直接更名
流程：
1、賣(mài)方將銀行的貸款還清;
2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同;
3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù);
4、注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案。
注意事項(xiàng)：
1、房子必須還清銀行貸款
2、更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意
3、買(mǎi)方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買(mǎi)
這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。
從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。
方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶(hù)
這種方式就屬于二手房買(mǎi)賣(mài)了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。
包括：
個(gè)人所得稅：總房款的1%
契稅：90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)
(契稅要交兩次，一次是賣(mài)方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買(mǎi)方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納)
營(yíng)業(yè)稅：5.55%
第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶(hù)，風(fēng)險(xiǎn)較低;缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。
三、注意事項(xiàng)
1、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買(mǎi)方和賣(mài)方都應(yīng)謹(jǐn)慎!
2、如果遇到特殊情況一定要賣(mài)(買(mǎi))沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。
3、對(duì)買(mǎi)方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款;二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。
4、房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。
四、知識(shí)鏈接：哪些房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證
1、利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。
2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤(pán)
3、未取得規(guī)劃審批的樓盤(pán)
4、私自變更規(guī)劃的樓盤(pán)
5、私自改變土地用途的樓盤(pán)
6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛
7、沒(méi)有銷(xiāo)售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋
8、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋
9、土地或房屋未解除抵押的
10、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的
11、土地、房屋被有關(guān)部門(mén)司法查封
